VCSC khuyến nghị tích cực với BCI

VCSC mới đi thăm BCI (HSX: BCI) tuần qua và được cập nhật một số thông tin khả quan từ Công ty trong bức tranh chung ảm đạm của ngành bất động sản:

– Bán cổ phần CTCP Khu CN Phong Phú: BCI có 70% cổ phần trong công ty này với giá gốc 245 tỷ đồng và gần đây công bố đã bán lại với giá 700 tỷ. BCI đã thu tiền 400 tỷ (xem báo cáo tài chính quý 3) và VCSC được biết rằng Công ty đã dùng số tiền này để hoàn trả toàn bộ vay ngắn hạn (234 tỷ số dư tại ngày 30 tháng 9) nhằm giảm lãi vay phải trả. Nguyên nhân là với quỹ đất hiện lên đến 667ha (giảm 146 ha so với báo cáo cập nhật ngày 07 tháng 1 của VCSC do loại trừ diện tích đất Khu CN Phong Phú), trong đó 365ha là đất sạch, BCI không có nhu cầu cấp thiết phải mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, giao dịch này còn phải chờ sau khi được thanh toán 100% và làm thủ tục chuyển giao về pháp lý mới được ghi nhận. Vì vậy VCSC tin rằng việc ghi nhận 455 tỷ lợi nhuận từ giao dịch này sẽ rơi vào năm 2012.

– Dự án KDC Phong Phú 4 sẽ đem lại dòng tiền chính trong các năm 2011 và 2012. Trong dự án có 40ha đất thương phẩm này, BCI được tự kinh doanh 50% và bán lại 50% cho Ban Quản lý Khu Nam. Trong phần tự kinh doanh, BCI đã bán tổng cộng 11ha với giá trung bình là 14tr/m2, tức là khoảng 1,500 tỷ tổng doanh thu và đã thu về khoảng 800 tỷ trong số đó, sau khi bỏ ra đầu tư khoảng 715 tỷ. Trong phần bán cho BQL khu Nam, BCI đã được trả khoảng 90 tỷ đồng. VCSC được biết rằng một phần lớn người mua dự án này là các chủ đầu tư của các dự án khác mua lại nhằm phục vụ công tác đền bù. Nhờ vậy mà Phong Phú 4 vẫn có khách hàng dù thị trường khó khăn.

– Khu dân cư Phong Phú 2 đã được đền bù 55% nhưng trừ khi có những đột biến từ phía thị trường, BCI dự tính sẽ bắt đầu đầu tư khai thác kể từ năm 2013.

– Dự án 11A đã được đền bù 92% và trả khoảng 50% tiền sử dụng đất (tính cả phần khấu trừ từ chi phí đền bù). BCI dự tính sẽ bắt đầu công tác đầu tư hạ tầng vào khoảng nửa sau năm 2012, với tổng chi phí đầu tư ước tính là 340 tỷ.

– Khu dân cư Phong Phú 5 đã được bán hết. 40% doanh thu & lợi nhuận đã được ghi nhận trong năm 2010 và phần còn lại sẽ được ghi nhận nốt trong năm nay.

– Dự án chung cư An Lạc đã được quyết định tạm ngưng do thị trường căn hộ không thuận lợi.

Hiện BCI chỉ tập trung hoàn thiện dự án Tân Tạo dự kiến hoàn thành vào tháng 6 năm 2012. Theo BCI, 71 căn hộ của dự án này đã được bán. Giá bán ban đầu là 14tr/m2 chưa VAT và người mua phải trả 95% khi nhận nhà. Tuy nhiên, để tăng cầu, BCI dự kiến sẽ đưa ra lựa chọn giao nhà thô với giá khoảng 10tr/m2 chưa thuế và cho phép người mua trả chậm 40% giá trị hợp đồng trong 12 tháng sau khi nhận nhà.

Một dự án đã hoàn thành của BCI là Nhất Lan hiện còn 17 căn hộ với giá bán trung bình 1 tỷ/căn.

– KCN Lê Minh Xuân phần mở rộng (109 ha) đã được đền bù 66% và BCI đang đàm phán hợp tác với một đối tác để đẩy nhanh tiến độ. Giá cho thuê các hợp đồng hiện tại trong phần diện tích ban đầu là 150 đô la/m2 cho 50 năm.

Khuyến nghị

Với việc giảm vay ngắn hạn, tỷ lệ vay/VSH của BCI hiện khá an toàn ở mức 30%. P/E 2011 ước tính là 5,13 lần và P/B 2011 là 0,58 lần. VCSC giữ khuyến nghị tích cực với cổ phiếu BCI với lợi thế giá trị từ quỹ đất lớn, chi phí thấp và sự cẩn trọng của Ban giám đốc, điều đang mang lại giá trị khi thị trường bất động sản suy thoái.