Thực hư giá nhà “trên giấy” cao hơn giá nhà đã hoàn thiện

Giá “Nhà trên giấy” cao hơn nhà hoàn thiện

Khảo sát thực tế, tại quận 2 và quận 9, TP.HCM, dự án H.L.P.A tại chân cầu Rạch Chiếc quận 9 đang bán với giá chỉ khoảng 25 – 28 triệu đồng/m2. Đặc biệt, dự án này đang hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao nhà cho khách hàng vào tháng 10 này.

Tuy nhiên, chỉ cách dự án chưa tới 1km, một dự án đang mở bán mới có cùng phân khúc, dù chưa xây xong móng nhưng vẫn đang chào giá 29 đến 32 triệu đồng/m2.

Mức giá chênh lệch nhau cũng đang xuất hiện nhiều đối với các dự án ở quận 2. Chẳng hạn như dự án New City trên đường Mai Chí Thọ, hiện giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2 trở lên và khách hàng mua nhà có thể dọn vào ở luôn.

Tuy nhiên, một dự án cũng trên đường Mai Chí Thọ nhưng đang bắt đầu mở bán, giá đã đội lên trên 50 triệu đồng/m2 dù dự kiến tận tới năm 2021 mới bàn giao nhà.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các dự án bán sau với giá cao ở khu vực phía Đông TP.HCM thường quảng cáo căn hộ cao cấp, 5 sao với đủ thứ tiện ích và mức giá bán mỗi m2 cũng sẽ tương đương với mác 5 sao.

Hay như quận 7, Dự án Lavida Plus ở góc giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ cũng bán giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 với lý do “dự án cao cấp” nhưng hiện chỉ mới xây dựng được khoảng 50%, trong khi cách đó 500m, nhiều căn hộ Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Gold House… khá hiện đại đã đưa vào sử dụng, lại đang được nhiều cư dân rao bán với giá chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Tại khu vực đường Cộng Hòa và đường Hoàng Văn Thụ cùng quận Bình Tân, dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh đã bàn giao cho khách hàng cuối năm 2017 đang được người dân bán ra với mức giá hơn 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, dự án cạnh đó không xa và bắt đầu mở bán lại chào giá trên 60 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, giá nhà đang tăng thiếu kiểm soát. Với việc giá nhà tăng nhanh và không đồng bộ như hiện nay sẽ ảnh hưởng đến môi trường hoạt động đầu tư của nhà đầu tư khi họ vào thị trường phát triển dự án.

“Thị trường tăng trưởng quá mạnh, quá nhanh về giá sẽ dễ dẫn tới cảnh bong bóng nếu không có kiểm soát từ cơ quan chức năng”, bà Dung nói.

Nguyên nhân nào?

Giải thích về câu chuyện nhà bán “trên giấy” cao hơn nhà hoàn thiện tại TP.HCM hiện nay, nhiều chủ đầu tư cho rằng tất cả đều có nguyên nhân. Các chủ đầu tư cũng cho biết không mong tăng giá nhà để bán cho khách hàng bởi giá nhà càng cao thì lại càng khó bán, dễ lâm cảnh tồn kho.

Ông Nguyễn Trọng Minh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hà Đô cho rằng, chuyện tăng giá đến từ nhiều nguyên nhân, đơn cử như ở dự án xây xong nhà giá thấp hơn dự án hình thành trong tương lai vì ở dự án xây xong rồi nghĩa là dự án này đã bán khoảng 2 – 3 năm trước.

Ở thời điểm này, mức giá nhà thấp hơn hiện tại. Thêm vào đó là việc các tiện ích của những dự án xây hoàn thiện rồi luôn ít hơn những dự án chuẩn bị xây, cộng với việc chất lượng công trình, thiết bị vệ sinh trong căn hộ…, tất cả đã làm cho giá nhà hiện tại cao hơn giá nhà trước đó bán.

“Thêm vào đó là việc với những dự án bán cách đây 2 đến 3 năm, khi đó giá thuế đất, giá đất mua, giá vật liệu xây dựng, nhân công và các khoản tiền chi phí trong việc phát triển dự án thấp hơn hiện nay.

Chính vì giá trị đầu tư thấp nên mức giá bán cũng thấp, còn hiện tại, giá đất mua đầu vào cao, giá thuế đất áp dụng mới cũng cao, giá vật liệu xây dựng… đều tăng cao, buộc chủ đầu tư phải bán giá cao kèm chất lượng dự án, công trình, tiện ích cao hơn là điều dễ hiểu”, ông Minh nói.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, việc nhà hoàn thiện bán thấp hơn nhà bán hình thành trong lương lai bởi có thể lợi nhuận mà nhà đầu tư mua nhà tại các dự án nhà hoàn thiện không như kỳ vọng, buộc họ phải bán giá thấp hơn để nhanh ra hàng, thu hồi vốn.

Đơn cử như theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mỗi dự án chung cư thường có từ 30% đến 40% lượng sản phẩm là giới đầu tư mua để cho thuê hoặc lướt sóng bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, từ năm 2017 trở lại đây, lợi nhuận từ cho thuê cũng giảm so với trước.

Điều này sẽ khiến cho nhà đầu tư cá nhân cân nhắc trong việc đầu tư vào bất động sản để cho thuê. Cùng tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7 – 8%, thì nay chỉ đạt cao nhất từ 6 – 6,5% và mức trung bình chỉ là 5%.

Cũng trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có đến 40.000 căn hộ chào bán. Đặc biệt, có đến 70% số đó mua để cho thuê, trong khi người có nhu cầu đi thuê lại không nhiều đến như vậy.

Chính vì vậy, để thu hồi vốn đã bỏ ra trong việc đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư thứ cấp buộc phải bán nhà đi với giá rẻ hơn giá thị trường hiện tại nhưng vẫn có lời dù không cao để thu hồi vốn.

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa đó là thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều các công trình hạ tầng. Khả năng chậm tiến độ của nhiều công trình là khó tránh khỏi. Khi đó, thị trường chịu tác động của việc giá không tăng như kỳ vọng của người mua.

Chính vì vậy, để đảm bảo mức lợi nhuận và thu hồi dòng vốn thì nhà đầu tư sẽ bán nhanh hàng đã đầu tư bởi nguồn tiền đầu tư vào mua nhà có một lượng không nhỏ đến từ những nguồn vay. Trong khi đó, tín dụng cho vay bất động sản đang được siết lại hoặc tăng lãi suất buộc nhà đầu tư phải bán đi để xử lý các khoản vay ngân hàng.

Đối với những dự án hoàn thiện mà vẫn còn hàng chưa bán hết cũng buộc chủ đầu tư phải đưa mức ra thấp hơn giá đang giao dịch trên thị trường, bởi nếu đưa giá cao sẽ rất khó bán hàng vì độ cạnh tranh ở các dự án này kém hơn so với các dự án hình thành trong tương lai. Thêm vào đó là gánh nặng tài chính khiến chủ đầu tư phải bán hàng với giá thấp để thu hồi dòng vốn nhanh.

Tuy nhiên, giới quan sát thị trường cho rằng, câu chuyện giá nhà đang tăng cao đang có nhiều vấn đề cần chú ý. Bởi hiện nay giá nhà được cho là bị thả nổi, các chủ đầu tư tùy ý đưa ra giá bán khác nhau, thậm chí các dự án chỉ cách nhau 500m với cùng một phân khúc, chỉ bán cách nhau có 1 tháng nhưng giá bán đã có sự khác biệt lớn.

“Nếu giá nhà cứ để buông lỏng, mạnh doanh nghiệp nào thì doanh nghiệp đó tự ra giá như hiên nay sẽ dẫn tới cảnh giá nhà leo thang khó kiểm soát. Thị trường sẽ gặp khó, đối tượng mua nhà ở thực không thể tiếp cận được vì giá nhà quá cao thì hậu quả là chính các doanh nghiệp phải chịu”, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nói.