Thúc đẩy các loại hình bất động sản mới

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS đã phát triển mạnh với nhiều loại hình và phân khúc mới. Và thực tế là Luật Đất đai 2013 được triển khai trong thực tế đến nay chưa theo kịp được sự thay đổi của thị trường, dẫn đến có những sự kìm hãm. Việc Chính phủ xin lùi dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 đến sau năm 2020 cũng khiến cho một số loại hình BĐS mới như condotel, officetel chưa thực sự có điều kiện bứt phá.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường, việc sửa đổi các quy định về đất đai kịp thời sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhanh chóng.

Cùng với sự phát triển của thị trường, các loại hình BĐS căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) cũng phát triển mạnh mẽ trong nhiều năm qua, tập trung tại một số tỉnh ven biển… Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, năm 2019, các loại hình này sẽ tiếp tục phát triển, nhưng hiện đang còn vướng khung pháp lý.

Theo số liệu của ngành xây dựng, trong năm 2018 có hơn 8.000 căn hộ condotel đủ điều kiện mở bán tại khoảng 12 địa phương, chủ yếu là các tỉnh có nhiều cơ hội đầu tư du lịch như là Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa Vũng Tàu, Kiên Giang, Phan Thiết, Quảng Ninh… Lượng giao dịch condotel năm 2018 cũng đến hơn 7.800 căn hộ, tương đương tỷ lệ hấp thụ hơn 92%. Tuy nhiên, đến cuối năm 2018, cả nước đang dư thừa hơn 20 nghìn căn hộ condotel, officetel, tập trung ở một số tỉnh ven biển và thành phố lớn. Do tính pháp lý chưa rõ ràng nên việc mở bán loại hình BĐS này ở một số tỉnh thành còn nhiều khó khăn.

Trên thực tế, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã từng đưa ra giải pháp cho 2 loại hình BĐS mới là condotel và officetel, nhưng theo các  chuyên gia là vẫn chưa hợp lý. Tháng 3/2019, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng một số vấn đề về loại hình condotel, officetel, shophouse. Đồng thời kiến nghị cần sớm ban hành quy định để tạo khung pháp lý cho hoạt động các loại hình này.

Bộ Xây dựng cũng cho biết đã chủ động rà soát, đánh giá và báo cáo Thủ tướng về tình hình đầu tư kinh doanh condotel, officetel, resot… và đề xuất hướng quản lý. Bộ sẽ sớm ban hành một văn bản pháp lý trong thời gian sớm nhất. Tuy nhiên việc Chính phủ xin lùi dự án sửa đổi Luật Đất đai khiến mô hình condotel và officetel tiếp tục thiếu hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng vốn có bởi Luật Đất đai 2013 chưa có cơ chế quản lý về quyền sử dụng đất đối với các loại hình BĐS mới này.

Về vấn đề này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, chính sự lúng túng trong việc hướng dẫn của cơ quan quản lý đang xảy ra thực trạng áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương đối với các loại condotel, officetel hay shophouse…. Theo ông, vấn đề trọng tâm để giải quyết những lỗ hổng đó là phải hoàn thiện khung pháp luật theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng, trong đó có việc sử dụng vào mục đích du lịch.

Cũng như vậy, theo kết quả cuộc khảo sát đối với khoảng 500 DN, nhà đầu tư, chuyên gia thì có đến gần 60% ý kiến cho rằng pháp lý chưa rõ ràng là nút thắt lớn nhất hãm dòng vốn đầu tư vào loại hình condotel, officetel. Các sản phẩm này sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2019.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho biết, phân khúc BĐS du lịch đã tăng cung khá mạnh trong suốt 5 năm qua, sau khi các nhà đầu tư tiếp thu rất sáng tạo loại hình bất động sản đa dụng (như condotel, shophouse, officetel,…) và giải quyết vốn đầu tư theo phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai. Để thu hút mạnh các nhà đầu tư cá nhân vào các dự án BĐS du lịch, thời hạn sử dụng đất cho loại hình này phải được lâu dài.

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, nhiều địa phương đã “lách luật” giao đất ở được sử dụng lâu dài để phát triển các BĐS du lịch, một số địa phương khác không dám trái luật. Hoàn cảnh này đã tạo nên ngữ cảnh không bình thường trong thực thi pháp luật. Để thực hiện nhiệm vụ đưa kinh tế du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, nhất thiết phải sửa Luật Đất đai 2013 theo hướng nhà đầu tư dự án BĐS du lịch được lựa chọn chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn.

Có thể thấy những chính sách đang tác động rất lớn đến quá trình phát triển của thị trường, nhất là những loại hình BĐS mới.