Vốn vào bất động sản năm 2019 có khó?

Lãi suất vay mua nhà tăng

So với đầu năm 2018, hiện lãi suất cho cá nhân vay mua nhà đã tăng 1 – 1,5%/năm tại hầu hết các ngân hàng. 

Trước diễn biến lãi suất huy động tăng cao hiện nay, Hiệp hội Bất động sảnTP.HCM (HoREA) cho rằng, việc 11 ngân hàng tại TP.HCM áp lãi tiền gửi 8 – 8,6%/năm đã tác động đến lãi suất cho vay bất động sản, kể cả vay mua nhà, căn hộ. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tình hình lãi suất 11 tháng đầu năm tại TP.HCM tương đối ổn định. Nhưng sang tháng 12/2018, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên ở tất cả 31 ngân hàng thương mại đều tăng để cơ cấu lại nguồn vốn theo quy định Thông tư 19/2017/TT-NHNN, đáp ứng tiêu chuẩn an toàn tín dụng. Trong đó, 11 ngân hàng có lãi suất tiền gửi từ 8 đến 8,6%/năm (Viet Capital Bank, VietA Bank, VPBank…) tác động lên mặt bằng lãi suất cho vay với doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà.

Đây là diễn biến đã được dự đoán khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực hiện chính sách siết tín dụng vào bất động sản, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40%. Nhưng chính điều này đang tác động đến lãi suất tín dụng bất động sản, cho vay mua nhà tăng trên dưới 1%/năm. 

HoREA cho rằng, việc hạn chế vốn không gây ra áp lực quá lớn, mà ngược lại, khiến doanh nghiệp phải tự mình thay đổi, tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). 

Ông Châu cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 – 2 phòng ngủ) với giá bán vừa túi tiền (khoảng 1 tỷ đồng/căn); tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình nhà ở xã hội của Thành phố…

Trong khi đó, một điều đáng lo ngại được TS. Trần Du Lịch, thành viên Tổ Tư vấn Chính phủ khuyến cáo là tín dụng bất động sản “núp bóng” cho vay tiêu dùng tăng. Chính điều này sẽ là con dao hai lưỡi đẩy mặt bằng lãi suất lên. 

Tín dụng bất động sản “núp bóng” tiêu dùng cao

Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng của các ngân hàng vào bất động sản hiện ở mức 7 – 8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Tỷ lệ này đã giảm rất nhiều so với ngưỡng xấp xỉ 30% hồi năm 2010 – 2011, phần nào giúp các ngân hàng kiểm soát được chất lượng cho vay của mình. Nhưng trên thực tế, các chuyên gia cho rằng, nếu tính cả tiền cho vay mua và sửa nhà “núp bóng” hình thức cho vay tiêu dùng, thì tín dụng đổ vào bất động sản chiếm tới 20%. 

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM cho biết, dư nợ tín dụng tiêu dùng đã tăng mạnh trong những năm qua. Đặc biệt, hoạt động cho vay tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản đang chiếm tỷ lệ khá cao, khoảng 38 – 40% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn (tương đương khoảng 116.000 – 180.000 tỷ đồng), trong khi nguồn vốn vào lĩnh vực ưu tiên (sản xuất, kinh doanh) có dấu hiệu giảm. 

Ông Minh cho hay, tỷ trọng vốn dành cho sản xuất – kinh doanh giảm một phần do dòng vốn chuyển sang tín dụng tiêu dùng. Chính điều này sẽ tác động lên lãi suất, do lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với tín dụng sản xuất – kinh doanh. Một khi tín dụng tiêu dùng tăng sẽ kéo theo cuộc đua lãi suất huy động đầu vào, từ đó tác động lên lãi suất đầu ra. 

Trong khi đó, so với ngân hàng, lãi suất cho vay tiêu dùng tại công ty tài chính cao hơn rất nhiều, nên hoạt động cho vay tiêu dùng của công ty tài chính tiềm ẩn nhiều ẩn rủi ro. Số liệu của NHNN Chi nhánh TP.HCM cho thấy, nợ xấu tiêu dùng (công ty tài chính và ngân hàng) trên địa bàn TP.HCM đến cuối tháng 9/2018 chiếm trên 4,2% tổng dư nợ. 

Trên thực tế, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã không ít lần cảnh báo về việc tín dụng bất động sản “núp bóng” dư nợ tiêu dùng tăng nhanh thời gian qua. Dòng vốn tín dụng tiêu dùng chảy vào khu vực bất động sản là động lực lớn hỗ trợ sự hồi phục của thị trường này, nhưng cũng góp phần tạo nên sai lệch trong cách tính toán và số liệu công bố về dòng vốn tín dụng bất động sản. NHNN đã cảnh báo các ngân hàng phải siết chặt vốn vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có cho vay tiêu dùng, nhưng nếu không bóc tách cho vay mua nhà khỏi cho vay tiêu dùng, thì hoạt động này vẫn tiềm ẩn rủi ro rất lớn.