English
普通话
Thị trường bất động sản không chỉ phát triển ở hai thành phố lớn mà lan ra các vùng, khu vực từ bắc tới nam như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bình Thuận, Bình Định, Phú Yên, Biên Hoà, Bình Dương và một số tỉnh của Đồng bằng sông Cửu Long.
Trái ngược cơ cấu hai miền
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội năm 2018, phân khúc bình dân chiếm 34,6%, trung cấp 24%, cao cấp và siêu cao cấp 41,3%. Tỷ lệ giao dịch phân khúc bình dân chiếm 39,7%, trung cấp 50,3%, cao cấp và siêu cao cấp 10%.
Cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Tp. HCM có diễn biến khác với Hà Nội, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm 19,8%, trung cấp 35,7%, thì phân khúc cao cấp và siêu cao cấp 44,5%. Tỷ trọng lượng giao dịch phân khúc bình dân 22,6%, phân khúc trung cấp 36,3% và dẫn đầu vẫn là phân khúc cao cấp, siêu cao cấp chiếm 41,1%.
Số liệu trên cho thấy, tỷ lệ các phân khúc chung cư tại Hà Nội cơ bản đang dần được cơ cấu lại, với phân khúc bình dân chiếm phần lớn nguồn cung. Nhưng tại Tp. HCM, phân khúc cao cấp và siêu cao cấp lại chiếm phần nhiều hơn, trong khi nhu cầu chỗ ở của những người lao động lại rất cao.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự phát triển của thị trường bất động sản là có tính kế thừa, không có yếu tố ngăn cản. Do phát triển kinh tế tăng, hoạt động đầu tư xây dựng cũng tăng, kéo theo nhu cầu về việc làm cũng phát triển và tăng nhu cầu về chỗ ở.
Việt Nam có độ hấp thụ tốt trong khu vực ASEAN. Theo thống kê của Viện nghiên cứu bất động sản Thái Lan, bình quân một dự án ở các nước trong khu vực 3-5 năm mới bán hết. Nhưng ở Việt Nam được đánh giá từ 12 đến 15 tháng.
Ông Đính cho rằng năm 2019 chưa có dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản. Những bất ổn và chiến tranh thương mại Mỹ – Trung có ảnh hưởng nhưng có thể vẫn được hưởng lợi qua sự kiện đó. Đặc biệt là sự dịch chuyển đầu tư, dòng vốn tăng thêm cho thị trường bất động sản.
Nguy cơ có thể thành cơ hội
Theo ông Nguyễn Văn Đính, năm 2019, thị trường bất động sản đối mặt với hai nguy cơ, nhưng những nguy cơ này cũng có thể biến thành cơ hội.
Thứ nhất, tín dụng năm 2019 trong ngắn hạn có ảnh hưởng. Ngân hàng Nhà nước sau một quá trình rà phanh thì năm 2019 sẽ là điểm đáy của rà phanh. Tín dụng sẽ giảm sút đáng kể và sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, bên cạnh đó, việc rà phanh này có điểm tốt là thanh lọc doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp lớn trên cơ sở tiềm lực sẵn có sẽ tiếp tục phát triển. Các doanh nghiệp nhỏ yếu, chủ yếu dựa vào đòn bẩy cung tiền từ ngân hàng sẽ có ảnh hưởng nặng.
Thứ hai, cuộc chiến tranh thương mại Trung – Mỹ chưa có hồi kết sẽ ảnh hưởng đến kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng nhưng có một điểm sáng đó là vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh, trong đó tỷ trọng đầu tư bất động sản lớn.
Trong thanh khoản bất động sản có yếu tố hỗ trợ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vào mạnh, kéo theo lao động từ nước ngoài và nhu cầu nhà ở lớn. “Lượng khách nước ngoài vào Việt Nam năm 2018 đã tốt, năm 2019 tiếp tục phát triển”, ông Đính nói.
Ngoài ra, đánh giá thêm về thị trường bất động sản năm 2019, một số chuyên gia cho rằng hiện tại, thị trường đang có hiện tượng mất cân đối cung cầu, có những vùng nhu cầu chưa lớn, nhưng nguồn cung tăng mạnh. Nếu địa phương không có khuyến cáo, định hướng có thể dẫn đến khủng hoảng thừa, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng bất động sản.
Tại Tp. HCM, Đà Nẵng, Nha Trang… trong khi nhu cầu nhà ở lớn thì nguồn cung bị hạn chế. Đặc biệt, có dự án đang bị kiểm tra, thanh tra. Có một số ít dự án tạm dừng, dẫn đến thiếu nguồn cung.
“Việc thanh tra, kiểm tra vẫn phải tiến hành, nhưng những dự án nào không sai phạm thì nên cấp phép”, một số chuyên gia đề xuất.
Nhận định về thị trường năm 2019, ông Đính cho hay, phân khúc cao cấp – siêu cao cấp trước đây khó thanh khoản. Tuy nhiên, hiện tại khách hàng trong nước có thu nhập tốt; lượng khách nước ngoài vào Việt Nam tăng. Do đó, phân khúc này có thị trường, hấp thụ tốt.
“Nguồn hàng này không phong phú, khoảng 1-2 năm tới sẽ khan hàng vì các căn hộ này chỉ nằm trong vùng trung tâm, được thừa hưởng hạ tầng tốt”, ông Đính dự báo.
Phân khúc bình dân có nhu cầu lớn, do phát triển ở vùng ven đô nên có thuế đất rẻ, giá thành nhà thấp, các chủ đầu tư mới có khả năng thực hiện được.
Tuy nhiên, phân khúc này có nhược điểm là xa trung tâm, kết nối hạ tầng giao thông yếu, hệ thống hạ tầng đô thị gần như yếu và thiếu. Do đó, phân khúc này mặc dù thiếu nhưng cũng thiếu tính hấp dẫn hơn các phân khúc cao hơn.