BĐS đóng băng: Bong bóng bất động sản còn tiếp tục xì hơi

Thay vì “thi gan”, chờ đợi nhà nước giải quyết hộ, các doanh nghiệp nên tiếp tục giảm giá bán, xả hàng tồn để kéo bất động sản về đúng giá trị thực.

Theo số liệu thống kê chính thức của Bộ Xây dựng, chung cư đang bị ế nhiều nhất với 16.469 căn (chưa tính căn hộ dang dở, đã có người mua góp vốn); nhà ở thấp tầng 5.176 căn; đất nền tổng cộng 1.624.878 m²; văn phòng trung tâm thương mại 25.870 m². Tổng giá trị tồn kho ước tính khoảng 40.750 tỉ đồng.

Căn hộ giảm rất ít

Theo khảo sát của PV Thanh Niên, giảm nhiều nhất là ở phân khúc nhà biệt thự, liền kề. Tại khu đô thị mới Dương Nội A trên đường Lê Văn Lương kéo dài (Q.Hà Đông, Hà Nội), thời thị trường sôi động giá biệt thự đạt ngưỡng 70 – 80 triệu đồng/m2, hiện còn 35 – 37 triệu đồng/m². Khu đô thị mới An Hưng nằm kế sát khu đô thị Dương Nội A, hiện chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng, giá biệt thự hướng đẹp 45 – 47 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề 50 – 51 triệu đồng/m². Khu đô thị mới Văn Khê hiện đã giao nhà được 2 năm, giá nhà liền kề khoảng 50 triệu đồng/m2 so với 80-90 triệu đồng/m² cách đây 1 năm. Khu đô thị Văn Phú nằm trên trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài, giá nhà liền kề, biệt thự trục đường lớn hiện khoảng 60-70 triệu đồng/m², đường nhỏ 45-50 triệu đồng/m², giảm khoảng 40% so với thời điểm năm 2010….

Giá vốn của dự án 13 triệu đồng/m2, nhưng khi bán giá 11,9 triệu đồng/m2 cũng ít người mua. Đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu thật, nhưng khi giảm giá vẫn khó bán   Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chủ đầu tư dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân, TP.HCM)

Tại khu vực huyện Hoài Đức, Hà Nội, nơi tập trung rất nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn như Nam An Khánh, Bắc An Khánh, khu đô thị mới

Geleximco, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Bắc 32, khu đô thị mới Tân Tây Đô… mặt bằng giá cũng giảm khoảng 30% so với thời cao điểm. Đơn cử, dự án Nam An Khánh giá nhà liền kề có thời điểm lên cao 40 – 45 triệu đồng/m², giờ còn 24 – 28 triệu đồng/m². Dự án khu đô thị Bắc 32, hiện đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng giá nhà chỉ khoảng 30 – 35 triệu đồng/m2 trong khi trước đây mức cao nhất đạt được 70 triệu đồng/m². Dự án Kim Chung – Di Trạch, vị trí đường to khoảng 33 – 35 triệu đồng/m², đường nhỏ 22 – 25 triệu đồng/m² so với trước đó có thời điểm lên tới 60 -70 triệu/m².

Đáng nói là phân khúc tồn nhiều nhất là căn hộ chung cư giá lại giảm không nhiều như tuyên bố. Chẳng hạn, dự án Hapulico (Thanh Xuân, Hà Nội) của CTCP đầu tư bất động sản

Hapulico với 7 tòa tháp 17 đến 24 tầng, căn hộ diện tích 107 m2 giá hiện tại rao bán 33 triệu đồng/m², chỉ giảm 2 triệu đồng/m² so đầu năm. FLC Lankmark Tower giá đầu năm 26 triệu đồng/m², hiện còn 24 triệu đồng/m². Chung cư C14 Bộ Công an (Lê Văn Lương nối dài), căn 100 m² giá đầu năm 24 triệu đồng/m², nay còn 21 triệu đồng/m²…

Không thu hút được người mua

Nếu giá gốc 15 triệu/m2mà giảm còn 12,7 triệu đồng/m2 là bán được hết. Chỉ có những doanh nghiệp chủ động giảm giá thực sự mới bán được hàng   Chuyên gia kinh tế – TS Đinh Thế Hiển

Giá giảm nhưng nhiều người mua vẫn không sẵn sàng dù thực tế họ không hề thiếu tiền. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, nguồn tiền huy động từ dân cư đã tăng đột biến. Tính đến ngày 19.10.2012, tăng trưởng huy động vốn của hệ thống ngân hàng 14,02% so với cuối năm 2011, trong đó huy động bằng VND tăng tới 17,52%. Riêng huy động vốn của dân cư tăng tới 23,31%. Điều này chứng tỏ người dân vẫn chưa sẵn sàng tham gia thị trường bất động sản, chấp nhận gửi tiết kiệm lấy lãi.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chủ đầu tư dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân, TP.HCM), cho hay: “Giá vốn của dự án 13 triệu đồng/m2, nhưng khi bán giá 11,9 triệu đồng/m² cũng ít người mua. Đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu thật, nhưng khi giảm giá vẫn khó bán. Chúng tôi không hiểu khách hàng đang muốn gì”.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển lại cho rằng mức giá hiện nay là chưa tương xứng với nhu cầu. Doanh nghiệp (DN) cũng không thể viện cớ tạo sức ép cho Chính phủ để được cứu. Muốn giải cứu, DN phải chấp nhận thiệt hại bằng cách giảm giá hơn nữa sẽ bán được hàng. “Nếu giá gốc 15 triệu/m² mà giảm còn 12,7 triệu đồng/m² là bán được hết. Chỉ có những DN chủ động giảm giá thực sự mới bán được hàng”, ông Hiển khẳng định.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng cho rằng mức giá giảm thời gian qua chưa chạm đến ngưỡng thu nhập của người dân, nên dễ hiểu là thị trường vẫn đóng băng. Ngưỡng thu nhập của người dân đô thị năm 2011 mới chỉ đạt 26 triệu đồng/năm, năm 2012 có tăng hơn thì cũng chỉ tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân, không đủ tích lũy để mua nhà đất, kể cả với mức giá phổ biến khoảng 10 triệu đồng/m².

Giá giảm đã ít, trong khi việc hỗ trợ người mua về tín dụng, lãi suất của các ngân hàng lại chưa thực chất. TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho biết ở các nước như Mỹ khi người vay mua nhà trả bằng tiền lương, tiền công thì có cam kết lãi suất ngân hàng không thay đổi trong 3-5 năm. Điều này tạo cho người mua cảm thấy an tâm về việc chi trả. Chúng ta không có được điều này.

Giám đốc Ban Quản lý dự án số 9, thuộc Tổng công ty phát triển nhà và đô thị (HUD) Nguyễn Đình Chân cũng nêu lên thực tế, một số dự án của công ty ở Thanh Hóa, Hà Nội đã giảm giá, căn hộ nhỏ, ngân hàng hỗ trợ vay vốn… nhưng vẫn không tìm được khách hàng. Nhiều ngân hàng cho vay nhưng DN, người dân không dám vay vì sợ đội giá thành, lãi suất cao.

Đó là lý do thị trường bất động sản vẫn đang bị "nghẽn" dù đã có nhiều nỗ lực phá băng.