English
普通话
Tuần trước, “máy bơm tiền số 2” của NHNN dần lộ diện qua dự thảo Thông tư về cho vay hỗ trợ nhà ở trong đó hai con số được công luận chú ý nhất là “lãi suất cho vay 6%” và “bơm 30.000 tỷ đồng”. Đối tượng cho vay trước hết cũng được xác định là “người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang”.
Nhưng có lẽ đây chỉ là đích ngắm trong dài hạn, còn ngay tại thời điểm này, có khả năng tiền từ “máy bơm số 2” sẽ đến với một đối tượng khác: doanh nghiệp bất động sản.
Rào cản cho vay cá nhân
Trong dự thảo Thông tư của NHNN có một số rào cản có thể khiến 5 ngân hàng được chọn làm “máy bơm” (Agribank, Vietinbank, BIDV, Vietcombank và MHB Bank) ngần ngại cho cá nhân vay mua nhà.
Thứ nhất, tổng lượng tín dụng quá lớn, nếu chỉ đợi chờ cho vay cá nhân có lẽ đến vài năm nữa các ngân hàng cũng chưa giải ngân hết.
Theo CTCK HSC, 3% tổng dư nợ của “5 máy bơm” tương đương 41.000 tỷ đồng trong khi chương trình này chỉ hỗ trợ mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tức tối đa 1,05 tỷ đồng. Nếu trừ đi 20% vốn ban đầu người vay phải có, tức mỗi khoản vay nhiều nhất cũng chỉ trị giá 800 triệu đồng, tức ít nhất phải có 50.000 khoản vay thì mới giải ngân hết 41.000 tỷ.
Trong trung hạn, khó kiếm đâu ra hơn 50.000 căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán thấp như trên để mà cho vay, lại càng khó kiếm hơn 50.000 người sẵn sàng vay tiền để ra cách trung tâm ít nhất 15-20km ở trong những căn hộ như thế.
Thứ hai, biên lãi ròng quá thấp, chỉ 1,5%. Tỷ lệ biên lãi ròng này chắc chắn không đủ để phía ngân hàng bù đắp rủi ro và chi phí nếu cho vay cá nhân, nhất là khi các khoản vay dưới dạng này vẫn phải trích lập dự phòng rủi ro như bình thường.
Cần lưu ý, việc được NHNN tái cấp vốn từ các khoản vay hỗ trợ nhà ở không có nghĩa “5 máy bơm” chỉ đóng vai trò trung gian đem tiền từ NHNN đến với khách vay, họ vẫn phải tự mình xem xét, thẩm định khoản vay và trên hết là vẫn chịu rủi ro tín dụng.
Thứ ba, ngân hàng sẽ tốn thêm nhiều chi phí từ thẩm định, cho vay, rồi làm hồ sơ xin vay tái cấp vốn từ NHNN. Vì cho vay tái cấp vốn chỉ ngắn hạn, nên hàng năm ngân hàng đều phải thêm một lần làm hồ sơ xin gia hạn.
Tổng “phí trung gian” mà NHNN dành để nuôi “máy bơm” chỉ là 450 tỷ (1,5% của 30.000 tỷ đồng), bù đắp rủi ro tín dụng chưa chắc đã đủ, nên tuyển thêm nhân sự lo giấy tờ thủ tục lại càng khó khăn hơn.
Thứ tư, các ngân hàng còn chưa có nhiều kinh nghiệm cho vay tiêu dùng nói chung, và cho vay đối tượng thu nhập thấp nói riêng. Tham gia vào chương trình này, bản thân họ cũng đang mạo hiểm tiến vào vùng đất mới chứ không phải “con ong đã tỏ đường đi lối về” chỉ cần tiền về là cho vay ào ạt.
Nên nhớ, khủng hoảng tài chính ở Mỹ phát xuất từ hàng triệu khoản “cho vay người thu nhập thấp”, chứ không phải vài khoản vay từ các đại gia bất động sản kiêm ông chủ ngân hàng.
Vì những lý do kể trên, nếu phía các ngân hàng quốc doanh có ngần ngại cho vay cá nhân theo chương trình cho vay hỗ trợ mua nhà của NHNN cũng là điều dễ hiểu và có thể thông cảm được phần nào. Nhưng nếu thế thì 41.000 tỷ biết cho ai vay?
Doanh nghiệp bất động sản mừng thầm
Ngân hàng sẽ rất vui lòng cho vay khách hàng nào có càng ít trong số các nhược điểm trên càng tốt, cụ thể, khách hàng này nên: (1) có khả năng hấp thụ vốn lớn; (2) thủ tục nhanh gọn, chi phí tăng thêm thấp; (3) khả năng tài chính và lịch sử tín dụng rõ ràng (ít nhất là trong con mắt của ngân hàng).
Đối tượng này khó có thể là ai khác ngoài doanh nghiệp bất động sản, nhất là các doanh nghiệp vốn đã là khách vay của ngân hàng.
Với mỗi đơn xin vay, ngân hàng giải ngân được ít nhất vài trăm tỷ. Khả năng tài chính và lịch sử tín dụng tốt xấu đến đâu thì nhiều năm trời cho vay có lẽ phía ngân hàng cũng đã hiểu rõ. Hơn nữa, nhân sự không cần tăng thêm, cứ dùng các cán bộ đang phụ trách chính khách hàng đó là tạm ổn rồi.
Điều kiện cho doanh nghiệp vay theo dự thảo Thông tư cũng dễ dàng hơn so với cho cá nhân vay.
Nếu như cá nhân phải có hợp đồng mua nhà (tức đã rõ tiền sẽ nộp cho ai, bao nhiêu, lúc nào), thì doanh nghiệp chỉ cần là chủ dự án nhà ở xã hội có tên trong danh sách do Bộ Xây dựng tổng hợp. Thậm chí, cũng không có điều nào yêu cầu doanh nghiệp chỉ được dùng tiền vay để làm nhà ở xã hội.
Kể cả có quy định rõ đi nữa, đến lúc giải ngân vốn vay, việc quản lý doanh nghiệp dùng tiền vào việc gì rất khó, nhất là khi cả hai phía vay và cho vay đều đồng thuận tiền trước hết nên tập trung vào việc khác.