Tín dụng bất động sản “rối như canh hẹ”

Lãi suất cho vay: Mỗi ngân hàng một kiểu

Hiện nay, các ngân hàng đều thực hiện siết tín dụng bất động sản theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, song mức lãi suất cho vay của từng ngân hàng lại rất khác nhau.

Chẳng hạn, tại Dự án FLC Crown Villa tại Quy Nhơn, PVcomBank hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà với lãi suất cho năm đầu tiên là 8,2%; Vietcombank hỗ trợ cho vay với mức lãi suất 7,9% trong năm đầu.

Còn tại Dự án Him Lam Phú An tại quận 9 (TP.HCM), hiện có 2 ngân hàng cho vay. Trong đó, LienVietPostBank cho vay với lãi suất năm đầu là 8,5%, năm thứ 2 trở đi theo thị trường (khoảng 11%), trong khi Vietcombank cho vay năm đầu với lãi suất 7,9%.

Các ngân hàng khác như BIDV, ACB hiện cho vay bất động sản với mức 7,5% trong năm đầu. Sacombank có mức lãi suất cho vay là 8,5%/năm. Với các ngân hàng nhà nước, lãi suất cho vay thấp hơn.

Đại diện các ngân hàng lý giải, lãi suất khác nhau vì các ngân hàng cạnh tranh nhau. Theo đó, room của ngân hàng nào còn nhiều thì sẽ đưa ra mức lãi suất thấp hơn. Bên cạnh đó, các ngân hàng sẽ cân đối lãi suất đầu vào và lãi suất cho vay để đảm bảo lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, siết tín dụng bất động sản của ngành ngân hàng vẫn còn là một câu chuyện dài, khi hệ số rủi ro cho vay bất động sản được nâng từ 100% lên 150%, hiện tại là 200% và có thể lên 250% từ đầu năm 2019. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn bị siết mạnh từ 60% xuống còn 45% và dự kiến giảm còn 40% trong năm tới. Điều này cho thấy, Chính phủ quyết tâm siết tín dụng bất động sản.

Liên quan tín dụng bất động sản, TS. Bùi Quang Tín cho rằng, người vay phải chọn khoản vay phù hợp với khả năng tài chính của mình. Về nguyên tắc, các ngân hàng thường cam kết hỗ trợ các gói lãi suất ưu đãi cho khách mua nhà, nhưng lãi suất ưu đãi chỉ trong một thời gian nhất định, thường không quá 3 năm.

Điểm nghẽn tín dụng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường tín dụng bất động sản không chỉ “loạn” về mức lãi suất cho vay, mà còn nghẽn các gói tín dụng.

Chẳng hạn, đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách nào làm vốn mồi thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Ngân hàng Chính sách xã hội mới được cấp vốn ngân sách 250 tỷ đồng là quá ít để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Các ngân hàng Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, nên trên thực tế, các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này.

Hiện nay, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với đối tượng mua nhà lần đầu tiên (trước hết, có thể áp dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền). Nếu có chính sách này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có cơ hội sở hữu nhà.

Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM có thể được coi là một mô hình hữu hiệu. Trong 12 năm qua, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM đã tạo điều kiện cho 4.010 cán bộ, công nhân viên (80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế) vay, với tổng số tiền 1.565 tỷ đồng (500 triệu đồng/suất), được Thành phố hỗ trợ lãi suất và thực tế chỉ phải trả lãi vay 4,7%/năm để mua nhà.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Ở các nước, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản, nhưng ở nước ta, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng.

Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15 – 20%, còn lại 80 – 85% thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (nhiều khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà).

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Tỷ lệ này dự kiến giảm tiếp trong thời gian tới.

Việc siết tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản chưa khả thi vì đến nay, cả nước mới có một quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với vốn điều lệ 50 tỷ đồng.