Nhà ở tái định cư, sai từ khâu xác định nhu cầu

Nhà tái định cư bỏ trống…

Để TP.HCM trở thành đô thị hiện đại,  xóa bỏ các chung cư xuống cấp trầm trọng, nhà ở tạm bợ ven kênh rạch là việc cấp bách. Trong chương trình chỉnh trang đô thị, như vệ sinh môi trường nước lưu vực kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè, kênh Bến Nghé – Tàu Hũ – Kênh Đôi, đã có khoảng 36.000 căn nhà trên và ven kênh rạch đã được bồi thường, di dời. Việc triển khai xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đã di dời hơn 15.000 hộ dân.

Trong khi nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố rất lớn, thì theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP.HCM có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, nhiều nhất là tại quận 2 trong dự án khu dân cư tái định cư 38,4 ha (phường Bình Khánh, quận 2) với hơn 12.000 căn hộ. Tại khu khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) hiện còn hơn 2.000 căn hộ.

Tại Khu tái định cư Vĩnh Lộc B, với mục tiêu phục vụ tái định cư cho các hộ dân thuộc chương trình nâng cấp đô thị, TP.HCM quyết định đầu tư dự án này từ năm 2004, quy mô 531 nền đất và 2.240 căn hộ, trên khu đất 30,9 ha. Tuy nhiên, hơn 10 năm sau kể từ khi hoàn thành, khu tái định cư này gần như bị bỏ trống, hạ tầng kỹ thuật vẫn chưa được hoàn thiện, nhiều căn hộ đã bị xuống cấp nghiêm trọng.

Đỏ mắt tìm cư dân tại chung cư này, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản may mắn gặp được chị Huyền. Qua trao đổi, người dân này cho biết, hiện ở đây chỉ lác đác vài hộ dân sinh sống, nhưng chủ yếu là thuê lại của chủ cũ do có giá rẻ.

“An ninh ở đây không được đảm bảo, đường sá đi lại rất bất tiện, ở đây lại hay có tình trạng mất trộm”, chị Huyền nói.

Trường hợp vắng bóng người cũng diễn ra tại khu tái định cư Thủ Thiêm. Đây là dự án được đầu tư để tái định cư tại chỗ cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của khu đô thị Thủ Thiêm.

Để giải quyết tình trạng “nhà trống” này, UBND TP.HCM đã phát đi thông báo bán đấu giá hơn 7.000 căn hộ tái định cư trong năm 2019, trong đó có 1.080 căn hộ trong khu 38,4 ha phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Phương thức tạo quỹ nhà tái định cư trong thời gian tới là các quận, huyện khi có nhu cầu sẽ hợp tác với doanh nghiệp để phát triển dự án, nhu cầu bao nhiêu mua bấy nhiêu, phần còn lại doanh nghiệp chủ động bán theo phương án kinh doanh.

Về giá, giá bán, giá thuê không kinh doanh được tính bằng giá bán tái định cư nhân với 1,8 lần. Giá thuê không kinh doanh được xác định trên cơ sở giá bán không kinh doanh khấu hao 30 năm.

Trước đó, vào tháng 12/2017, TP.HCM cũng ra thông báo chào bán đấu giá 3.790 căn hộ tại Khu tái định cư 38,4 ha. Tuy nhiên, tới hết năm 2018 và qua 2 lần bán đấu giá, hơn 3.790 căn hộ tái định cư trên vẫn bị ế.

… Vì sai từ kế hoạch

Việc xây dựng quá nhiều căn hộ nhưng không thể tái định cư được có nhiều nguyên nhân, trong đó xuất phát điểm từ việc người dân không chấp nhận tái định cư, bởi chung cư ở quá xa, hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh. Ngoài ra, theo nhiều chuyên gia, việc 2 lần bán đấu giá không thành công những căn hộ tái định cư trên là do chính sách chưa hợp lý.

Trao đổi với phóng viên Báo đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Đất Lành cho rằng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng 14.000 căn hộ bị bỏ không là do TP.HCM không xác định được nhu cầu ngay từ ban đầu, tầm nhìn, chiến lược và dự báo đều sai.

“Không phải bất cứ người dân nào nằm trong diện đền bù giải tỏa đều có mong muốn nhận căn hộ tái định cư. Thành phố khi thực hiện dự án đã không điều tra xã hội học, không điều tra tâm lý học và không rút ra bài học của những thất bại lần trước”, ông Đực nói và cho biết thêm, theo khảo sát của ông, khi thực hiện tái định cư, có khoảng 50% người dân đã bán lúa non ngay từ đầu, thậm chí, kể cả những chung cư ngay trung tâm thành phố, có hơn 95% người dân dọn đi sau khi ở từ 2 – 3 năm.

“Rõ ràng, chương trình chúng ta thất bại là không có tính dự báo trước”, ông Đực nhấn mạnh.

Cũng theo ông Đực, nhu cầu của mỗi người dân khác nhau, nhưng nguyên nhân chủ yếu từ thói quen và tài chính của những hộ nằm trong diện tái định cư.

“Đa số những hộ dân này đều là người lao động chân tay, họ đã quen với việc sống trên mặt đất, nên khi đưa họ vào một khuôn khổ của ‘đô thị nén’, thì người ta không sống được. Mặt khác, vấn đề tài chính cũng là điều khiến người dân đắn đo, bởi dù nhà cao cửa rộng, nhưng không có chỗ để kinh doanh, trong khi ở chung cư phải đóng phí hàng tháng, văn hóa chung cư chưa có, nên người dân không mặn mà chuyển đến sống ở các khu nhà tái định cư”, ông Đực cho biết.

Để giải quyết tình này, theo ông Đực, đối với những căn hộ xa trung tâm, không bán được phải tính đến cách cho người dân thuê. Bên cạnh đó, thay vì chia theo 1 – 2 gói thầu lớn, thì Thành phố nên chia theo nhiều gói thầu nhỏ để thu hút nhiều hơn các doanh nghiệp.

“Những gói thầu cả nghìn căn đòi hỏi người đấu thầu phải có nhiều tiền, như vậy có thể hiểu Thành phố đang gói trọn lại những người đấu thầu phải là những người nhiều tiền. Theo tôi, Thành phố có thể gom lại mỗi nhóm 10 người có nhu cầu thực để có thể tham gia đấu thầu”, ông Đực kiến nghị.

Bên cạnh đó, ông Đực cũng kiến nghị, không nên lo xây nhà tái định cư nữa, mà nên bồi thường một số tiền thỏa đáng cho người dân, có thể bồi thường cao hơn giá thị trường từ 10 – 20% để người dân tự chủ động tìm chỗ ở mới cho mình. Ngoài ra, có thể xây dự án nhà ở thương mại, bán lại cho những người dân bị giải tỏa có nhu cầu và giá cũng theo giá thị trường.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, TP.HCM nên chia nhỏ các gói thầu để có thể thu hút được những doanh nghiệp nhỏ, ít vốn.

Bên cạnh đó, giá cả và chính sách ký quỹ cũng là một phần quan tâm của nhiều doanh nghiệp, bởi khi tham gia đấu giá, việc ký quỹ từ 10 – 20% cũng là một bất lợi của rất nhiều doanh nghiệp.

Nói về nguyên nhân thất bại của việc 2 lần đấu giá trước đây, ông Phúc cho rằng, giá khởi điểm quá cao, nên doanh nghiệp không đủ ngân sách ký quỹ để tham gia.

“Thay vì đấu thầu 1 block gần 1.000 căn, thì Thành phố nên chia ra mỗi gói từ 200 – 300 căn, như vậy sẽ phù hợp với nhiều doanh nghiệp hơn. Bên cạnh đó, việc ký quỹ cũng nhẹ nhàng để doanh nghiệp huy động được nguồn vốn”, ông Phúc nói và cho biết thêm, trong bối cảnh thị trường đang thiếu nguồn cung như hiện nay, 14.000 căn hộ này sẽ là giải pháp mà rất nhiều doanh nghiệp lựa chọn, bởi đa phần vị trí các dự án tái định cư đều khá thuận lợi.

Ngoài ra, còn một điểm đáng lưu ý, khi đấu giá, TP.HCM cần có thông báo rộng rãi đến các doanh nghiệp bất động sản, bởi hiện nay, có rất nhiều doanh nghiệp không biết thông tin Thành phố bán đấu giá 7.000 căn hộ tái định cư. Bên cạnh đó, giá cả khi đưa ra đấu giá phải phù hợp với giá trị của khu vực quy hoạch và đảm bảo có lợi nhuận thì doanh nghiệp mới tham gia.