English
普通话
Cầu còn quá lớn
Trong nhiều năm qua, đặc biệt là trong 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự phát triển khá mạnh cả về thanh khoản lẫn giá cả. Thực tế này đã làm dấy lên những cảnh báo cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu sốt ảo, nguy cơ bong bóng và xét ở góc độ quy luật chu kỳ 10 năm sau thời kỳ khủng hoảng bất động sản diễn ra từ năm 2008, thị trường bất động sản hiện nay đang đứng trước nguy cơ về nỗi lo khủng hoảng lặp lại. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, nhìn từ nhiều góc độ, sự phát triển của thị trường vẫn nằm trong giới hạn bình thường.
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Phúc, nhà ở là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hay đóng băng, mà chỉ có trầm lắng so với trước.
“Là một thành phố đông dân nhất cả nước, dân số cơ học tại TP.HCM hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là với giới trẻ lập nghiệp không ngừng gia tăng. Trong khi nguồn cung hiện nay luôn thiếu, mới đáp ứng khoảng 10 – 15% nhu cầu”, bà Hương nhận định và cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường lúc này là làm thế nào để tạo ra được dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thật.
Theo bà Hương, thời gian qua trên thị trường đã có sự thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số các dự án vẫn tập trung ở các đô thị lớn. Doanh nghiệp muốn làm sản phẩm có giá vừa phải nhưng đầu vào không hạ được thì đầu ra khó hạ, từ đó khoảng cách cung – cầu ngày càng xa.
Tương tự, theo ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, khai niệm chu kỳ của thị trường cũng chỉ mang tính tương đối, còn thực tế thị trường phải xét đến các bối cảnh cụ thể. Tại TP.HCM, hiện có khá nhiều yếu tố để có thể khẳng định rằng thị trường khó xảy ra khủng hoảng, bởi thị trường hiện nay khác xa so với cách đây 10 năm.
Các thành viên tham gia thị trường, từ nhà phát triển dự án đến nhà môi giới và khách hàng đều chuyên nghiệp hơn, các dự án được phát triển bài bản hơn. Chẳng hạn, với Hưng Thịnh, chiến lược phát triển các dự án bao giờ cũng chủ động về nguồn vốn và vẫn tập trung vào phân khúc trung bình, đảm bảo cho nhà đầu tư, cho khách hàng có cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà dễ dàng.
“Khủng hoảng cục bộ ở phân khúc đất nền, đặc biệt là với đất nền mang yếu tố đầu cơ, chưa đảm bảo các yếu tố về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội là có như sốt cục bộ ở các đặc khu, các địa phương giá đất nền tăng sốt. Tuy nhiên, cũng không quá lo lắng khi chính sách kiểm soát được thực hiện kịp thời, tỷ lệ cho vay đối với bất động sản cũng ở mức vừa phải nên áp lực trả nợ ngân hàng, bán không ai mua… dẫn đến thị trường đi xuống là không có”, ông Tựu cho hay và nhận xét thêm, thời điểm này chính sách điều hành kinh tế vĩ mô ổn định, thận trọng đã tạo điều kiện cho ngành bất động sản phát triển bền vững hơn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên thị trường bất động sản thời gian qua có hai phân khúc điển hình tạo nên cơn sốt, đó là đất nền và condotel, trong đó giá đất nền còn “nóng” hơn trong năm 2017. Tuy nhiên, đây chỉ là cơn sốt mang tính cục bộ, hiện nay cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả ở các đặc khu hay khu vùng ven của TP.HCM. Còn với phân khúc căn hộ, phân khúc được đánh giá là chủ đạo của thị trường vẫn phát triển bình thường và khá ổn định.
Gia tăng quỹ đất nhà ở để đáp ứng nhu cầu
Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, nguồn cung nhà ở nói chung trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.
Cụ thể, có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc bình dân là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn. Do đó, có thể nhận định rằng, thị trường vẫn tương đối ổn định.
Việc sốt đất nền diễn ra ở các quận, huyện ven đô như quận 9, Thủ Đức… chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Các dự án được dần hoàn thiện như tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, Sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng Quốc lộ 13…
“Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì kêu sốt ảo là đúng”, ông Sơn nói và cho rằng, bối cảnh hiện nay rất khó xảy ra bong bóng bất động sản. Bởi nguồn cung nhà ở ra thị trường đã sụt giảm trong khi nhu cầu nhà ở vẫn luôn rất cao.
Chia sẻ về việc làm thế nào để rút ngắn khoảng cách cung – cầu nhà ở trên địa bàn TP.HCM, ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Chính phủ đã có Nghị quyết số 80 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất TP.HCM đến năm 2020.
Theo đó, một số chỉ tiêu sử dụng đất của Thành phố sẽ có những bước phát triển nhảy vọt khi cho phép chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đó, nổi bật là đất khu công nghiệp khoảng 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha, đất ở sẽ tăng đến 7.321 ha, trong khi giai đoạn 2010 – 2015 chỉ khoảng 3.000 ha. Đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 4.500 ha và còn lại là đất ở nông thôn.
Việc TP.HCM mạnh dạn cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ giúp đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại thành, tránh tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời gian trước. Bên cạnh đó, một số thủ tục hành chính liên quan về đất đai, xây dựng cũng đã rút ngắn. Chẳng hạn, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà gắn liền với đất chỉ còn 15 ngày so với thời gian 57 ngày trước đó, góp phần nhanh đưa sản phẩm vào thị trường hay tạo điều kiện tốt nhất cho hoạt động chuyển nhượng.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5%, trong khi cả nước tăng 7,8%.
Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng, trong khi cả nước tỷ lệ này chiếm từ 7-8%.
Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo đánh giá của nhiều chuyên gia. Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng cơ bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định hơn.