“Tuyệt chủng” nhà giá rẻ

Lỗ nặng vì “lỡ” làm nhà ở giá rẻ

Cuối năm 2017, một doanh nghiệp tại tỉnh Long An triển khai dự án nhà ở giá rẻ tại huyện Đức Hòa. Dự án gồm 400 căn hộ chung cư, diện tích hơn 30 m2/căn hộ, đầy đủ tiện nghi với giá bán chỉ 198 triệu đồng/căn và được bán hết chỉ trong 2 tháng mở bán. Đến tháng 12/2018, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng, người dân về ở đông, nhưng sau đó ngồi tính lại những chi phí đã bỏ ra để làm dự án và số tiền thu lại thì doanh nghiệp này lỗ gần 50 tỷ đồng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tổng giám đốc doanh nghiệp này cho biết, công ty đã chịu lỗ nặng vì dự án nhà ở giá rẻ trong khi các tiêu chuẩn để Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư được đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng lại bị áp theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại.

“Ví dụ như tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy áp đúng theo tiêu chuẩn của dự án cao tầng, trong khi dự án chỉ có 5 tầng. Hành lang của nhà ở giá rẻ chỉ khoảng 1,2 m nhưng cơ quan chức năng lại bắt phải làm từ 1,4 m trở lên. Tiếp đó là những chỉ tiêu chung về nhà xe, về tiện ích, mật độ dân số, mật độ xây dựng, hệ thống điện… đều bị áp theo tiêu chuẩn nhà ở thương mại bán giá cao”, vị tổng giám đốc này nói.

Cũng theo lãnh đạo doanh nghiệp trên, khi làm nhà ở giá rẻ, doanh nghiệp vẫn bị áp thuế đất như nhà ở thương mại. Trong khi đó, tính theo giá xây dựng, hiện nay nếu giá xây dựng 1 m2 cũng phải từ 7 triệu đồng trở lên (vật liệu xây dựng, nhân công…) và chưa tính giá đất thì rất khó có thể làm nhà ở giá rẻ.

Khi được hỏi vì sao tỉnh Bình Dương làm được dự án nhà ở giá rẻ mà các tỉnh khác doanh nghiệp không làm, vị tổng giám đốc này cho biết, Bình Dương triển khai được nhà ở giá rẻ là do khi giao đất cho doanh nghiệp làm, chính quyền tỉnh không tính bất cứ khoản tiền đất nào, hơn nữa hạng mục khá tốn kém là san lấp mặt bằng và hạ tầng bên ngoài đã được tỉnh làm sẵn.

Trong khi đó, ở các tỉnh, thành phố như TP.HCM và Long An… thì lại tính giá đất như nhà ở thương mại bình thường. Do đó, để làm dự án nhà ở giá rẻ gần như là bài toán không có lời giải. Chẳng hạn, nếu hàng lang 1,4 m trở lên thì hệ số K đã là 25% thì doanh nghiệp không thể làm được bất cứ gì giá rẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, ở thời điểm năm 2007 khi thị trường bất động sản bùng phát, bên cạnh các dự án bất động sản thương mại giá cao thì vẫn có những dự án bất động sản giá rẻ được bán ra thị trường. Thậm chí, có rất nhiều chủ đầu tư tham gia, các dự án nằm rải các quận huyện của TP.HCM.

“Đơn cử như doanh nghiệp tôi thời kỳ đó có dự án khu chung cư Thái An tại quận 12, nhưng tới giờ thì chúng tôi không có dự án nào giá rẻ chào bán nữa. Cay đắng hơn là các doanh nghiệp làm dự án giá rẻ thời điểm đó sống rất khỏe và phát triển mạnh, thì nay lại teo tóp, sống cầm chừng mà không thể phát triển dự án nào mới như Hoàng Quân, Lê Thành, Khang Gia…”, ông Đực nói.

Bên cạnh việc thiếu sự ủng hộ về cơ chế, một lý do nữa mà các doanh nghiệp không thể phát triển dự án nhà giá rẻ là vì hết vốn, ngân hàng ngại cho vay và nếu vay thì bị áp mức lãi suất khá cao. Thêm vào đó, thị trường trước đây còn có gói vay 30.000 tỷ đồng ưu đãi thì nay không còn gói hỗ trợ nào. Thực tế, đã nhiều lần các cơ quan liên quan thông báo sẽ có gói vay mới cho nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp và người dân đợi mãi mà vốn hỗ trợ vẫn chưa thấy đâu.

Một lý do nữa các doanh nghiệp đưa ra giải thích cho việc “mất hút” dự án nhà ở giá rẻ vì đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần có những biến động thị trường xảy ra như giá vật liệu tăng, đặc biệt lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp thì chủ đầu tư vẫn phải triển khai đầy đủ các thủ tục như nhà ở thương mại, rườm rà và thời gian quay vòng vốn chậm, nên rất nhiều rủi ro.

Tại cuộc gặp mặt giữa lãnh đạo TP.HCM và các doanh nghiệp bất động sản vào đầu tháng 4 vừa qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành nói thẳng rằng, doanh nghiệp không làm nổi nhà ở giá rẻ nữa bởi thị trường bùng nổ làm nhà ở thương mại cao cấp vì đầu tư 1 đồng lời 1 đồng, còn làm nhà giá thấp, nhà ở xã hội bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào? Rõ ràng, ai cũng chọn đầu tư vào phân khúc sinh lợi cao.

Dần “tuyệt chủng”

Danh sách phê duyệt nhà ở từ Sở Xây dựng TP.HCM đã chứng minh sự sụt giảm rõ rệt của phân khúc nhà giá thấp trong năm 2018: Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đang tiềm ẩn những yếu tố tác động tiêu cực đến ổn định an sinh xã hội.

Bước vào quý I/2019, theo báo cáo từ Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam, tại TP.HCM có 8 dự án bất động sản chung cư mới mở bán, nhưng lại không có dự án nhà ở giá rẻ nào xuất hiện.

“Đây là biểu hiện lệch pha cung – cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhiều lần đưa ra nhận định như vậy tại các báo cáo với Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM về câu chuyện phát triển nhà ở giá rẻ của TP.HCM hiện nay.

Ngoài ra, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản còn đưa ra nhận xét rằng, trong thời gian tới nhà ở giá rẻ sẽ… “tuyệt chủng”. Lý do vì quỹ đất hiện nay ngày càng khan hiếm, thêm vào đó mức giá đất của Thành phố lại đang tăng cao, giá vật liệu xây dựng, nhân công cũng tăng. Trong khi đó, quy định và những hình thức hỗ trợ cho dự án nhà ở giá rẻ lại chưa đồng nhất và rõ ràng.

“Không xuất hiện dự án nhà giá rẻ, người thiệt thòi nhất chính là bộ phận lớn dân nghèo thành phố, trong khi dân số tăng mạnh, nhu cầu nhà ở đang trong tình trạng báo động. Mức thu nhập người dân không tăng tương ứng với giá cả tiêu dùng, giá đất, lãi suất ngân hàng…, vậy thì làm sao mà người dân có thể mua được nhà ở thương mại giá cao. Trong khi nhà ở thương mại giá rẻ đang không có đất, cũng như cơ chế để phát triển”, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Hoding nói.