English
普通话
Động thái bắt buộc ứng phó với biến động ngoại hối của đồng Nhân dân tệ từ Trung Hoa của NHNNVN thời gian qua, trên thực tế là hiệu ứng của thực trạng “supper dollar” – Mỹ và Trung Quốc đều đã và sẽ đồng loạt tăng lãi suất, dẫn đến áp lực tăng tỷ giá của các đồng tiền neo vào các đồng tiền mạnh như USD, hoặc có thương mại xuất khẩu với các nền kinh tế lớn như Mỹ và Trung Quốc, hoặc trong nguy cơ nhập siêu mạnh và thâm hụt kéo dài.
Tỷ giá tác động trong dài hạn
Nhìn trong tương quan này, lo ngại tỷ giá chưa “yên” dù NHNN đã có “cam kết mềm” trấn an tỷ giá ngoại hối sẽ ổn định từ nay đến hết quý I/2015, đã bao hàm sự phản ánh việc tăng lãi suất Mỹ có thể diễn ra, là có cơ sở. Tuy nhiên, ông Yun Hang Jin, Giám đốc Khối Thị trường mới nổi tại KIS Hàn Quốc cho rằng điều này là một sự đánh đổi để tăng cường tính cạnh tranh trong xuất khẩu của Việt Nam, và những lo ngại về tỷ giá sẽ chỉ diễn ra – mang tính dài hạn. Trước mắt, điều này có thể tác động đến vốn ngoại đầu tư vào VN, và đặc biệt vào thị trường địa ốc hay không? Câu trả lời không chỉ phụ thuộc vào tỷ giá.
Cũng theo ông Yun Hang Jin, so với các thị trường mới nổi, nền kinh tế VN đang có nhiều ưu thế. Cụ thể, các chỉ số tài chính vĩ mô đang thể hiện sự vững chắc tương đối, bao gồm: Cán cân thanh toán thặng dư, GDP tăng trưởng cao càng củng cố thêm sức mạnh của nền kinh tế. “Với nền tảng vững chắc này thì việc Mỹ có tăng lãi suất cũng không gây cú sốc tác động lớn”, ông Yun nói.
Các nhà đầu tư nước ngoài, trong xu thế tăng lãi suất để ngõ của Mỹ từ đầu năm và sức ép lên các đồng ngoại hối trong đó có VN, thực tế đã không “chùn lại” việc đánh giá cao về triển vọng đầu tư dài hạn của thị trường địa ốc đang ngày càng mở cửa và sắp là thành viên Cộng đồng Kinh tế Asean. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư) cho biết tính đến tháng 8/2015 vốn FDI lĩnh vực đứng thứ hai là với 18 dự án đăng ký mới và 7 lượt dự án tăng vốn, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,82 tỷ USD, chiếm 13,7% tổng vốn đầu tư. Hàng loạt các dự án tỷ đô theo đó, đã tích cực giải ngân đầu tư trực tiếp vào các khu đô thị lớn nhất nước, chủ yếu tập trung ở TP HCM và Hà Nội. Trong đó, nhiều nhất là vốn từ Hồng Kong, Nhật Bản, Singapore, một đại diện của CBRE Việt Nam nhận xét.
Sôi động cả FDI và FII
Vốn ngoại vào bất động sản VN hiện tại có 3 dạng. Vốn đầu tư trực tiếp (FDI) vào bất động sản, là các khu công nghiệp, khu đô thị, dự án văn phòng thương mai cao ốc, phức hợp, nhà ở… Ngoài ra, vẫn vốn FDI đầu tư trực tiếp nhưng là để sở hữu tài sản BĐS (nhà ở) khi Luật Kinh doanh BĐS Sửa đổi 2014 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực từ tháng 7/2015. Một dạng khác là vốn đầu tư gián tiếp (FII) vào các DN kinh doanh địa ốc của Việt Nam. Ba dạng đầu tư nói trên, xét FDI và FII trên thị trường địa ốc ở VN, cơ bản gắn chặt với tỷ giá bởi mỗi một đồng ngoại tệ họ mang vào Việt Nam, đều phải quy đổi ra tiền Việt Nam.
Cú điều chỉnh tỷ giá 5% mà NHNN đưa ra trong tháng 7 vừa qua, theo nghĩa đó ảnh hưởng lớn đến các DN, nhà đầu tư có vốn bằng ngoại tệ. Tuy nhiên, điều đó không làm giảm nhiệt vốn đầu tư từ bên ngoài đổ vào địa ốc VN.
Đơn cử như Tập đoàn Lotte Hàn Quốc (Hàn Quốc) đã tiến hành mua lại cổ phần kiểm soát của khu phức hợp Diamond Plaza và khách sạn Legend (TP HCM). Lotte cũng là Tập đoàn đã UBND TP HCM chấp thuận được tiếp tục triển khai một dự án bị “đứng” nhiều năm liền do không tìm được người rót vốn, đó là dự án Khu phức hợp thông minh – Thủ Thiêm Eco Smart City với tổng vốn đầu tư lên tới 2,2 tỷ USD.
Ở góc độ phân phối, CBRE VN mới đây cũng đã kí kết để phân phối dự án Jamona Home Resort o Sacomreal làm chủ đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài. Đây cũng là động thái cho thấy các kênh phân phối sẵn sàng là yếu tố then chốt góp phần thúc đẩy mãi lực đầu tư địa ốc từ các nhà đầu tư ngoại.
Dù vậy, sóng đầu tư vào các DN BĐS theo giới quan sát, mới chỉ bắt đầu. Nhà đầu tư nước ngoài tới đây sẽ tăng cường thâu tóm các dự án do cơ hội sở hữu chi phối DN tới 100% theo Nghị định 60/2015/NĐ-CP. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cá nhân từ nước ngoài bao gồm cả Việt kiều, thông qua kiều hối hoặc trực tiếp, cũng đã và đang đổ vốn đầu tư sở hữu các sản phẩm địa ốc các khu vực nóng tại Hà Nội, khu Đông và Nam TP HCM và các vùng đặc khu kinh tế như đảo Ngọc Phú Quốc để “theo” nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai tại VN, hay đón làn sóng dịch chuyển đầu tư vào VN, kéo theo nhu cầu sử dụng nhà đất, văn phòng, cao ốc…. Sự bốc hơi vài % của VND rõ ràng không quá mức ảnh hưởng đến động thái đón đầu cơ hội đó của khối ngoại trong năm nay.