Thị trường bất động sản: Mối lo hàng tồn kho mới

Mở bán 2 năm chưa hết hàng

Đó là nghịch lý mà nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM đang gặp phải. Chẳng hạn, Dự án Centana Thủ Thiêm, với hơn 600 sản phẩm tại đường Mai Trí Thọ quận 2, do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư và đơn vị phân phối là Công ty Rio Land mở bán từ năm 2016, nhưng tới nay, đơn vị phân phối vẫn còn quảng cáo bán hàng.

Hay Dự án Thủ Thiêm Dragon, với hơn 400 căn hộ tại quận 2, do Công ty Thủ Thiêm City làm chủ đầu tư và Công ty Rio Land làm đơn vị phân phối được mở bán từ cuối năm 2017, nhưng đến nay vẫn còn hàng chục sản phẩm chưa có chủ.

Thậm chí, trong báo cáo tài chính năm 2018, có doanh nghiệp đã công bố lượng hàng tồn kho tới trên 380 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam mới đây, năm 2018 là năm đáng buồn của thị trường bất động sản TP.HCM trong tiêu thụ hàng mới ra.

Với phân khúc chung cư, năm 2017, lượng hàng bán ra là 41.388 sản phẩm và tiêu thụ được 36.358 sản phẩm. Năm 2018, thị trường bán ra 38.107 sản phẩm, nhưng chỉ bán được 34.184 sản phẩm. Trong đó, lượng hàng tồn kho lớn nhất thuộc về khu Đông TP.HCM, với 1.740 sản phẩm còn tồn trong tổng số gần 12.000 sản phẩm bán ra. Tiếp đó là khu Nam, với hơn 11.000 sản phẩm bán ra, thì có tới 1.084 sản phẩm không thể bán.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, toàn thị trường TP.HCM có 1.173 sản phẩm ra hàng trong năm 2018, nhưng chỉ tiêu thụ được 843 sản phẩm.

Ngay cả ở phân khúc đất nền – phân khúc được cho là hút hàng nhất – năm 2018, thị trường có 3.736 sản phẩm, thì chỉ bán được 3.272 sản phẩm.

Mối lo hàng tồn kho mới

Theo giới phân tích, một điều khá dễ thấy trong câu chuyện hàng tồn kho hiện nay là các dự án có lượng hàng tồn kho lớn tập trung ở các dự án ở xa trung tâm, có hạ tầng yếu kém. Lượng hàng tiêu thụ kém nhất ở những dụ án cao cấp hoặc tầm trung, trong khi dự án tiêu thụ nhanh nhất lại là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp – những sản phẩm đang khá khan hiếm trên thị trường.

Cụ thể, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, năm 2018, lượng hàng cao cấp được doanh nghiệp đưa ra thị trường là gần 14.000 sản phẩm, nhưng tồn kho tới 2.107 sản phẩm. Trong phân khúc tầm trung có 16.000 sản phẩm, còn 1.362 sản phẩm chưa thể tiêu thụ. Trong khi đó, phân khúc giá rẻ có hơn 7.000 sản phẩm, thì chỉ còn 204 sản phẩm chưa có chủ.

Chia sẻ về vấn đề hàng tồn kho bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, lượng hàng tồn kho trước đây tại TP.HCM đến từ những dự án triển khai từ năm 2007 – thời điểm thị trường bùng nổ và chủ đầu tư đua nhau đầu tư xây dựng. Nhưng khi thị trường đi xuống, các doanh nghiệp này mất đi nguồn cung cấp tài chính từ phía ngân hàng, nên đã phải bỏ hoang nhiều dự án. Đây là nguyên nhân dẫn tới hàng tồn kho lớn tại TP.HCM, khi năm 2015 toàn Thành phố có hơn 500 dự án đắp chiếu và thuộc diện hàng tồn kho. Đến thời điểm hiện tại, số lượng dự án này giảm còn hơn 300 dự án.

Ngoài ra, ông Châu còn lo ngại rằng, thị trường dù được thông báo giảm dần lượng tồn kho cũ, nhưng đang có dấu hiệu xuất hiện nhiều hàng tồn kho mới. Nếu không có biện pháp khắc phục sẽ là mối lo lớn cho thị trường.

Ở một góc độ khác, giám đốc một công ty bất động sản lớn tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp ông một năm cho ra hàng ngàn sản phẩm và dự án “hot” đến mấy thì cũng vẫn có những căn hộ khó bán. Đó là những căn hộ có diện tích lớn, hay căn góc xấu. Căn diện tích lớn thì sẽ “to tiền”, còn căn xấu thì dù giảm giá hết cấp vẫn khó bán.

“Chúng tôi đang tìm giải pháp cho vấn đề này. Trong đó, việc đầu tiên là thay đổi thiết kế các dự án chuẩn bị mở bán, không xây những căn hộ quá lớn, hạn chế những căn góc. Ngoài ra, với lượng hàng tồn kho ở các dự án đã đưa vào hoạt động, chúng tôi sẽ thành lập thêm một bộ phận cho thuê nhà để khai thác các sản phẩm tồn kho này”, vị tổng giám đốc này nói.

Theo báo cáo hàng tồn kho mới đây của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), tính đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn 22.976 tỷ đồng, giảm tới 105.572 tỷ đồng so với lúc đỉnh điểm vào quý I/2013. Thế nhưng, hầu như chưa ai thống kê về lượng tồn kho mới xuất hiện từ năm 2015, khi thị trường bất động sản bắt đầu hồi sinh.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding