Kiểm soát tín dụng bất động sản: Nên “siết” ở mức nào?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có yêu cầu NHNN các tỉnh, thành phố theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường bất động sản và việc cấp tín dụng của các ngân hàng đối với lĩnh vực này trên địa bàn, đặc biệt tại các tỉnh, thành phố, các khu vực có hiện tượng sốt đất. 

Trường hợp cần thiết, tình hình có biến động bất thường, NHNN các tỉnh, thành phố phải chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với Thống đốc NHNN biện pháp xử lý. 

Mặt khác, phải tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Đây không phải lần đầu tiên NHNN có động thái siết tín dụng vào bất động sản. Theo quy định ban hành trước đó, từ ngày 1/1/2019, quy định về vốn vay ngắn hạn cho vay trung hạn giảm từ 45% xuống còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản từ mức 150% lên 200%. Điều này có khiến van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn và gây ra những trở ngại gì cho thị trường bất động sản 2019?

Siết “nhịp nhàng” theo từng phân khúc

Bình luận về những động thái trên, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện có quy mô lớn hơn nhiều lần so với cách đây 10 năm, có thể nói là một trong những thị trường khổng lồ nhất hiện nay. Tuy thị trường này chưa có dấu hiệu bong bóng nhưng cũng là thị trường đang sử dụng vốn kém hiệu quả, tiềm ẩn rủi ro nhất định. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết.

Việc tăng hệ số rủi ro gắn với giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản còn khoảng 14 – 15% là biện pháp có tính cẩn trọng dài hạn của NHNN. Nó có tác dụng buộc các ngân hàng thương mại phải tái cơ cấu lại các hạng mục tín dụng. Trong đó, cần cẩn trọng hơn trong cho vay bất động sản.

Điều này có thể dẫn đến việc hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn, dài hạn, khiến doanh nghiệp bất động sản gặp phải một số trở ngại. Đặc biệt là những dự án đang dở dang, chưa hoàn tất các công đoạn đầu tư, dùng tiền của dự án này đầu tư dự án khác…

“Tổng quát lại, điều này có thể khiến nguồn cung của thị trường bất động sản giảm. Nhưng theo tôi, giảm như thế sẽ đem lại hiệu quả tích cực hơn. Về lâu dài, các ngân hàng thương mại và nhà đầu tư phải làm quen với một thực tế là tốc độ tăng trưởng tín dụng sẽ ở mức thấp hơn những năm gần đây. Dần dần, thị trường cũng sẽ thích ứng với xu hướng đó.

Mặc dù tốc độ tăng trưởng thấp hơn so với những năm trước, nhưng trong tương quan với các nước trong khu vực, chỉ có tốc độ tăng trưởng từ 7 – 11%, thì ở Việt Nam là tương đối cao chứ không đến nỗi quá thấp”, TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng tín dụng sẽ là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019 vì ngân hàng “siết” nguồn cho vay, những kênh huy động vốn khác chưa xây dựng được. Đặc biệt, nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng vì chính sách này. 

Chuyên gia này cho rằng, lộ trình siết tín dụng bất động sản đã công bố từ vài năm trước và năm 2019 mới chính thức áp dụng. Cùng với xu hướng kiểm soát tín dụng cẩn trọng thì động thái đó là hợp lý, không nhất thiết phải kéo dài thêm.

“Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp phải lựa chọn những dự án thực sự hiệu quả để đầu tư chứ không nên dàn trải, mua bán, xin cấp phép làm dự án rồi để đó; vì điều đó sẽ gặp rủi ro lớn khi tín dụng dành cho trung – dài hạn cũng như tín dụng ngân hàng sẽ giảm.

Tuy nhiên theo tôi, đối với một số phân khúc của thị trường có tốc độ tăng giá cao và nhu cầu tương đối ổn định như nhà ở giá rẻ, nhà ở đại chúng thì vẫn nên cấp tín dụng bình thường. Còn những phân khúc như cao cấp, nghỉ dưỡng, có thể tốc độ tăng trưởng sẽ thấp hơn những năm trước”, ông Nghĩa kiến nghị.

Mặt khác, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, việc NHNN tiến hành khảo sát đánh giá một cách chính xác các dòng vốn đi từ ngân hàng vào thị trường bất động sản không phải để chặn lại mà giúp NHNN nắm được thực tế để có chính sách điều hành phù hợp.

“Vì vậy việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần có lựa chọn, tăng cường nguồn vốn cho các dự án hoàn thành nhanh và phát huy hiệu quả, trì hoãn đối với các dự án đắp chiếu kéo dài. Tuy nhiên với thị trường bất động sản cần phải có cách ứng xử khôn khéo. Vì đây là thị trường có thể làm nghiêng ngả nền kinh tế, do đó tránh tình trạng đánh chuột mà không làm vỡ bình”, TS. Nghĩa lưu ý thêm.

Cơ hội nào cho thị trường 2019?

Theo phân tích của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản 2019, thách thức luôn đồng hành cùng cơ hội.

Ông Nam nhận định, vốn FDI vào thị trường bất động sản vẫn tăng. Cụ thể, tính hết năm 2018, vốn FDI vào Việt Nam là khoảng 22 tỷ USD, trong đó bất động sản là 5,6 tỷ USD, đứng thứ nhì khi chiếm hơn 20%. Bên cạnh đó, hoạt động M&A cũng cực kỳ sôi động khi có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc.

Việc NHNN siết tín dụng vào bất động sản khiến dòng vốn chính tài trợ cho các dự án bị giảm mạnh. Mặt khác lại tạo cơ hội để hút vốn doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đang là “bánh ngon” của dòng vốn ngoại, tạo ra sự phát triển vững chắc cho thị trường.

Trước việc NHNN duy trì chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản do lo ngại bong bóng bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, một trong những yếu tố gây nên bong bóng bất động sản là giá bị thổi lên quá cao.

Tuy nhiên, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ năm 2016 đến nay, giá các phân khúc tương đối ổn định, hằng năm chỉ tăng 3-5%.

Do đó, mặc dù dòng vốn bị siết chặt nhưng trên thị trường không thiếu hàng hóa. Bởi sẽ xuất hiện những chủ đầu tư thật sự có năng lực với những dự án khả thi.

Người có nhu cầu vẫn có thể mua được hàng hóa, không bị thừa để xảy ra tình trạng đóng băng, hoặc không bị thiếu để dẫn đến tình trạng sốt, đẩy giá quá cao gây ra bong bóng. Những lo ngại về bong bóng của thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt và hai – ba năm nữa là không thể xảy ra.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp cho rằng, việc thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường bất động sản. Đồng thời, những tín hiệu cởi mở cho phép dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cùng các cuộc sáp nhập M&A sẽ tạo ra hướng đi mới cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup, chính sách thắt chặt tín dụng là một cách để giảm bớt bong bóng bất động sản khi các công ty bất động sản không coi ngân hàng là “mỏ tiền” để khai thác.

Phân tích về tác động của việc siết chặt tín dụng với doanh nghiệp Việt, ông Trân cho rằng: “Lâu nay, hầu hết công ty bất động sản đều phụ thuộc vào nguồn vốn đến từ ngân hàng. Rồi, họ phải bán hàng để kiếm tiền trả cho ngân hàng. Nếu không bán được sẽ xảy ra tình trạng nợ xấu vì tiền đầu tư không phải là vốn tự có.

Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các công ty bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ như một nhà bán hàng chuyên nghiệp, huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận. Vì phải tính toán kỹ lưỡng, họ sẽ giảm bớt được những quyết định bốc đồng trong kinh doanh”.

Cũng theo vị lãnh đạo của Tập đoàn MIKGroup, “khi ngân hàng cho vay có hạn mức, doanh nghiệp sẽ phải tìm những nhà đầu tư để giúp họ triển khai dự án. Vì thực tế rất khó để tạo ra một dự án mà có thể kỳ vọng 100% vốn người mua. Đây là lý do khiến nhà đầu tư buộc phải có một nguồn vốn ban đầu.

Trong trường hợp ngân hàng “hẹp” cánh cửa cho vay thì doanh nghiệp trong nước phải tìm kiếm một nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đã mở ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn trong những năm gần đây khi chứng kiến cái “bắt tay” giữa nhà đầu tư Việt và nước ngoài”.