English
普通话
Tại Diễn đàn bất động sản (BĐS) năm 2019: xu hướng đầu tư, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưở ng Bo Xây dựng, băn khoăn về chu kỳ phát triển của thị trường BĐS. Theo ông Nam, thị trường BĐS đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm do BĐS thì cần tiền và đất nhưng cả hai đều giảm”.
Phát biểu tại Diễn đàn, ông Nam cho rằng sở dĩ thị trường BĐS gần đây phát triển chững lại là do nhiều người đang có sự lo lắng về bong bóng, từ đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào BĐS. Dự báo sắp tới nguồn tín dụng sẽ còn bị siết chặt hơn nữa.
Bất động sản giảm tốc
Theo ông Nam, đặc biệt là thông tư 36/2014/ TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%.
Trong khi đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay BĐS từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Bên cạnh đó, đất về quy hoạch, đền bù, các thủ tục hành chính và công tác thanh kiểm tra đất đai… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.
Phân tích hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường BĐS gần đây, ông Nam cho biết: đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc và xu hướng các nhà đầu tư BĐS địa phương lao về các tỉnh, thành do ở đây, đất rẻ thủ tục dễ. Vì vậy, ông Nam nhận định, thị trường sẽ càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp (DN) phải cẩn trọng.
Liên quan đến Nghị định số 20/2017/NĐ-CP (Nghị định 20), ông Nam cho biết khoản 3 Điều 8 của Nghị định 20 quy định: “Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của DN được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của DN”.
Điều này đặc biệt ảnh hưởng tới các DN, đặc biệt các tập đoàn quy mô lớn, mỗi năm các DN này phải nộp thêm hàng trăm tỷ đồng cho cơ quan thuế. Vì vậy, ông Nam đề nghị tạm dừng áp dụng khoản này, đồng thời có sửa đổi phù hợp.
Nghị định 20/CP quy định về quản lý thuế đối với các DN có giao dịch liên kết nhằm kiểm soát giao dịch minh bạch đúng thị trường, tránh các hoạt động trốn chuyển thuế, chuyển giá trong bối cảnh Việt Nam đã tham gia cam kết quốc tế về thuế.
Tuy nhiên, Nghị định 20 còn kiểm soát đầu tư, lái lợi nhuận thuế của các DN trong nước. Lấy ví dụ về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Phụng – Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế DN lớn, chia sẻ câu chuyện một DN đăng ký hoạt động tại Hà Nội nhưng phát triển BĐS tại các địa phương khác.
Xem xét lại Nghị định 20?
Ở một số địa phương, Nhà nước đã có chính sách quy hoạch phát triển, giá BĐS ở những nơi này sẽ tăng lên, trong khi các nhà đầu tư lại có mong muốn đầu tư, gia tăng lợi nhuận ở những nơi này. Các DN hoàn toàn có thể “chèo lái” lợi nhuận này.
Tuy nhiên, điều này lại phát sinh nhiều vấn đề nên các địa phương đòi hỏi có nguồn thu chính đáng, tránh “nước chảy chỗ trũng”. Ngân sách là của hơn 90 triệu dân không thể để DN “lái”.
“Do đó cùng với tạo điều kiện qua luật thu nhập thuế thì việc khuyến cáo, ngăn chặn và tránh chuyển giá, tránh thuế là điều cần thiết”, ông Phụng nói.
Ở góc độ khác, hệ quả của chính sách trải thảm đầu tư những năm qua là có quá nhiều ưu đãi thuế suất theo từng vùng miền, địa phương như miễn thuế 4 năm, giảm thuế 15 – 20%, các nhà đầu tư có thể điều hành lợi nhuận qua các nguồn vốn vay ở từng địa phương.
“Đơn cử, Phú Quốc và Vân Đồn vẫn là huyện đảo, ưu đãi thuế vẫn thấp. Các DN ở các thành phố lớn đầu tư ra các địa phương này có lời, nhưng lại được hưởng lợi chính sách thuế ưu đãi của các địa phương đó”, ông Phụng lấy ví dụ.
Với Nghị định 20, chi phí lãi vay tính vào chi phí tính thuế không quá 20% lợi nhuận thực tế cộng với khấu hao. Do đó, quy định chỉ tiêu lợi nhuận lãi vay khi vay vốn là một trong những giải pháp công bằng để đảm bảo người vốn ít cũng như vốn nhiều khi vào cùng thị trường, làm một dự án.
Một điều rất đáng chú ý là Nghị định được áp dụng cả FDI và trong nước nhưng thời gian qua, chủ yếu DN trong nước lên tiếng than phiền, do đó ông Phụng đồng tình phải xem xét lại.
Theo ông Phụng, cần điều chỉnh như DN phản ánh, nhưng phải có số liệu cụ thể, ví dụ vốn thực bao nhiêu, áp vào 20% là bao nhiêu, sẵn sàng công khai minh bạch… Nghị định trái luật thì sẽ bị “tuýt còi” nên không có chuyện văn bản trái luật. Chỉ có vấn đề là chưa phù hợp với một số đối tượng thì phải xem xét lại.
“Hai tuần nữa chúng tôi sẽ có văn bản gửi lên Thủ tướng Chính phủ. Các DN cần khai bổ sung, khai điều chỉnh theo Nghị định 20 tránh bị phạt sai phạm 20%, không có việc không thực hiện Nghị định của Chính phủ”, ông Phụng cho biết.