English
普通话
Theo Dự thảo quy định các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó.
Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp dụng cho các khoản phải đòi được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay.
Hạn chế rủi ro
Các khoản phải đòi này cũng đáp ứng điều kiện là khoản cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh; cho vay cá nhân mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.
Tại dự thảo này, Bộ Xây dựng cũng có ý kiến yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản.
Theo Ts. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia tài chính ngân hàng, về mặt quản lý rủi ro tín dụng, dự thảo thay thế Thông tư 36 là một quy định tích cực, bởi những khoản tiền cho vay mua bất động sản có giá trị lớn nếu trở thành nợ xấu sẽ thiệt hại rất lớn đối với hệ thống tín dụng của các ngân hàng.
Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực có nhiều nợ xấu nhất, nhiều dự án đang triển khai nhưng hết nguồn vốn nên tạm dừng, trong khi đó, khoản vay cũ vẫn chưa thể trả được. Bài học này đã xảy ra từ đầu những năm 2010 – 2014 khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng.
Theo Ts. Hiếu, để siết lại các khoản tín dụng cho vay đó, hệ số rủi ro phải tăng lên. Ông Hiếu lấy ví dụ với khoản cho vay 100 đồng, với hệ số rủi ro 100%, các ngân hàng chỉ cần có 9 đồng vốn tự có trong tổng số 100 đồng cho vay. Trong khi đó, với hệ số rủi ro 150%, vốn chủ sở hữu của ngân hàng trong cho khoản vay 100 đồng không phải là 9 đồng nữa mà sẽ là 13,5 đồng.
Điều này có nghĩa ngân hàng sẽ phải phân bổ số vốn chủ sở hữu của mình nhiều hơn cho các khoản vay có hệ số rủi ro cao. Nếu các ngân hàng không tăng được lượng vốn chủ sở hữu qua việc tăng vốn điều lệ, tăng lợi nhuận thì sẽ phải giảm quy mô cho vay lại để đáp ứng được mức hệ số rủi ro 150% theo quy định.
“Về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là tín hiệu tích cực bởi tại Việt Nam, mức thu nhập của người dân còn thấp, những khoản vay ngân hàng lớn như vay mua nhà từ 3 tỷ đồng trở lên có rủi ro rất cao. Để hạn chế những rủi ro đó buộc ngân hàng phải có vốn tự có nhiều hơn để đảm bảo”, vị chuyên gia này nhận định.
Sụt giảm thanh khoản?
Bên cạnh quản lý rủi ro, ông Hiếu cũng cho rằng quy định này nếu đi vào thực tế sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản. Theo đó, người dân muốn mua nhà trên 3 tỷ đồng sẽ phải trả mức lãi suất ngân hàng rất cao, kéo theo đó là làm sụt giảm thanh khoản của thị trường.
Trước quy định trên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, việc áp dụng với bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản.
Nếu ngân hàng siết chặt các hoạt động đầu tư vào phân khúc bình dân sẽ làm khó cho thị trường và sự phát triển. Nhưng khi áp dụng với phân khúc có giá trị trên 3 tỷ đồng thì ngân hàng đang hạn chế vào phân khúc nhà ở cao cấp.
Ông Đính cho rằng trong các trường hợp này, thời hạn để ngân hàng áp dụng, xử lý không nên quá dài, vì sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường của phân khúc cao cấp.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng nếu quy định này đi vào thực tế sẽ có thể làm thay đổi xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư, khi đó họ sẽ dành sự quan tâm nhiều hơn tới phân khúc bình dân và nhà ở giá rẻ.
Tuy nhiên, theo ông Đính, với các phân khúc thấp hơn cũng rất cần khuyến khích nhưng đừng vì cần khuyến khích mà phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp, bởi nhà ở cao cấp là sản phẩm chủ đạo để dành cho thị trường người nước ngoài đến Việt Nam, đặc biệt các sản phẩm ở phân khúc này cũng tạo nên nét đẹp và hiện đại của các đô thị mà bắt buộc cần phải có.
“Do vậy, chúng ta cần xem xét, không nên để phân khúc này phát triển một cách lệch lạc trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn là Tp.HCM và Hà Nội”, ông Đính nêu quan điểm.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho rằng quy định siết cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ đồng sẽ ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến thị trường bất động sản khi hầu hết những người mua nhà hiện nay đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.
“Các ngân hàng có thể rà soát để siết cho vay mua nhà đối với các chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để tránh rủi ro tín dụng thay vì áp dụng quy định này trên toàn thị trường bất động sản cao cấp”, vị lãnh đạo này nói.