Quy định ký quỹ làm khó bất động sản

Cụ thể, về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, Dự thảo quy định Nhà đầu tư phải ký quỹ với mức từ 1 – 3% vốn đầu tư của dự án (tại khoản 2 điều 42) và được hoàn trả cho nhà đầu tư sau này…

Theo các DN, khi nhà đầu tư nhận mặt bằng đã được giải phóng để lập dự án khu công nghiệp, khu du lịch, cơ sở thương mại, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, xây dựng nhà máy… thì phải ký quỹ, bởi nhà đầu tư không phải bỏ chi phí giải phóng mặt bằng. Nhưng, với nhà đầu tư tự bỏ chi phí giải phóng mặt bằng rồi mới được Nhà nước giao đất cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư kinh doanh mà vẫn quy định nhà đầu tư phải ký quỹ là không hợp lý.

Ở điểm này, các DN đề xuất không áp dụng ký quỹ đối với dự án nhà đầu tư đã tạm ứng tiền hoặc đã giải phóng mặt bằng; dự án nhà đầu tư đã được tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư cấp bảo lãnh đầu tư hoặc cam kết cung cấp vốn, tín dụng để thực hiện dự án.

Liên quan đến mức phí, TS. Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc ThuducHouse phân tích, quy định ký quỹ từ 1 – 3% vốn đầu tư của dự án là quá cao. Bởi, khái niệm “vốn đầu tư của dự án” nếu được hiểu là tổng mức đầu tư của dự án thì bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất, xây dựng hạ tầng, lắp đặt trang thiết bị, máy móc, cảnh quan… Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, nhà máy, khách sạn, resort, bệnh viện, khu thương mại…

Nhưng, sẽ không đúng khi nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp một. Sau khi đầu tư hạ tầng, dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp hai, kể cả người tiêu dùng (người mua nền nhà) tiếp tục đầu tư các công trình xây dựng, thương mại, dịch vụ, nhà ở theo quy hoạch của dự án.

Ví dụ, Dự án khu đô thị mới Tân Cảng, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh (43 ha) có tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỷ đồng, nếu ký quỹ 1% sẽ là 300 tỷ đồng… Những DN lớn, có tiềm lực tài chính mạnh nhìn con số ký quỹ nói trên còn “hoảng”. Trong khi, tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay có hàng nghìn DN kinh doanh BĐS quy mô vừa thì số tiền ký quỹ này là một gánh nặng với họ. Nếu quy thành tiền, DN sẽ phải ký quỹ từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng/dự án. Điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường tiêu thụ nhà đất vì quy định ký quỹ làm tăng giá thành BĐS, ảnh hưởng đến giá bán và sức mua. Người tiêu dùng cuối cùng sẽ chịu thiệt.

Từ thực tế này, DN BĐS tại TP. Hồ Chí Minh đề xuất, Dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi cần quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng mức đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án phát triển BĐS, đồng thời quy định rõ lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho nhà đầu tư, theo tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng dự án. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đề nghị từ 5 – 10% chi phí giải phóng mặt bằng. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định tỷ lệ ký quỹ tùy theo chính sách thu hút đầu tư của địa phương.

Đồng thời, tiền ký quỹ được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ và tỷ lệ giải phóng mặt bằng tương ứng. Không nên áp dụng ký quỹ đối với các dự án mà nhà đầu tư đã tạm ứng hoặc đã giải phóng mặt bằng; dự án đã được tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư cấp bảo lãnh đầu tư hoặc cam kết cung cấp vốn, tín dụng để thực hiện dự án.

TS. Lê Chí Hiếu cho rằng, để Luật được chặt chẽ, minh bạch và công bằng đối với tất cả nhà đầu tư BĐS thì quy định ký quỹ không chỉ trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê mà ngay cả ở lĩnh vực đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cũng phải áp dụng. Dự án có vốn càng cao thì ký quỹ sẽ càng lớn, kèm theo bảng cam kết tiến độ thực hiện dự án rõ ràng. Nếu dự án không triển khai đúng tiến độ sẽ bị mất tiền ký quỹ, buộc chủ đầu tư trả lại giấy chứng nhận đầu tư để thành phố kêu gọi nhà đầu tư khác.