Tồn kho bất động sản hơn 200.000 tỉ đồng?

Trong khi Bộ Xây dựng cho rằng tính đến cuối năm 2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước còn khoảng 22.825 tỉ đồng thì theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán nhà nước từ 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường, con số tồn kho đã lên hơn 200.000 tỉ đồng.

Thống kê thiếu chính xác

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) mới đây, Bộ Xây dựng cho biết tính đến ngày 20.12.2018, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS chỉ còn khoảng 22.825 tỉ đồng. Theo Bộ Xây dựng, so với lúc đỉnh điểm vào thời điểm quý 1/2013, hàng tồn kho BĐS hiện giảm 105.723 tỉ đồng, tức giảm 82,24%.

Không đồng tình với con số này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết cuối năm 2012, thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM và HoREA đã khảo sát 45 dự án trong tổng số 1.207 dự án BĐS trên địa bàn thành phố và chỉ có số liệu thống kê của 36 dự án, nên số liệu tổng hợp của thành phố và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho BĐS tại thời điểm khảo sát năm 2012. Nhờ có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng và các chính sách hỗ trợ khác của nhà nước, nên thị trường BĐS đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013. Số liệu hàng tồn kho nêu trên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này.

Minh chứng rõ nhất từ thống kê của Ủy ban Chứng khoán nhà nước, tồn kho năm 2018 của 65 doanh nghiệp (DN) BĐS niêm yết trên thị trường đã lên đến 201.921 tỉ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do DN chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Đó là chưa kể nhiều công ty BĐS lớn khác chưa niêm yết trên thị trường như Him Lam, Hưng Thịnh, Phúc Khang, An Gia, C.T Group… Như vậy, con số hàng tồn kho mà Bộ Xây dựng báo cáo chỉ có 22.825 tỉ đồng là có vấn đề.

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn BĐS VN, thì cho rằng số liệu Bộ Xây dựng đưa ra là thật nếu tính từ năm 2012 về trước. Nhưng số liệu đó nếu tính từ năm 2013 đến nay thì không chính xác, chưa nói lên những khó khăn của DN. Từ đó đến nay, Bộ Xây dựng chưa có một thống kê, điều tra nào về thị trường BĐS.

“Có thể khẳng định ngay từ thời điểm này số liệu tổng hợp của TP.HCM và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho BĐS tại thời điểm khảo sát”, ông Châu cho hay.

Thực tế xám xịt

Lãnh đạo một công ty BĐS nói rằng nếu căn cứ vào số liệu trên của Bộ Xây dựng rằng thị trường BĐS đã giải quyết được 82,24% lượng hàng tồn kho là chưa đánh giá đúng thực trạng thị trường hiện nay. Sau một thời gian lên cơn sốt, hầu hết BĐS đang rơi vào giai đoạn trầm lắng, giảm giao dịch. Điển hình tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay gần như “đóng băng”, không có dự án mới tung ra thị trường. “Năm 2018 và những tháng đầu năm 2019 công ty chúng tôi không có dự án nào mới, trong khi trước đó mỗi năm ít nhất cũng đưa ra từ 2, thậm chí 4 dự án. Những sản phẩm tồn kho còn lại từ dự án của các năm trước cũng bán rất khó khăn. Chúng tôi phải về các tỉnh vùng ven, thậm chí phải đi nhận làm môi giới những dự án ở các địa phương. Số liệu hàng tồn kho của Bộ Xây dựng đưa ra là màu hồng có thể dẫn đến ngộ nhận rằng thị trường phát triển tốt trong lúc tình hình thực tế hoàn toàn trái ngược”, vị này lo lắng.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân, phân tích quý 1 và quý 2/2019 cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường do tác động của việc thắt chặt chính sách. Tồn kho dưới dạng thành phẩm BĐS trở thành gánh nặng cho rất nhiều DN BĐS và suy rộng ra chính là gánh nặng cho cả thị trường. Dự báo quý 3, 4 vẫn chưa có nhiều chuyển biến nếu chưa có sự thay đổi về thủ tục cũng như cú hích từ chính sách.