Thị trường bất động sản TP.HCM đang bất ổn?

Thị trường BĐS TP.HCM hiện đang diễn ra tình trạng khan hiếm nguồn cung mới do nhiều dự án vướng thủ tục pháp lý. Trao đổi với chúng tôi, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group đã chỉ ra những tác động của việc khan hiếm nguồn cung sản phẩm đến thị trường; đâu là giải pháp để giải quyết hài hòa giữa cung và cầu, tạo sự bền vững cho thị trường BĐS nói chung.

Khan hiếm nguồn cung là ổn định hay bất ổn?

Theo ông Phúc, câu chuyện khan cung trên thị trường hiện nay chủ yếu ở khu vực Tp.HCM, còn ở khu vực tỉnh chưa chắc đã khan hiếm. Trong khi bản chất của thị trường BĐS phải là 80% đáp ứng nhu cầu ở thực.

Điều này dẫn tới BĐS cho nhu cầu ở thực tại Tp.HCM đang hiếm thực sự vì pháp lý dự án của doanh nghiệp chưa hoàn thiện. Khi nguồn cung tại lõi trung tâm TP khan hiếm thì giải pháp thay thế của doanh nghiệp địa ốc là “đánh bắt xa bờ”, mở rộng đầu tư ra các khu vực ngoại vi. Nhưng, dự án ở các khu vực này đa số là là đáp ứng nhu cầu đầu tư dài hạn chứ không phải ở thực.

“Như vậy, nói đúng ra, khan hiếm nguồn hàng trên thị trường Tp.HCM hiện nay là rơi vào BĐS cho người ở thực”, ông Phúc nhấn mạnh, đồng thời đưa ra quan điểm, nếu khan hiếm nguồn cung ở nhu cầu thực thì thị trường có thực sự ổn định hay không. Xét về góc độ người tiêu dùng, ông Phúc cho rằng, chắc chắn người mua nhà sẽ ít sự lựa chọn khi hạn chế sản phẩm mới bung thị trường. Mà nguyên lý của thị trường, cầu nhiều – cung ít thì giá cả sẽ tăng cao.

Những năm gần đây, thị trường thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền 1-2 tỉ đồng/căn, với tình hình như hiện nay thì phân khúc này sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều đó có nghĩa, người mua ở thực sẽ ngày càng khó sở hữu nhà đất. Đó là bất ổn cho thị trường vì mục tiêu cuối cùng của BĐS là giải quyết được bài toán an cư cho người dân.

Xét ở góc độ là doanh nghiệp, ông Phúc nhấn mạnh, doanh nghiệp không có sản phẩm ra để bán thì hoạt động kinh doanh sẽ bị gián đoạn, phải gồng gánh chi phí nuôi quân. Đối với CĐT lớn thì có thể xoay sở được nhưng với các doanh nghiệp nhỏ thực sự rất khó khăn.

“Các thủ tục pháp lý khó khăn tác động khiến nguồn cung thị trường giảm đi. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn tăng lên, còn phía chính quyền lại muốn thị trường ổn định. Nhưng, rõ ràng nếu cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì bất ổn nhiều hơn ổn định. Chưa kể, điều này còn tác động đến việc thị trường sẽ xảy ra sốt cục bộ ở một số nơi – điều mà chính quyền TP không hề mong muốn”, ông Phúc nhấn mạnh.

Theo ông Phúc, bản chất của thị trường là cung – cầu phải tương đồng với nhau để tạo ra mức giá hợp lý. Khi cung nhiều, cầu ổn định, giá cả BĐS sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí giảm giá, có lợi cho người tiêu dùng. Chẳng hạn, có 1.000 nhu cầu nhưng đến 100 doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường thì rõ ràng phải cạnh tranh nhau, phải giảm giá để bán, chứ không thể hét giá lên được.

Còn về phía Nhà nước thì mục đích cuối cùng là quản lý để giá cả ổn định thị trường, người tiêu dùng có thể sở hữu được nhà. Nhưng hiện nay, thị trường có xu hướng đi ngược lại: Người mua thực thì không thể mua được nhà vì nguồn cung ít, giá tăng cao.

Doanh nghiệp BĐS đang cần gì nhất?

Nói về giải pháp cho vấn đề nguồn cung thị trường hiện nay, ông Ngô Quang Phúc cho hay: Nếu quan điểm của nhà nước là hạn chế nguồn cung không cho phát triển ồ ạt, quá mức nhưng phải chỉ rõ là hạn chế hay tăng ở nhu cầu nào? Ở thực hay đầu tư. Tăng hay giảm phải hợp lý với thực tế thị trường hiện nay.

Ông Phúc phân tích, nguyên nhân của thị trường ổn định hay bất ổn là ở cung và cầu. Hiện nay, nguồn cầu thị trường không phải bàn đến vì thực tế, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam nói chung, Tp.HCM nói riêng vẫn tăng trưởng. Như vậy, nút thắt ở đây là nguồn cung. Vì thế, hiện nay tất cả các giải pháp đều tập trung giải quyết cho nguồn cung.

“Để thị trường ổn định, giả sử năm nay Tp.HCM chỉ cần bung ra 100 ngàn căn hộ giá 1-2 tỉ đồng/căn thì chắc chắn sẽ đáp ứng sự lựa chọn của số đông thị trường, không có hiện tượng vì hiệu ứng đám đông mà mua, thị trường sẽ ổn định về giá cả”, ông Phúc ví von.

Cái cốt lõi hiện nay là nguồn cung để doanh nghiệp làm, để người tiêu dùng sở hữu nhà. Theo ông Phúc, trong câu chuyện kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp xoay quanh 3 vấn đề chính: Tài chính, đất và thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp BĐS giỏi nhất về tài chính, cái họ thiếu là đất và thủ tục pháp lý. Vậy thì ai mạnh gì thì làm cái đó, cùng bắt tay làm.

Doanh nghiệp mạnh về tài chính, nhà nước mạnh về đất và thủ tục pháp lý thì nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi về 2 cái này để doanh nghiệp làm. Thay vì để doanh nghiệp đi mua đất của dân, chỗ này một ít, chỗ kia một ít rồi tự làm, thậm chí tự nâng giá bán ồ ạt thì tại sao lại không tập trung giải pháp tạo ra quỹ đất sạch và pháp lý sạch ở 4 trục của TP để doanh nghiệp đấu giá làm.

“Nếu doanh nghiệp và nhà nước cùng bắt tay làm tạo ra nguồn cung ổn định cho thị trường thì chắc chắn sẽ không có hiện tượng tăng giá ồ ạt, mất kiểm soát. Nhà nước có đất, hỗ trợ về pháp lý, doanh nghiệp có ý tưởng thiết kế, xây dựng thì cứ thế làm. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng thì đúng là cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi”, ông Phúc bày tỏ quan điểm.