Thị trường căn hộ ngấm ngầm tăng giá

Sóng ngầm tăng giá trên thị trường thứ cấp

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, trong quý II/2018, thị trường bất động sản TP.HCM có 6.109 căn hộ mới chào bán, giảm đến 36% so với cùng kỳ năm trước. Lượng cung giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp. Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung sụt giảm mạnh, theo CBRE, có thể là do việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn, dẫn đến nguồn cung khan hiếm.

Qua ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng cho thấy, từ đầu năm đến nay, số lượng dự án căn hộ được tung ra thị trường khá hạn chế, có doanh nghiệp hầu như không có dự án nào được chào bán ra thị trường.

Do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất cao, nên giao dịch trên thị trường thứ cấp diễn ra sôi động, trong đó giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án có tiến độ xây dựng tốt, sắp bàn gia nhà và do các chủ đầu tư uy tín thực hiện. Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều dự án có mức giá tăng khá cao so với lúc mới mở bán.

Là một trong những doanh nghiệp hàng đầu phát triển về dự án bất động sản, nhưng trong vài năm trở lại đây, Tập đoàn Novaland có rất ít dự án mới được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, các dự án của Novaland vẫn được các nhà đầu tư giao dịch sôi động và giá tăng khá cao.

Chẳng hạn, tại Dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ (quận 2, TP.HCM), giá khởi đầu bán của dự án này trung bình từ 33 – 35 triệu đồng/m2, nhưng hiện đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá trên 40 triệu đồng/m2.

“Từ đầu năm đến cách đây khoảng một tháng, giá dự án này vẫn ổn định. Tuy nhiên, khoảng một tháng trở lại đây, khi dự án chuẩn bị bàn giao nhà, tiện tích nội khu được hoàn thiện, đã thu hút sự quan tâm của nhiều người có nhu cầu nhà ở, khiến mức giá giao dịch tăng khá mạnh”, anh Vũ, một nhân viên kinh doanh của Novaland nói.

Cũng theo anh Vũ, không chỉ Dự án The Sun Avenue, mà hầu hết các dự án của Novaland đều có mức giá giao dịch thứ cấp tăng khá mạnh, như Dự án Richsta ở quận Tân Phú, giá lúc đầu được chủ đầu tư công bố ra thị trường trung bình từ 1,6 tỷ đồng/căn, nhưng hiện tại giá trên thị trường thứ cấp đã tăng lên 2,4 tỷ đồng/căn. Hay tại Dự án Victoria Village tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, chủ đầu tư tung ra thị trường hồi cuối năm 2017 với mức giá trung bình từ 2,5 – 2,7 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, hiện đã lên mức 3,2 – 3,4 tỷ đồng/căn trên thị trường thứ cấp.

Không chỉ các dự án của Novaland, mà nhiều dự án do các doanh nghiệp uy tín khác trên thị trường đầu tư cũng có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng khá mạnh.

Chẳng hạn, Dự án MoonLight Resideces tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, dự kiến bàn giao nhà trong quý I/2009, có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng từ 300 – 400 triệu đồng/căn hộ; Dự án 9 View thuộc quận 9 cũng sắp bàn giao nhà có mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng trên 20% so với lúc mở bán; Dự án RichMond City tại quận Bình Thạnh có mức giá tăng trên 30% so với lúc chào bán đợt đầu; Dự án Florita tại quận 7 đang trong giai đoạn bàn giao nhà, có mức gia tăng trên 30% so với ban đầu.

Ngoài các các dự án của Novaland, Hưng Thịnh, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều dự án của các chủ đầu tư uy tín như Him Lam Land, Phú Đông Group, Thủ Đức House… đều có mức giá tăng.

Chẳng hạn, Dự án Him Lam Phú An (quận 9) do Him Lam Land làm chủ đầu tư, có quy mô dự án hơn 1.000 căn hộ sắp bàn giao, có mức giá ban đầu từ 1,5 – 2 tỷ đồng/căn, đến nay tăng 10 – 15% trên thị trường thứ cấp, hay Dự án Him Lam Phú Đông trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức đã bàn giao nhà cách đây 1 năm, hiện có mức giá giao dịch tăng đột biến, trung bình từ 400 – 500 triệu đồng/căn, trong khi giá ban đầu chỉ từ 1,5 – 1,7 tỷ đồng/căn.

Giá sẽ còn tăng do khan hiếm nguồn cung

Theo phân tích của các chuyên gia, từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung lẫn thanh khoản. Tuy nhiên, sự chững lại của thị trường, đặc biệt với phân khúc tầm trung, không phải do nhu cầu sụt giảm, thậm chí nhu cầu tìm mua căn hộ của người tiêu dùng vẫn đang rất lớn, mà chủ yếu là do khan hiếm nguồn cung tốt.

Do vậy, nếu nói thị trường hiện nay đang thiếu hoặc thừa nguồn cung đều đúng. Thiếu là thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt, nhưng lại thừa các dự án dở dang, chủ đầu tư thiếu uy tín, yếu năng lực.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, trong những năm trở lại đây, nhất là năm 2014 và 2015, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm mua lại các dự án bật động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm.

Vì thế, nguồn cung căn hộ có mức giá tầm trung, khoảng 20 triệu đồng/m2 trở xuống có vị trí tốt, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, chắc chắn sẽ bán tốt, bởi so với nhu cầu thực về nhà ở, nguồn cung dự án tốt hiện đang rất thiếu.

“Nguồn cung ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao đang tạo ra cho thị trường một khoảng cách lớn về cung cầu. Đó cũng là lý do thời gian qua, giá tại nhiều dự án căn hộ tốt, đáp ứng nhu cầu thật vẫn âm thầm tăng cao”, anh Hạnh, nhân viên kinh doanh có kinh nghiệm của một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nói và cho biết.

Tuy nhiên, theo nhân viên môi giới này, các dự án căn hộ mới được công bố ra thị trường hiện nay giá khó tăng, một phần do các nhà đầu tư “lướt sóng” không ngừng mua đi bán lại, thậm chí có những kẹt tiền phải hạ giá để thoát hàng, một phần người mua có tâm lý e ngại với dự án mới triển khai. Tuy nhiên, một khi dự án được các chủ đầu tư xây dựng nhanh, bài bản, sẽ thu hút được nhiều có nhu cầu nhà ở, khi đó sẽ tăng cao.

“Do vậy, với thị trường căn hộ, lướt sóng ngắn hạn trong thời điểm này rất khó. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư có khả năng trường vốn, lựa chọn được dự án tốt, chủ đầu tư có năng lực, cơ hội đầu tư vẫn rất hấp dẫn”, anh Hạnh chia sẻ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bất động sản là nhu cầu thiết yếu của người dân và không ngừng tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hay đóng băng mà chỉ có trầm lắng so với trước.

“Là một thành phố đông dân nhất cả nước, dân số cơ học tại TP.HCM hiện đã ở mức 13 triệu người, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là với giới trẻ lập nghiệp không gia tăng. Trong khi đó, nguồn cung đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện nay luôn thiếu, mới đáp ứng khoảng 10 – 15% nhu cầu, do vậy dư địa để thị trường bất động sản phát triển vẫn còn lớn”, ông Châu nhận định và cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường lúc này là làm thế nào để tạo ra được dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật, trong đó phân khúc tầm trung đang có nhu cầu lớn nhất.