Tìm hướng đi cho thị trường bất động sản Kiên Giang

Hạt nhân là bất động sản du lịch

Kiên Giang là địa phương đầu tiên của cả nước có khu đô thị mới lấn biển từ năm 1997. Mặt khác, hầu hết các đô thị của tỉnh này đều tập trung ở ven biển. Theo ông Phạm Vũ Hồng, Phó bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh, đây là điều kiện đã giúp cho thị trường bất động sản Kiên Giang phát triển rất sớm.

Tỉnh này hiện có 14 đô thị, trong đó có hai đô thị loại 2 (thành phố Rạch Giá và huyện đảo Phú Quốc). Chính quyền của tỉnh đặt mục tiêu, tới năm 2025 sẽ có hai đô thị loại 1, tỷ lệ đô thị hóa đạt 41,5% (hiện tại là 28,49%).

Ông Lê Quốc Anh, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang, cho biết thị trường bất động sản tại tỉnh này không chỉ đang phát triển mạnh ở huyện đảo Phú Quốc mà còn diễn ra ở ba địa bàn khác là thành phố Rạch Giá, thị xã Hà Tiên và huyện Kiên Lương.

Huyện đảo Phú Quốc hiện có nhiều dự án trọng điểm như Vinpearl Phú Quốc, Safari Phú Quốc, JM Marriott Phú Quốc, Novotel Phú Quốc Resort… Đến nay Phú Quốc đã có trên 10.000 phòng lưu trú, trong đó đạt chuẩn từ 3-5 sao là 3.539 phòng, đáp ứng khoảng 20.000 khách du lịch mỗi ngày. Trong khi đó, thị xã Hà Tiên và huyện Kiên Lương có các dự án khu đô thị du lịch biển Hà Tiên, khu đô thị lấn biển Hà Tiên (C&T), khu du lịch sinh thái phường Đông Hồ, khu đô thị lấn biển Nam Hà Tiên, khu du lịch núi MoSo…

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tỉnh Kiên Giang có bờ biển nằm ở vịnh Thái Lan thay vì biển Đông như các tỉnh thành khác. Đây là điều khác biệt của môi trường biển tại đây. Đoạn biển từ Rạch Giá tới Hà Tiên đổ ra Phú Quốc là vị trí chiến lược để phát triển bất động sản du lịch.

“Kiên Giang phải bắt đầu phát triển bất động sản từ du lịch. Điều này đảm bảo tính riêng biệt và hấp dẫn cho tỉnh này”, ông Võ nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Đạo Đức, Phó tổng giám đốc tập đoàn CEO, cũng nhận định rằng Kiên Giang, đặc biệt là Phú Quốc, có nhiều tiềm năng để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Nơi đây có điều kiện hạ tầng đã sẵn sàng: cảng hàng không quốc tế, cảng biển quốc tế, tuyến cáp điện ngầm xuyên biển, trục giao thông Bắc – Nam đảo và tuyến đường biển đã hoàn thiện… Ngoài ra, điều kiện tự nhiên của Phú Quốc cũng thuận lợi để phát triển du lịch như không khí trong lành, khí hậu ôn hòa, chưa từng bị cơn bão nào trong những năm vừa qua. Hòn đảo này cũng có vị trí ở trung tâm Đông Nam Á, trong vòng 2 giờ bay có thể tiếp cận với thủ đô của các nước trong khu vực. “Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là hạt nhân của hệ sinh thái dịch vụ giải trí, giao thương quốc tế tại Phú Quốc”, ông Đức nói.

Nhìn về tiềm năng phát triển chung của toàn tỉnh, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, chỉ ra những điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản. Theo đó, Kiên Giang có biển và đảo, trong đó nhiều hòn đảo rất thu hút khách du lịch; nhiều thành phố giáp biển như Rạch Giá, Hà Tiên, Kiên Lương; hai sân bay Rạch Giá và Cần Thơ trong khu vực, là cầu nối giao thông thuận lợi cho Kiên Giang.

Thị trường “nóng sốt”, quản lý còn bất cập

Sự phát triển kinh tế đã góp phần làm cho thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động, nhất là trên địa bàn huyện đảo Phú Quốc. Từ khi huyện đảo này được quan tâm thúc đẩy phát triển, các nhà đầu tư đã “đón đầu” thị trường, đầu cơ nhà đất kiếm lời, dẫn đến hiện tượng sốt đất, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Phú Quốc diễn biến phức tạp.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, các tổ chức công chứng tại Phú Quốc trở nên quá tải với số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất tăng cao trong năm 2017 và tiếp tục từ đầu năm đến nay. Người nhận chuyển nhượng phần lớn là người dân có hộ khẩu từ Hà Nội, TPHCM và một số thành phố lớn khác.

“Việc thị trường quyền sử dụng đất tại Phú Quốc được nhiều người quan tâm là tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, từ đó hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được kiểm soát chặt chẽ đã làm cho thị trường thiếu minh bạch, gây thất thu ngân sách nhà nước”, ông Lộc nhận định.

Theo ông Lộc, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức ủy quyền; mua bán đất trái quy định pháp luật còn diễn ra như mua bán đất rừng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận, đất không rõ nguồn gốc… Một số hộ nhận giao khoán rừng âm thầm chuyển nhượng đất dưới hình thức giao sổ nhận khoán bất hợp pháp. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do thông tin giả, công tác thông tin, tuyên truyền chưa hiệu quả và hoạt động thanh tra, kiểm tra chưa được thực hiện thường xuyên.

“Với dự đoán về định hướng phát triển đảo Phú Quốc trong tương lai, không ít người đưa ra thông tin giả như điều chỉnh quy hoạch nông nghiệp sang thương mại dịch vụ tại một khu vực nào đó, đẩy giá đất nông nghiệp lên cao; hay là thông tin mua đất Phú Quốc bán lại được ngay với giá cao hơn, tạo ra cơn sốt khan hiếm đất đai”, ông Lộc nói.

Trong khi cơn sốt đất diễn biến phức tạp thì khung pháp lý vẫn còn nhiều bất cập. Ông Lê Quốc Anh cho hay các chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện các dự án bất động sản còn nhiều phức tạp, kéo dài thời gian làm ảnh hưởng đến tiến độ, tâm lý của nhà đầu tư. Vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình… còn bị phân tán, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn đến tình trạng chồng chéo, trùng lặp. Đặc biệt, giá bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực của bất động sản.

Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng một bất cập đang tồn tại ở nhiều địa phương, bao gồm Kiên Giang, là các cán bộ phường xã không nắm đươc hiện trạng sử dụng đất, kể cả trên hồ sơ và thực tế.

Theo ông Chính, Kiên Giang cần có bộ dữ liệu số về đất đai. Từ nguồn dữ liệu số này, chính quyền có thể cập nhật các thông tin về giá đất, chuyển nhượng cũng như giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai.

“Chỉ những giao dịch nào thực hiện chuyển tiền qua các tổ chức tín dụng mới cho phép làm thủ tục chuyển nhượng. Nếu mạnh dạn áp dụng biện pháp này, tỉnh sẽ ngăn chặn được việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, phân lô bán nền trái phép”, ông Chính đề xuất.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng chính quyền nên hạn chế thu hồi trắng đất của người dân, thay vào đó, nên để người dân tham gia vào việc phát triển, kinh doanh tại khu vực được giải tỏa. Đồng thời, cần thực hiện phủ kín quy hoạch chi tiết của tỉnh, đặc biệt ở Rạch Giá và Phú Quốc.

“Việc cần thiết nữa là xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Nếu chưa có điều kiện thì chỉ cần làm trước ở ba đô thị lớn là Rạch Giá, Phú Quốc, Kiên Lương. Chúng ta yêu cầu phải minh bạch nhưng không có đủ thông tin thì làm sao minh bạch?”, ông Khởi nói.

Ông Khởi đề nghị tỉnh Kiên Giang thực hiện thanh tra, kiểm tra các hoạt động kinh doanh tại sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là giao dịch đất đai. Ngoài ra, cần bố trí nâng cao năng lực cán bộ ở một số nơi về quản lý đất đai.

“Sốt đất chiếm bao nhiêu phần trăm diện tích đất Phú Quốc, ở khu vực nào, chúng ta không ai có thông tin cụ thể. Khi gặp những tình huống này, cấp tỉnh, cấp huyện cần nhanh chóng xử lý”, ông Khởi nói.

Theo ông Đặng Hùng Võ, cơn sốt đất tại Phú Quốc chắc chắn có yếu tố ảo. Trong đó, cán bộ quản lý tham gia vào đầu tư lướt sóng, người dân bị kéo theo, cũng là yếu tố khiến giá đất sốt ảo.

“Cán bộ xã đầu tư lướt sóng thì làm sao dân không “lướt” theo? Do vậy nên có các quy định chế tài các trường hợp cán bộ địa phương tham gia đầu cơ đất đai”, ông Võ đề xuất.

Ý kiến này của ông Võ cũng được ông Lộc của Sở Tài nguyên và Môi trường Kiên Giang đồng tình. Ông Lộc cho rằng cán bộ, công chức, viên chức không được môi giới, kinh doanh đất đai, cũng như chung nhóm lợi ích với giới đầu cơ đất đai. Đối với các xã, thị trấn là đơn vị quản lý trực tiếp về đất đai, phải quán triệt nghiêm chỉ đạo của tỉnh, những trường hợp nào vì lợi ích cá nhân mà tiếp tay cho việc vi phạm về quản lý đất đai sẽ xử lý nghiêm minh.

Ngoài ra, theo ông Võ, tại thời điểm sốt ảo, có thể áp dụng mức thuế cao đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, một mình tỉnh Kiên Giang không thể áp dụng sắc thuế này mà cần có quy định chung trên cả nước.