Toàn cảnh bất động sản công nghiệp Việt Nam

Cạnh tranh trong vùng

Việt Nam thu hút nhà đầu tư nhờ đội ngũ lao động trẻ với hơn 96,3 triệu dân, môi trường chính trị ổn định và là một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất thế giới – tất cả các yếu tố cho thấy môi trường đầu tư khá hấp dẫn.

Theo một báo cáo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) có tiêu đề “Asian Development Outlook 2019”, kinh tế Việt Nam dự báo duy trì mức tăng trưởng 6,8% trong năm 2019 và 6,7% trong năm 2020, tạo nên một nền kinh tế tăng trưởng bậc nhất Đông Nam Á (Biểu đồ 1).

Việt Nam xếp hạng 69 trong 190 quốc gia có môi trường kinh doanh tốt, xếp trên Indonesia (hạng 73), Philippines (hạng 95) và Myanmar (hạng 165) (Biểu đồ 2).

Vốn đầu tư từ Hồng Kông và Trung Quốc tăng mạnh

Trong 11 tháng năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chiếm 68% trong số 31,8 tỷ USD vốn FDI vào Việt Nam. 

Về các nhà đầu tư, Hồng Kông (Trung Quốc) trở thành nhà đầu tư FDI lớn nhất vào Việt Nam, trong khi Trung Quốc đại lục vươn lên đứng ở vị trí thứ 4, từ vị trí số 15 trong năm 2018. Các chuyên gia nhận định, Trung Quốc đang chuyển hướng đầu tư từ Hồng Kông sang và Việt Nam đang được các nhà đầu tư Trung Quốc chú ý hơn.

Các hiệp định thương mại tự do mới (FTA)

Việt Nam gia nhập các hiệp định thương mại tự do với các nền kinh tế phát triển để chuyển đổi từ xuất khẩu các hàng hoá giá trị thấp sang hàng hóa giá trị cao như điện tử, xe máy, các thiết bị y tế; cùng với đó là để giao lưu khoa học kỹ thuật với các nước phát triển.

Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức được ký kết vào tháng 1/2019 với hy vọng giúp GDP Việt Nam tăng trưởng thêm 1,32% vào năm 2035.

Trong khi đó, Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và Liên minh châu Âu – EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019, xóa bỏ 99% thuế hải quan giữa Việt Nam và EU.

Với hiệp định mang tính lịch sử này, các nước đang nhìn vào sự thay đổi của Việt Nam, đòi hỏi nguồn nhân lực tay nghề cao, nguồn lao động trí thức.

Tuy nhiên, việc áp dụng sản xuất bằng công nghệ và tăng đội ngũ lao động được đào tạo bài bản, cũng khiến Việt Nam đối mặt với việc thiếu hụt nguồn nhân lực và chi phí tăng. Chuyển sang môi trường kinh doanh dây chuyền sẽ giúp các nhà đầu tư xem xét, cải thiện tiêu chuẩn chất lượng.

Thay đổi trước căng thẳng thương mại

Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung đã kéo dài hơn 16 tháng với việc Mỹ đánh thuế nhập khẩu 25% với 250 tỷ USD hàng hóa nhập từ Trung Quốc và có khả năng tăng thêm 10% trên tổng giá trị xuất khẩu hàng hóa 300 tỷ USD của Trung Quốc
vào Mỹ.

Cuộc chiến thương mại này đang hướng các công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất và chuyển dời nhà máy khỏi Trung Quốc, trong đó Việt Nam là một trong những địa điểm được nhiều công ty nhắm tới.

Goerteck (Trung Quốc) đầu tư 260 triệu USD vào khu công nghiệp ở Bắc Ninh, trong khi Nintendo, Lenovo, Sharp, Kyocera… cũng thông báo kế hoạch di dời khỏi Trung Quốc.

Trong nửa đầu của năm 2019, theo báo cáo của UNCTAD’s 2019 “Thương mại và tác động thương mại các chính sách thuế của Mỹ vào Trung Quốc”, Việt Nam là quốc gia hưởng lợi nhiều nhất Đông Nam Á.

Báo cáo dữ liệu trong chương trình “Tác động thương mại” cân nhắc mâu thuẫn quốc gia và các yếu tố khác, nhấn mạnh một nền kinh tế không có khả năng thay thế Trung Quốc.

Các chuyển dịch và các giải pháp thuê bất động sản công nghiệp mới

Nhiều nhà phát triển công nghiệp cung cấp nhà xưởng xây sẵn (RBFs) và nhà xưởng xây theo yêu cầu (BTS) đến các khách thuê.

Xu hướng này nhanh chóng đi vào thị trường và đáp ứng tốt cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như các nhà sản xuất sử dụng diện tích nhỏ từ 500 – 5.000 m2. Đây là giải pháp hoàn hảo cho thời hạn thuê ngắn so với việc thuê dài hạn đến 50 năm (hay 70 năm trong khu công nghiệp chuyên sâu).

Nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo yêu cầu tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển công nghiệp bắt kịp đòi hỏi của thị trường công nghiệp và vận hành sản xuất, tập trung thu hút ở thời hạn thuê từ 3 – 10 năm.

Với 10 khu công nghiệp trên diện tích 300 ha, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW, liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex (Việt Nam) là nhà đầu tư bất động sản công nghiệp cho thuê tiêu biểu nhất Việt Nam hiện nay.  Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đáng chú ý khác bao gồm KTG Industrial và Kizuna Việt Nam, Boustead
(Singapore) và Daiwa House (Nhật Bản).

Số lượng các nhà đầu tư tăng kéo theo sự mở rộng diện tích các khu công nghiệp dưới hình thức liên doanh với các doanh nghiệp địa phương, đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản. 

Một giao dịch đáng chú ý vào năm 2018 là việc bán và nhượng lại nhà xưởng Unilever, Khu công nghiệp VSIP 1 (tỉnh Bình Dương) cho Mapletree Logistics Trust với giá trị xấp xỉ 43 triệu USD. Sau đó, khu công nghiệp cho Unilever Vietnam thuê lại với thời hạn 10 năm để tránh gián đoạn việc sản xuất.

Chuyển nhượng hướng đến một thỏa thuận bất động sản chung, doanh thu thu về cho nhà đầu tư là 8,3%. Bán và chuyển nhượng bất động sản là cách luân phiên cho các khách thuê chuyển dời bất động sản để cân bằng và phát triển ngân sách không cần vay mượn ngân hàng, tạo cho các nhà đầu tư mức lợi nhuận từ 8 – 10%.

Nguồn cầu đất công nghiệp tiếp tục vượt cung

Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến tháng 11/2019, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích 96.500 ha.

Trong số đó, 256 khu công nghiệp đã hoạt động với tỷ lệ lấp đầy lên đến 75%; 79 khu công nghiệp đang xây dựng, đền bù và giải phóng mặt bằng, đảm bảo nguồn cung trong tương lai.

Vùng kinh tế trọng điểm và điểm đầu tư mới

Các tỉnh công nghiệp trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam có mức tăng tỷ lệ lấp đầy và thuê theo năm khá tốt, đóng góp chính từ các dự án đến từ Trung Quốc.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng đều ở mức 8,5% tại Hà Nội; lần lượt ở mức 6,25% và 12,9% ở Bắc Ninh. Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ở Bình Dương tăng lần lượt theo mức 27% và 54% và ở Đồng Nai lần lượt là 20% và 21%.

Tỉnh nổi bật phía Bắc

Hải Phòng trở thành cụm công nghiệp tiêu biểu nhất phía Bắc do cải thiện hạ tầng, nguồn cung đất công nghiệp, giá thuê đất cạnh tranh và các hoạt động hỗ trợ bởi chính quyền địa phương, bằng việc giải phóng mặt bằng, cấp giấp phép sản xuất. Tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê trung bình của khu công nghiệp tại miền Bắc duy trì ở mức 72% và 93 USD/m2.

Tỉnh nổi bật phía Nam

Khi cảng Cát Lái (TP.HCM) tiếp tục tắc nghẽn, ngày càng nhiều nhà sản xuất nước ngoài xem Bà Rịa – Vũng Tàu như điểm đến đầu tư, do gần cảng nước sâu Cái Mép và Khu công nghiệp mới Phú Mỹ 3, Khu công nghiệp Châu Đức. Tỷ lệ lấp đầy trung bình 70%, giá thuê cạnh tranh 55 USD/m2, cùng với vị trí thuận lợi, gần Sân bay Long Thành (sẽ được xây dựng trong thời gian tới).

Vùng công nghiệp miền Trung thời gian tới

Với dòng chảy đầu tư dự án sản xuất, các nhà phát triển khu công nghiệp đang tích cực chuyển đổi các vùng nông nghiệp sang công nghiệp, đảm bảo nguồn cung trong tương lai. Vùng kinh tế miền Trung (CEZ) đang là điểm đến đầu tư sản xuất thay thế cho miền Bắc và miền Nam. Tập đoàn Universal Alloy Corporation (Mỹ) đã bắt đầu xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện máy bay trị giá 170 triệu USD trong Khu công nghiệp công nghệ cao Đà Nẵng.

Theo nguồn cung đất công nghiệp, giá thuê đất hấp dẫn nhất cả nước với 27 USD/m2 ở Huế, 32 USD/m2 ở Nghệ An, 35 USD/m2 ở Quảng Nam, 38 USD/m2 ở Quảng Ngãi và 42 USD/m2 ở Đà Nẵng.

Công nghiệp 4.0 và sản xuất thông minh hơn

Công nghiệp 4.0 đang thu hút các quốc gia toàn cầu hoá. Việt Nam cũng không ngoại lệ. Chiến lược và khung pháp lý nhà nước cho chính sách công nghiệp 4.0 trong kinh doanh và công nghiệp.

Theo Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), mức trung bình áp dụng công nghệ 4.0 được kỳ vọng tăng mạnh vào năm 2030 ở phân khúc sản xuất. Nghiên cứu đề xuất lĩnh vực sản xuất trong nước cần thêm 7 – 14 tỷ USD vào ứng dụng công nghệ mới.

Triển vọng và chuyển đổi ngành công nghiệp giá trị cao

Phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển trên đà tăng của nguồn vốn FDI gấp 10 lần trong suốt thập kỷ qua. Việt Nam cần cẩn trọng lựa chọn các dự án sắp tới để tăng trưởng hơn trong giá trị chuỗi, tăng tính cạnh tranh và phát triển bền vững.

Điều đó bao gồm tiếp tục đầu tư hạ tầng và mạng lưới giao thông nội địa, cạnh tranh chất lượng giáo dục, phát triển kỹ năng quốc gia để gia tăng tỷ lệ lao động có tay nghề. Các hoạt động khuyến khích đầu tư và tập trung ưu tiên các phân khúc ưu tiên công nghệ cao và sản xuất thông minh. Xem xét các chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành để thu hút đầu tư nước ngoài bắt kịp thời đại 4.0. (Nguồn Đề xuất chiến lược FDI 2020 – 2030).

John Campbell (Tư vấn cấp cao, Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam)