Xây dựng thị trường minh bạch

Tăng cường vai trò quản lý  của Nhà nước 

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Tổng giám đốc Thuduc House, cho rằng tại đề án “Phát triển thị trường BĐS TPHCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến năm 2030”, TP đã xác định, chiến lược tổng quát và kế hoạch phát triển cụ thể cả từ phía cơ quan quản lý nhà nước và DN.

Một trong những vấn đề DN rất quan tâm là rút ngắn thời gian các thủ tục đầu tư dự án, qua đó nhằm minh bạch hóa quá trình đầu tư dự án, tạo môi trường đầu tư cạnh cạnh, bình đẳng. Theo đó, UBND TP quyết định hoặc trình Thủ tướng Chính phủ rút ngắn quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng theo cơ chế công khai minh bạch liên thông một cửa, trực tuyến và hướng dẫn DN thực hiện.

Thực tế hiện nay, một văn bản của DN qua nhiều cửa và mỗi cửa trả lời đều phải gửi về TP xin ý kiến trước khi DN nhận văn bản thực hiện. Thời gian thực hiện một dự án DN phải mất 3-5 năm, vì vậy gặp nhiều khó khăn khi thực hiện đầu tư. Vì thế, việc thẩm định, xác định giá đất theo giá thị trường cần có quy trình thực hiện theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục giao, thuê đất.

Xem xét thay thế bằng thuế sử dụng đất ở với thuế suất ổn định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất có điều chỉnh phù hợp cho từng thời kỳ. Cùng với việc hỗ trợ trong khắc phục những khó khăn của chủ đầu tư về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, là việc phải đảm bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân, sắp xếp lại tái định cư, tạo công ăn việc làm ổn định để giảm mâu thuẫn và bất ổn xã hội. 

Dù vậy, Nhà nước cũng cần có cơ chế giải tỏa cưỡng chế phù hợp khi dự án đã được đền bù tới 90% như TP đã làm trước đây, tránh trường hợp cố tình chây ì đòi hỏi quá đáng, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng phải tạo điều kiện cho các DN tăng vốn chủ sở hữu nhằm tăng cường nội lực, trở thành công ty đại chúng để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội.

Hiện nay phần lớn DN BĐS đều niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, trong đó có nhiều DN  có vốn nhà nước đã niêm yết nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi xin tăng vốn dù đã được Đại hội cổ đông đồng ý. Đặc biệt, việc thiếu thông tin, thiếu minh bạch đã tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường. Do đó, muốn giảm thiểu những rủi ro này Nhà nước cần phải phát huy vai trò quản lý của mình.



Cần trung tâm thông tin BĐS

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, tại thị trường BĐS Việt Nam, DN BĐS đang gặp trục trặc cả 3 vấn đề đất đai, tài chính và quy định. Đất đai có đủ pháp lý để phát triển hiện nay rất hạn chế, nhiều đất nhưng đất sẵn sàng không có nhiều. Cơ sở hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ, hợp lý, về lâu dài không khéo sẽ biến nơi đây trở thành “bãi đỗ xe khổng lồ”.

Các quy định, thông tin, dịch vụ công… còn rất nhiều vấn đề bàn cãi. Chưa kể, ở mức độ phát triển của thị trường tài chính do chưa có sự lành mạnh nên lợi ích chỉ đem lại cho số ít, không tạo ra cơ hội cho nhiều người. 

Với riêng TPHCM, từ lúc đổi mới tới nay, bộ mặt đô thị phát triển còn nhiều bất cập, việc quy hoạch dự án đôi khi còn theo ý chí của DN, cơ quan nhà nước chỉ có việc hợp thức hóa ý chí đó.  Chính vì vậy,  chính quyền TP cần có sự điều chỉnh linh hoạt nhằm tạo điều kiện để các dự án của nhà đầu tư BĐS đóng vai trò tích cực tạo nên TP đáng sống, có cạnh tranh.

Theo đó, TP cần có những định hướng chiến lược, phát triển kinh tế xã hội rõ ràng, không để thị trường dẫn dắt. Bởi lẽ, một khi để thị trường dẫn dắt sẽ dẫn đến sự lệ thuộc vào cái nhìn ngắn hạn của DN, tức là DN chỉ nhìn vào lợi nhuận của họ, điều này khiến lợi ích dài hạn của TP bị xâm phạm. Vì vậy, tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh thúc đẩy thị trường phát triển góp phần xây dựng bộ mặt TP văn minh là hết sức cần thiết.  

Hiện nay đất, tài chính và các chính sách về đất đai là 3 yếu tố để tạo ra và duy trì một ngành BĐS năng động và cạnh tranh. Về quỹ đất, đây không phải là nguồn cung thuần túy, mà đất đó phải có khả năng phát triển và đáp ứng được nhu cầu. Vấn đề về đất đai của Việt Nam cũng như các quốc gia đang phát triển khác là rất khó xác định chủ sở hữu.

Lý do, đến nay cả nước vẫn chưa có một trung tâm lưu trữ thông tin về sở hữu đất đai để DN và người dân tham khảo. Về tài chính cho thị trường BĐS, điều đầu tiên để một thị trường BĐS phát triển tích cực, lâu dài đòi hỏi thị trường cho vay, cầm cố phải được xác lập. Nếu phát triển BĐS chỉ dựa vào nguồn tiền huy động từ người mua bằng tiền mặt sẽ không hiệu quả.

Tuy nhiên để thị trường cho vay lâu dài cho người mua nhà phát triển cần phải có thị trường cho vay thế chấp thứ cấp hoạt động. Cụ thể, ngân hàng cho người dân vay mua nhà bằng tài sản thế chấp, sau đó ngân hàng bán lại khoản vay cho các nhà đầu tư bên ngoài nhằm tiếp tục huy động vốn để tiếp tục cho đối tượng khác vay. 

Yếu tố chính sách đóng vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường. Yêu cầu đặt ra của các quy định là làm sao quá trình phê duyệt phải nhanh gọn, giảm thiểu chi phí; quy hoạch được ra soát định kỳ; quy hoạch cụ thể để phê duyệt chi tiết xây dựng; vấn nạn tham nhũng trong lĩnh vực BĐS phải được giảm thiểu một cách tối đa từ quá trình phê duyệt, cấp phép. Quy định cũng đặt ra những tiêu chuẩn cụ thể về không gian công cộng và không gian mở đối với các dự án.