Thị trường đất đai không theo cơ chế thị trường

Tại tọa đàm “Những vấn đề chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam” được tổ chức ngày 17/1, PGs. Ts. Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa khá đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, giá trị thu thuế lại không được tính theo giá trị thị trường, mà theo bảng giá Nhà nước quy định.

Chưa có thị trường đất đai

PGs.Ts. Nguyễn Đình Thọ – Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai) nhận định, tổng diện tích các loại đất của cả nước hiện nay, diện tích đất đã có người sử dụng là 26.854.743 ha, chiếm 81,08% tổng diện tích các loại đất. Tổng diện tích đất được Nhà nước giao cho các đối tượng quản lý theo quy định của Luật Đất đai là 6.266.312 ha, chiếm 18,92% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.

Tuy nhiên, nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất chỉ chiếm 9,66 – 19,06% tổng số tiền thu từ đất và tăng dần qua các năm (từ năm 2016 đạt 23.672 tỷ đồng, chiếm 19,06%).

Tiền thu thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ chiếm 1,14 – 2,46% tổng số tiền thu từ đất và giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 1.417 tỷ đồng, chiếm 1,14%).

Tiền thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm 0,42 – 1,93% tổng số tiền thu từ đất và giảm dần qua các năm (năm 2016 đạt 627 tỷ đồng chiếm 0,51%).

Tham luận tại tọa đàm, chuyên gia kinh tế PGs.Ts. Ngô Trí Long nêu ra hàng loạt dẫn chứng về giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Ví dụ, dự án KĐT Thủ Thiêm được triển khai hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành. Có trường hợp giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay công ty bất động sản đang bán lại với giá 350 triệu đồng/m2. Hay như dự án KĐT thương mại Văn Giang, giá đền bù đất là 42.000 đồng/m2. Tuy nhiên, hiện người dân đang phải thuê lại đất để canh tác tại xã ở mức 28,8 triệu đồng/sào (360m2)/năm.

Nguy cơ tham nhũng ở nhóm dẫn đầu

Hầu hết hết các chuyên gia đều khẳng định Luật Đất đai đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ những vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường, nhưng thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường.

Theo ông Long, hiện nguồn thu từ đất chỉ chiếm 10% ngân sách ở các địa phương. Tuy nhiên, hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển từ mục đích đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhà ở…

Đặc biệt là việc chuyển đổi từ DNNN thành công ty cổ phần hay các dự án hợp tác công – tư (BT, BOT) đang có dấu hiệu tham nhũng từ đất đai đứng hàng đầu.

Đồng quan điểm, Gs.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Bộ trưởng Bộ TN&MT, khẳng định: “Nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn thuộc nhóm đứng đầu”.

Theo ông Cường, vấn đề đặt ra là phải thu được thuế sử dụng đất ở nhưng vị trí có giá trị cao, những vị trí sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có khung giá khác nhau chứ không nên đánh đồng vào một bảng giá quy định của Nhà nước. Như vậy sẽ không mang lại sự công bằng, mặt khác tạo nên kẻ hỡ gây thất thu ngân sách nhà nước.

Các chuyên gia cho rằng, để nguồn lực từ đất đai được huy động và sử dụng hiệu quả, người bị thu hồi và người được giao đất được bảo đảm quyền lợi và công bằng, ngăn chặn trục lợi và đầu cơ, không để khiếu kiện xảy ra, nhà đầu tư, DN cũng thuận lợi khi tiến hành dự án… nhiều kiến nghị và giải pháp rất cụ thể được nêu lên tại tọa đàm.