English
普通话
Từ điểm nóng đầu tư
Xu hướng đổ tiền vào đất nền tỉnh lẻ trên thực tế đã bắt đầu nhen nhóm từ cuối năm 2016 cho đến nay. Tuy nhiên, xu hướng này chỉ thực sự nở rộ vào đầu năm 2018 khi các thị trường trung tâm như Hà Nội hay TP.HCM trở nên bão hòa, mặt bằng giá cả đã tương đối đạt đỉnh.
Thời kỳ đầu, chỉ vài người về gom đất, sau đó sức nóng nhanh chóng lan tỏa, kéo theo nhiều nhà đầu tư khác nhập cuộc, ồ ạt săn đất dự án tại các địa phương như Lào Cai, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh…
Với chi phí đầu tư còn tương đối rẻ, việc nhắm tới các địa phương này theo ghi nhận không ngoài mục đích hướng tới triển vọng tăng trưởng mạnh trong tương lai, bởi lẽ đây đều là những địa phương đang có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh. Cùng với đó, trong vài năm trở lại đây, hạ tầng giao thông kết nối với Hà Nội ngày một phát triển, việc đi lại giữa các địa phương cũng trở nên dễ dàng hơn.
Số liệu báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong vòng 2 năm vừa qua, thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Trong đó, nếu như trước đây, các dự án tỉnh lẻ chủ yếu là các tiểu dự án nhỏ lẻ do doanh nghiệp địa phương triển khai, thì hiện nay đã xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, Bitexco, FLC, TNR, Himlam, Kosy Group, CEO Group…với các dự từ vài chục héc-ta cho đến vài trăm héc-ta.
Chính sự nhập cuộc của nhiều đại gia bất động sản với tiềm lực tài chính mạnh cùng tư duy phát triển hiện đại, kéo theo làn sóng các nhà đầu tư nhỏ đi theo, bám đất dự án và hưởng lợi từ việc tăng trưởng sau khi các dự án này được chào bán, hoàn thiện và đưa vào sử dụng. Nhiều địa phương, giá đất dự án tăng chóng mặt 30 – 50% chỉ sau một thời gian ngắn mở bán khi nhà đầu tư ồ ạt kéo về.
Chẳng hạn như tại Lào Cai, nếu như vài năm trước, bất động sản địa phương này chủ yếu được biết tới với các tiểu dự án đất thổ cư, thì kể từ khi cao tốc Nội Bài – Lào Cai được đưa vào vận hành, Lào Cai đã có sự thay đổi vượt bậc về đô thị hóa.
Bên cạnh đó, một số tuyến đường khác được đầu tư như cao tốc 279, tỉnh lộ 156, cao tốc Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng… giúp việc di chuyển và kết nối giữa Lào Cai tới Hà Nội và các tỉnh, thành phố khác càng trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn. Nhờ sự phát triển mạnh mẽ của du lịch và hạ tầng, giá bất động sản Lào Cai tăng vọt, đỉnh điểm có những khu vực giá tăng gấp 2 – 3 lần.
Trao đổi với phóng viên, Trần Trọng Trinh, một “thổ địa” đầu cơ đất lâu năm ở Lào Cai cho biết, kể từ đầu năm 2019 trở lại đây, đặc biệt giai đoạn sau Tết Nguyên đán, Lào Cai xuất hiện hàng loạt dân đầu tư đi theo từng nhóm lên nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường này.
“Mặc dù sức nóng không hầm hập như các thị trường khác, nhưng so với cách đó chỉ vài tháng, thị trường đã chứng kiến sự khác biệt một cách rõ rệt, đặc biệt là về mức giá. Từ đất thổ cư tới đất nền đô thị và cả bất động sản dự án trong thời gian ngắn đều được các nhóm nhà đầu tư này nhóm ngó, đồng thời tiến hành sang tên chuyển nhượng”, Trọng Trinh nói vầ cho biết, cứ mỗi ngày giá các lô đất ở nhiều khu vực, dự án lại khác nhau.
Nhà đầu cơ này nhận định, mặc dù mức giá không tăng đến giật cục, nhưng ghi nhận từ đầu năm trở lại đây, mặt bằng giá đất tại Lào Cai đã tăng trưởng ít nhất từ 10 – 15%. Trong khi giá đất nền ở một số vị trí thông thường hiện đã lên tới mức 10 – 15 triệu đồng/m2, thì giá đất dự án tại các khu vực gần chợ mặt đường Hoàng Liên lên tới 17 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, các khu vực mặt đường Nguyễn Quang Bích, đường Trần Hưng Đạo, đường Hàm Nghi, mặt bằng giá đất hiện tại cũng ghi nhận lên tới 50 – 60 triệu đồng/m2, thậm chí có những lô đất có giá trị lên tới 80 – 90 triệu đồng/m2 tùy vào diện tích và khả năng kết nối với trục đường chính để kinh doanh nhà hàng hoặc khách sạn.
Tới các khu vực được dự báo nhiều triển vọng
Theo phân tích của một lãnh đạo Kosy Group, doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án đất nền, năm 2019, nhìn chung “bức tranh” thị trường bất động sản vẫn có nhiều gam màu sáng, trong đó đất nền vẫn là phân khúc có sức hấp dẫn đặc biệt với nhà đầu tư. Bởi đây là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất, dù có bất kỳ sự biến động nào của thị trường.
Năm nay, người dân có xu hướng thích mua đất nền vào những tháng đầu năm nên phân khúc này thường sôi động khá sớm so với phần còn lại của thị trường. Đáng chú ý, trong các giao dịch đất nền đầu năm, phần lớn là của các nhà đầu tư mua vào chờ lên giá rồi bán. Do đó, các lô đất nền thường được giao dịch khá nhanh chóng, người mua không phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, soi xét kỹ như khi mua nhà xây sẵn. “Giá đất còn tăng mạnh, đặc biệt là đất nền – sản phẩm khan hiếm trong tương lai”, vị lãnh đạo này khẳng định.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị Hải Phát Land cho rằng, năm 2019 sẽ là năm mà các chủ đầu tư sẽ đặt trọng tâm hơn trong việc hướng tới đối tượng có nhu cầu thực. Trong đó, nhu cầu ở đây bao gồm cả nhu cầu đầu tư thực và nhu cầu ở thực.
Với nhu cầu đầu tư thực, người mua sẽ cần những sản phẩm mang giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng thật sự. Theo đó, sản phẩm phải đặc sắc và được đánh giá trên nhiều tiêu chí rõ ràng chứ không thông qua các cam kết không thực tế. Họ sẽ có sự đối chiếu và so sánh trên các tiêu chí này. Còn với nhu cầu ở thực, đây là nhóm sản phẩm bắt buộc các doanh nghiệp phải quan tâm khi chiếm tới 70 – 80% nhu cầu ở thực hiện nay.
Nhóm nhu cầu ở thực bao gồm một lượng lớn những người trẻ tuổi với vốn tích lũy tài chính ban đầu không nhiều nhưng có tiềm năng sẵn sàng vay nợ và trả dài hạn trong tương lai. Quan trọng là sản phẩm có phù hợp với họ hay không. Với người ở thực, sản phẩm không chỉ phù hợp về bài toán tài chính, mà còn phải đáp ứng được tiêu chí về không gian sống, môi trường sống, tiện ích sống và chất lượng dịch vụ.
Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một nguyên nhân khiến các dự án đất nền đầy đủ pháp lý trở thành món hàng “hot” trong năm 2019, đó là lượng dự án mới được cấp phép ra thị trường sẽ giảm hẳn theo chính sách điều tiết từ phía cơ quan quản lý. Việc ra hàng của các chủ dự án sẽ rất thận trọng, dự án sẽ ít hơn và chỉ tập trung vào một số thị trường nhất định. Tuy nhiên, chỉ những dự án phục vụ đúng nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng mới đảm bảo có thanh khoản tốt.
Tuy nhiên, ông Chiến cũng cảnh báo khách hàng khi có ý định tham gia vào phân khúc đất nền cần phải tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư để tránh rủi ro.
“Thông tin về dự án phải được xác nhận bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đảm bảo tính pháp lý vững chắc. Còn về phía chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính vững mạnh, thông tin về chủ đầu tư phải được công khai, minh bạch, có uy tín trên thị trường”, ông Chiến nói.