Tín dụng bất động sản sẽ “tính toán kỹ” rủi ro với từng phân khúc

Nâng hệ số rủi ro với bất động sản

Theo quy định của NHNN tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 16/2018/TT-NHNN), cho vay lĩnh vực bất động sản đang áp dụng hệ số rủi ro là 50% đối với trường hợp được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay; hệ số rủi ro 200% đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, theo Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay loại hình bất động sản khác nhau phải có mức độ rủi ro khác nhau. Ví dụ, hệ số rủi ro tăng gấp ba lần (150%) khi khoản vay mua bất động sản có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên, trong khi vẫn giữ nguyên là 50% đối với nhà ở xã hội, nhà ở do Chính phủ hỗ trợ. Như vậy, tùy từng loại hình bất động sản, khả năng tiếp cận vốn vay có mức độ khó – dễ khác nhau.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận tư vấn, Savills Hà Nội nêu quan điểm: “Dự thảo lần này tập trung vào những dự án bất động sản cao cấp. Ðây là phân khúc ít người giao dịch nhưng có giá trị lớn, rủi ro cao trên thị trường. Do vậy, đây là sự kiểm soát cần thiết. Bên cạnh đó, việc nâng hệ số rủi ro với lĩnh vực bất động sản là sức ép cần thiết với các ngân hàng thời điểm này, bởi thời hạn đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 1/1/2020 theo Thông tư 41/2016 của NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề”.

Ông Lê Quang Vinh, Phó tổng giám đốc Vietcombank chia sẻ, với việc áp dụng Thông tư 41, Vietcombank đã sớm áp dụng các hệ số rủi ro cao hơn mức quy định hiện tại của Thông tư 36 đối với các khoản tín dụng mà vẫn bảo đảm chỉ số an toàn vốn của Ngân hàng ở mức tốt.

“Chúng tôi tin rằng, các chính sách mới của NHNN sẽ giúp cho hệ thống ngân hàng thương mại hoạt động ngày càng chuẩn mực hơn, có thể đóng góp tích cực hơn nữa vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế”, ông Vinh nói.

Thực tế, việc thận trọng hơn khi mở van tín dụng bất động sản là một bước trong lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Do đó, dự thảo thông tư lần này cũng đưa ra 2 mốc thời gian: Giảm từ mức 45% hiện nay xuống còn 30% vào năm 2021 hoặc 2022, thay vì cắt giảm đột ngột.

Bên cạnh đó, việc NHNN có lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tại dự thảo Thông tư nhằm đảm bảo phù hợp với chủ trương của Chính phủ về phát triển thị trường trái phiếu tại Quyết định số 1191/QÐ-TTg ngày 14/8/2017.

Ðồng tình với quan điểm của NHNN về việc kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc tính toán mức độ rủi ro thậm chí phải kỹ hơn nữa để phù hợp với từng giai đoạn. Tuy nhiên, điều này không chỉ trông chờ vào các ngân hàng, mà còn liên quan đến nhiều bộ, ngành để phân chia mục đích sử dụng của các loại hình bất động sản mới liên tục xuất hiện trên thị trường.

Không ảnh hưởng nhu cầu vốn của người dân

Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm kiểm soát, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở. Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), tính đến 31/12/2018, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm dư nợ phục vụ kinh doanh bất động sản và không phục vụ kinh doanh bất động sản) có tốc độ tăng trưởng khoảng 30% so với ngày 31/12/2017 (cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung).

Dư nợ tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản được kiểm soát chặt chẽ với tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng thấp hơn so với dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân. Phân khúc nhà ở chiếm đến 60% tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó khoảng 80% là phục vụ mục đích tiêu dùng của người dân. Việc các ngân hàng chuyển dịch từ cho vay đối với chủ đầu tư sang cho vay người mua nhà góp phần tăng tính thanh khoản của các dự án bất động sản.

“Như vậy, các chính sách về cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thời gian qua đã bám sát chủ trương của Chính phủ, tác động tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Tuy nhiên, NHNN không chủ quan với phân khúc mang tính rủi ro cao như đầu tư kinh doanh bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định.

Theo dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36, NHNN tăng hệ số rủi ro lên mức 150% đối với khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản…

Ðồng thời, quy định này cũng là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, các tổ chức tín dụng có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ an toàn vốn cao sẽ ít bị ảnh hưởng. Ðây cũng là một thông điệp tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1/1/2020.

Theo giới chuyên gia, quy định mới góp phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Ðiều này giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn, đồng thời đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, an ninh kinh tế.

NHNN nhấn mạnh, quy định mới này sẽ không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng/căn, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng, bởi hệ số rủi ro không thay đổi.