English
普通话
Tham luận tại Diễn đàn Kinh tế Mùa thu, Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường đã cho rằng, quá trình sốt giá đất đã tạo nên 6 nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay.
Trong đó, ông Võ nhấn mạnh nghịch lý giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 – 4 lần. Nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm nhưng loại nhà thương mại giá thấp hoặc nhà xã hội vẫn gấp 10 lần thu nhập trung bình.
Cũng liên quan đến sản phẩm căn hộ giá rẻ, ông Võ cho rằng, hiện thị trường còn tồn tại một nghịch lý là giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại. Nguyên nhân của tình trạng này là do nhiều nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.
Theo Giáo sư Võ, nghịch lý tiếp theo trên thị trường là bất động sản tồn nhiều nhưng giá chỉ hạ đến mức nhất định không có hiện tượng phá giá. Ông lý giải vì số tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức “mua nhà trên giấy”, vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao. Ngoài ra, còn có có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho bất động sản chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.
Nhận định về những biến động giá bất động sản trong thời gian tới, ông Đặng Đức Thành, Ủy viên Ban chấp hành Thương mại và Công nghiệp cho rằng mặt bằng giá cả nhà đất Việt Nam khó có thể giảm hơn nữa.
Thừa nhận những khó khăn trên thị trường trong thời gian qua, tuy nhiên, ông Võ cho rằng không nên dùng từ “giải cứu” mà chỉ nên dùng từ “tháo gỡ khó khăn cho thị trường”. Theo tác giả, chỉ nên ra tay giải cứu khi thị trường bất động sản gây nên khủng hoảng tài chính hoặc kinh tế trên tầm quốc gia, khu vực hoặc toàn cầu. Ở Việt Nam hiện mới chỉ có thị trường địa ốc chịu khó khăn về vốn do Nhà nước kiềm chế lạm phát chứ chưa nhìn thấy khả năng gây ra khủng hoảng tài chính quốc gia.
“Thị trường là một ‘cuộc chơi’ và khi vào đó các bên phải chấp nhận ‘luật chơi’, thắng có tiền bỏ túi, thua phải đành chấp nhận mất tiền. Hơn nữa, bao nhiêu tiền có thể cứu được thị trường bất động sản và liệu có thể giải cứu được không?”, ông Võ bình luận.
Nhằm giúp thị trường phục hồi, giải quyết hàng tồn kho, ông Võ cho rằng, nên kêu gọi lượng vốn khoảng 400 tấn vàng trong dân. Tuy nhiên, để động viên vàng tham gia vào thị trường cũng cần tới một sự khôn ngoan về chính sách.
Tại tham luận, chuyên gia Đặng Đức Thành cũng đi sâu vào việc giải quyết một số bất cập trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, ông nhấn mạnh việc sử dụng đất dự án không hiệu quả. Tình trạng đất đai bị “xí phần” dưới hình thức các dự án nhưng vẫn trong tình trạng xây dựng dở dang hoặc bị bỏ hoang không còn là chuyện mới.
“Chắc chắn rằng các dự án này sẽ “trùm mền” một thời gian dài với biết bao lãng phí, thất thoát cho nguồn thu ngân sách nhà nước”, tác giả này nhấn mạnh.
Để hạn chế tình trạng trên, ông Thành cho rằng trong thời gian tới không nên xét cấp đất cho một dự án trên 100 ha. Bên cạnh đó, chuyên gia này cho rằng cần phải quy định việc ký quỹ trong việc thực hiện dự án nhằm chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư và đồng thời quy định rõ trách nhiệm của họ. Khoản phí này sẽ không hoàn lại khi nhà đầu tư vi phạm những cam kết trong việc triển khai dự án.
Đánh giá về những khó khăn của bất động sản trong thời gian qua, ông Võ cho rằng, nên xem cuộc khủng hoảng thị trường hiện nay như đang trong cơn đau sinh nở, một mầm non mới khỏe mạnh sắp xuất hiện.