English
普通话
Năm 2018, nguồn cung sụt giảm
Trong 2 năm qua, đặc biệt là trong năm 2018, nguồn cung dự án mới tại thị trường bất động sản TP.HCM rất khan hiếm do Thành phố có chủ trương siết cấp phép dự án mới tại các quận trung tâm, thậm chí cả các quận trung tâm mới có tốc độ phát triển dân số cao như quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.
Ngoài ra, cũng từ năm 2017 tới nay, hoạt động thanh tra các dự án đất công của các cơ quan liên quan cũng khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc bị vướng trong việc cấp phép dự án mới.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2018, thị trường TP.HCM có tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của 77 dự án (các dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo xác nhận của Sở Xây dựng TP.HCM), với tổng số 28.316 căn nhà (27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng), tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn, chiếm tỷ lệ 30%, phân khúc trung cấp có 12.833 căn, chiếm tỷ lệ 45,3%, phân khúc bình dân có 6.981 căn, chiếm tỷ lệ 24,7%.
So với cùng kỳ năm 2017, số lượng dự án giảm 13%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 34,1%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,2%; phân khúc nhà ở bình dân giảm tới 44,1%.
Theo HoREA, tình trạng thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn. Đây là biểu hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi trong một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, các dự án nhà ở năm vừa qua rất khó khăn để được thông qua. Ông Châu dẫn số liệu cho thấy, lượng văn bản trình lên TP.HCM để được chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2018 giảm 12% so với năm 2017. HoREA đã cảnh báo về việc này từ hồi tháng 5/2015 và đề xuất cách giải quyết một số “điểm nghẽn” của thị trường.
Trước thực trạng trên, trong cuộc gặp mặt giữa lãnh đạo TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản cuối năm 2018, nhiều doanh nghiệp đã lên tiếng về câu chuyện này.
Chẳng hạn, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, Tập đoàn đang gặp khó khăn lớn khi Thành phố ra quyết định tạm dừng hai dự án trọng điểm mà doanh nghiệp đang triển khai ở quận 9 và quận 2 với quy mô gần 190 ha. Hai dự án này được Novaland mua lại của một doanh nghiệp nhà nước và trước khi đầu tư, các đối tác đã đưa công ty luật nước ngoài vào thẩm định rất kỹ. Hai dự án nêu trên đã được thẩm định đủ điều kiện pháp lý và cũng đã được đưa vào báo cáo kiểm toán.
“Việc tạm dừng dự án khiến Novaland phải trả hàng trăm tỷ đồng tiền lãi vay vô ích mỗi năm. Đồng thời, doanh nghiệp cũng không hoàn thành cam kết với cổ đông về kế hoạch bán hàng và lợi nhuận, buộc phải tinh giản biên chế”, ông Huy phản ánh.
Còn ông Vũ Hoài Nam, đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, Công ty trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè từ ngày 1/12/2004. Công ty đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá theo đúng quy định và được Thành phố cấp sổ đỏ, đã đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Dragon City.
Tuy nhiên, cho đến nay, tại phân khu số 15 của Dự án vẫn còn tồn tại một căn nhà và đất của một số hộ dân không chịu di dời, xây dựng, mở rộng nhà trái phép, cản trở Công ty triển khai xây dựng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ phát triển dự án của Phú Long.
Chuyển biến mới
Trước những ý kiến của thị trường và các doanh nghiệp, cuối năm 2018, TP.HCM đã ra văn bản với nội dung vẫn cấp phép dự án nhà ở mới tại 2 quận trung tâm là quận 1 và quận 3, nhưng sẽ hạn chế và có chọn lọc.
Ở một số quận có mật độ dân cư đông đúc như quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, Thành phố sẽ tiếp tục hạn chế phát triển dự án nhà ở mới, chỉ tập trung hoàn thiện các dự án đang xây dựng dở dang, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.
Ngoài ra, TP.HCM sẽ ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội dọc các trục giao thông công cộng lớn như tuyến Metro số 1 tại các quận 2, 9, Thủ Đức hoặc các khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương ứng. Điều này sẽ giúp khơi thông nguồn cung dự án mới.
Giới phân tích thị trường cho rằng, đây là tin vui cho các doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất ở trung tâm TP.HCM, bởi họ có thể được cấp phép xây dựng dự án mới tại đây. Trước đó, năm 2016, UBND TP.HCM có thông báo về kế hoạch được phê duyệt là từ nay đến năm 2020, sẽ không phát triển các dự án nhà ở mới tại khu vực trung tâm hiện hữu (quận 1, quận 3).
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, Phú Đông hiện có lô đất rộng hơn 5.000 m2 tại trung tâm quận 1. Trước đây, vì TP.HCM có thông báo không phát triển các dự án mới tại trung tâm Thành phố, nên Phú Đông chưa thể nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng dự án tại khu đất này. Tuy nhiên, với thông báo mới nêu trên của TP.HCM, doanh nghiệp này sẽ hoàn tất thủ tục để xin cấp phép phát triển dự án.
Tập đoàn Novaland cũng đã bắt tay vào phát triển Dự án tổ hợp Khu phức hợp căn hộ – thương mại dịch vụ The Grand Manhattan có quy mô khoảng 1,4 ha. Sở hữu hai mặt tiền “siêu đắc địa” tại trung tâm quận 1, liền kề ngay Công viên trung tâm 23/9, các khách sạn 5 sao và trung tâm tài chính của TP.HCM, Dự án gồm khoảng 1.000 căn hộ sở hữu lâu dài.
Đặc biệt, tọa lạc tại vị trí “tấc đất tấc vàng”, nhưng Dự án chỉ có mật độ xây dựng dưới 50%. Dự án sẽ sở hữu chuỗi tiện ích đẳng cấp vượt trội như diện tích cây xanh hơn 4.000 m2, 2 hồ bơi, sân chơi trẻ em và BBQ lưng trời, khu mua sắm – giải trí cao cấp… Trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp tại khu trung tâm quận 1, nguồn cung căn hộ trong khu vực này rất khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu căn hộ cao cấp tại đây tăng cao, sự xuất hiện của The Grand Manhattan chắc chắn thu hút sự chú ý lớn.
Cũng tại quận 1, từ tháng 9/2018, bắt đầu xuất hiện Dự án Alpha City của Alpha King được xây dựng trên diện tích đất 8.320 m2 tại ngã 3 đường Cống Quỳnh và Nguyễn Cư Trinh, với 1.076 căn hộ và cao 49 tầng. Nhà đầu tư này cũng giới thiệu ra thị trường Dự án One Alpha Riverside tại trung tâm Dự án phức hợp Ba Son. Với tầm nhìn không giới hạn về khu thương mại trung tâm TP.HCM, Thảo Cầm Viên và sông Sài Gòn, căn hộ One Alpha Riverside được nhận định là nơi an cư sang trọng tại trung tâm TP.HCM.
Dự án One Alpha Riverside có quy mô 5 toà tháp cao từ 45 – 55 tầng với tổng số 2.000 căn hộ cao cấp và các sản phẩm khác như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, shophouse, penthouse. Dự kiến, Dự án sẽ bàn giao cho khách hàng vào năm 2021.
Nhiều cơ hội trong năm 2019
Ngoài việc ban hành văn bản thông báo vẫn cho phép phát triển dự án tại khu vực trung tâm, TP.HCM cũng đã báo cáo với đoàn công tác của Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình về những vướng mắc, kiến nghị của doanh nghiệp.
Theo đó, nguyên tắc được đưa ra là, những dự án mà doanh nghiệp triển khai đúng quyết định được giao, nếu Thành phố giao đất với giá thấp quá, doanh nghiệp có thể đóng thêm tiền hoặc làm sao đảm bảo lợi ích Nhà nước, thì tiếp tục làm. Khi triển khai, tùy từng dự án cụ thể, UBND TP.HCM sẽ có chỉ đạo, tham khảo ý kiến các sở, ngành, đặc biệt là Sở Tư pháp để giải quyết, rút kinh nghiệm, không để ách tắc loại dự án này, gây thiêt hại cho Thành phố, người dân và doanh nghiệp.
Nếu kiến nghị này được chấp thuận, điểm nghẽn sẽ được tháo gỡ và thị trường bất động sản TP.HCM sẽ được khơi thông nguồn cung trong năm 2019.
Một yếu tố nữa được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại trong năm 2019, đó là chương trình hành động về “Chỉnh trang và phát triển đô thị” và Đề án tổ chức thực hiện cải tạo, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn Thành phố. Về vấn đề này, UBND TP.HCM đã giao Sở Xây dựng tiếp tục triển khai thực hiện. Hiện trên địa bàn TP.HCM có khoảng 470 dự án chung cư cũ đang cần cải tạo và xây dựng mới.
Bên cạnh đó, câu chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ở TP.HCM đang được nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp trong ngành bất động sản mong đợi. Lý do là các doanh nghiệp nhà nước này thường có quỹ đất lớn, sạch và nằm ở các vị trí đẹp, có thể làm thủ tục pháp lý để triển khai dự án bất động sản ngay.
Cụ thể, mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết, Thành phố tiếp tục triển khai phương án sắp xếp, đổi mới 40 doanh nghiệp nhà nước trực thuộc UBND TP.HCM giai đoạn 2017-2020.
Đến nay, Thành phố đã ban hành quyết định thành lập Ban Chỉ đạo và Tổ giúp việc cổ phần hóa cho 40 doanh nghiệp; quyết định cổ phần hóa và chọn thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp cho 37 doanh nghiệp; công văn chọn đơn vị tư vấn cổ phần hóa cho 36 doanh nghiệp; quyết định giao tài sản cho 8 doanh nghiệp; ban hành tiêu chí nhà đầu tư chiến lược cho 2 doanh nghiệp; phê duyệt phương án sử dụng đất cho 13 doanh nghiệp.
Trong số các doanh nghiệp sắp cổ phần hóa, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang mong đợi nhất là Saigontourist, doanh nghiệp thuộc Thành ủy TP.HCM, bởi doanh nghiệp này có khá nhiều lô đất nằm ở trung tâm TP.HCM.
Chờ đợi những dự án mới
Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM năm 2019, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, ngoài việc pháp lý được khơi thông, thì sự xuất hiện của các dự án lớn sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM sôi động hơn.
Trong đó, đáng chú ý là Dự án VinCity Grand Park, quận 9 của Vingroup với hơn 44.000 căn hộ chung cư và hơn 2.000 căn nhà phố, biệt thự. Tập đoàn Đại Phúc cũng sẽ triển khai phân khúc chung cư tại Dự án Van Phuc City, quận Thủ Đức. Bên cạnh đó, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Thanh Đa đang được tái khởi động…
“Tất cả đang hứa hẹn tạo ra nguồn cung lớn, có chất lượng cho thị trường bất động sản 2019”, ông Châu đánh giá.
Ngoài các dự án lớn trên, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác sau khi lỗi hẹn ra hàng trong năm 2018, cũng đã lên kế hoạch để tung các dự án mới ra thị trường trong năm 2019. Cụ thể, Tập đoàn Hà Đô dự kiến sẽ mở bán 1.000 căn hộ tại một dự án ở quận 8 trong đầu năm 2019.
Trong khi đó, Him Lam Land cho biết, đã hoàn thành pháp lý cho dự án mới tại dự án quận 7, với khoảng 300 căn hộ chung cư. Hay Tập đoàn Hưng Thịnh cũng phát đi thông báo dự kiến mở bán một dự án rộng 4 ha trong quý đầu năm 2019 sau khi lỗi hẹn ra hàng vào cuối năm 2018 vì chưa hoàn thành thủ tục.
Phú Long cũng là cái tên được mong đợi trong năm 2019, khi doanh nghiệp này đang có trong tay một dự án trên đường Võ Văn Kiệt. Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long cho biết, Công ty đang hoàn tất thủ tục pháp lý để mở bán trong năm 2019.
Tương tự, Công ty Tiến Phước cũng cho biết, năm 2019, doanh nghiệp này sẽ tung ra thị trường hơn 1.000 căn hộ chung cư. Trước đó, Tiến Phước đã lỗi hẹn ra hàng một dự án tại quận 2, ngay tại khu đất vàng cạnh cao tốc TP.HCM – Long Thành, dù đã chuẩn bị khá kỹ cho việc mở bán dự án này.
Nhập cuộc ngay đầu Xuân
Đánh giá những cơ hội lớn trong năm nay, nên ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Kỷ Hợi, nhiều doanh nghiệp đã bắt tay ngay vào khởi động bộ máy để chuẩn bị cho kế hoạch trong năm mới. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM bắt đầu buổi làm việc đầu tiên trong năm mới Kỷ Hợi vào ngày 11/2, tức mùng 7 Tết.
Tại buổi làm việc đầu tiên, Ban lãnh đạo Him Lam Land đưa ra kế hoạch phát triển dự án trọng điểm trong quý I và quý II/2019 là Dự án Him Lam Đại Phúc tại tỉnh Bắc Ninh. Dự án được xây dựng trên diện tích 26,8 ha, với các phân khúc chủ đạo là biệt thự, nhà ở liền kề và cả nhà ở xã hội, vốn đầu tư lên tới 2.000 tỷ đồng.
Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, nhân lực sẽ được dồn vào dự án này ngay sau Tết Nguyên đán.
Tương tự, trong ngày khai Xuân, Novaland cho biết, sẽ bắt tay ngay vào việc phát triển các dự án thực hiện từ năm 2018, đó là Dự án Manhattan (quận 1, TP.HCM), Victoria Village và The Palace Residence (quận 2, TP.HCM). Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, Novaland có NovaHills Mũi Né Resort & Villas (Phan Thiết, Bình Thuận) hay Avani Cam Ranh Resort & Villas (Khánh Hòa).
Đối với Tập đoàn Hưng Thịnh Corp, hoạt động khai Xuân là chuẩn bị bàn giao dự án chung cư Moonlight Risedences tại quận Thủ Đức (TP.HCM) trong tháng 3/2019. Ngoài ra, tiếp tục bán các dự án tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và TP.HCM. Ngoài ra, ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp cho biết, Tập đoàn sẽ chuẩn bị cho kế hoạch lên sàn của HungThinh Land trong thời gian tới.
Tập đoàn Hà Đô cũng tất bật khai Xuân với việc bàn giao hơn 2.000 căn hộ chung cư tại Dự án Hà Đô Centrosa tại quận 10 (TP.HCM) và chuẩn bị cho đợt ra hàng Dự án Hà Đô tại quận 8 (TP.HCM) trong quý II/2019. Còn Tập đoàn Đại Phúc đang gấp rút cho ra thị trường 2 block chung cư đầu tiên tại Dự án Van Phuc City (Thủ Đức, TP.HCM).
Còn với Asian Holding, công ty này bắt đầu làm việc muộn hơn, vào ngày 14/2 (tức mùng 10 Âm lịch). Trong ngày khai Xuân, Asian Holding cho biết, khởi đầu năm mới Kỷ Hợi 2019 với dự án mở hàng là một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc.
Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding, dự án này sẽ được bán trong những tháng còn lại của quý I, còn quý II, Công ty sẽ hướng tới dự án tại Mũi Né (Bình Thuận).