Thị trường BĐS Hà Nội sẽ không xảy ra đột biến

Theo công ty TNHH CBRE, kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng đã tác động tốt tới thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là loại hình nhà chung cư và nhà ở gắn liền với đất.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết trong quý III có gần 5.000 căn hộ được chào bán từ 24 dự án trên toàn thành phố, giảm 24% so với quý trước.

Chung cư chưa lo khủng hoảng

Các dự án nằm tại khu vực phía Tây và Nam chiếm hơn 70% nguồn cung mở bán mới trong quý. Đáng chú ý, xu hướng này cho thấy thị trường BĐS Hà Nội mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với các dự án mới ở huyện Thanh Trì và Hoài Đức.

Khu vực phía Đông, thời gian trước nguồn cung còn hạn chế, nhưng quỹ đất khu vực này hiện rất dồi dào nên nguồn cung ngày càng gia tăng hơn ở các khu vực khác.

Trong tổng số 5.000 căn hộ được tung ra thị trường trong quý III đã bán được 4.300 căn (chiếm gần 90%), giảm 27% so với quý trước. Đây là thời điểm doanh số bán hàng thường không cao.

Theo bà An, điều này bị ảnh hưởng bởi tháng 7 âm lịch, dân gian quan niệm là “tháng cô hồn”. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng đang chờ đợi các dự án lớn mở bán vào cuối năm để đưa ra quyết định, dẫn đến doanh số bán chậm hơn các quý trước.

Trong tổng số nguồn cung ra thị trường, phân khúc trung cấp là phổ biến, phân khúc cao cấp và tiệm cận hạng sang rất ít.

Về mặt bằng giá, mức giá thứ cấp biến động nhẹ 0,1-1,5% theo quý, trung bình ở mức 1.118 USD/m2. Một số dự án vừa hoàn thiện có quy mô và được trang bị đầy đủ các tiện ích có mức tăng trưởng cao hơn trung bình thị trường với mức tăng 3-5%. Đây là dấu hiệu tương đối lành mạnh của thị trường.

Giá bán trên thị trường sơ cấp không có quá nhiều biến động, phân khúc chung cư tương đối ổn định. “Thời gian qua, có nhiều ý kiến quan ngại và đặt nghi vấn liệu thị trường chung cư có “bong bóng” không, nhưng nhìn hiện tại thì không có sự tăng giá đột biến, nguồn cung và cầu tương đối đồng nhất nên chưa thể xảy ra khủng khoảng được”, bà An nhận định.

Trong quý III, lượng giao dịch không nhiều nhưng lượng đặt chỗ lớn ở các dự án chuẩn bị mở bán cho thấy thị trường vẫn đang nhận được sự quan tâm của người mua. Đây là các dự án được chủ đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng và chuẩn bị ra hàng sau một thời gian dài nghiên cứu, khảo sát thị trường.

Khan nhà ở gắn liền với đất

Bà An cho biết quý III/2018 ghi nhận nguồn cung mở bán mới là 646 căn đến từ các dự án như Terra Hào Nam, Hà Nội Garden City, Phoenix Đan Phượng và Hanssip Phú Xuyên. Hai dự án Terra Hào Nam và Hà Nội Garden City có quy mô nhỏ và khoảng cách không quá xa đến trung tâm thành phố nên đạt tỷ lệ khả quan.

Cũng giống như thị trường nhà chung cư, nhà ở gắn liền với đất ở khu vực phía Tây đang trở thành một điểm trọng yếu về những sản phẩm nhà ở mới.

Theo thống kê, quý III có 521/646 căn biệt thự, nhà liền kề, nhà phố… ghi nhận đã bán được, cải thiện đáng kể so với doanh số của quý II với khoảng 220 căn bán được.

Giá trên thị trường thứ cấp dao động khoảng 3.600 USD/m2, giá trong khu vực đường vành đai 3 cao hơn giá ngoài khu vực này; nhà phố hơn 4.000 USD/m2, giá cao hơn nhà biệt thự, liền kề… do nhà phố vừa để kinh doanh vừa để ở.

“So với quý trước, nguồn cung chào bán mới thị trường nhà đất biến động không thể hiện quá rõ ràng, các sản phẩm nhà đất có khả năng bán được nhanh vì nguồn cung không có quá nhiều”, bà An nói.

Dự báo thị trường nhà chung cư quý IV, bà An cho rằng khả năng nguồn cung phân khúc trung cấp sẽ dồi dào hơn do có những dự án quy mô lớn đang chuẩn bị giới thiệu ra thị trường như Vincity Ocean Park, Vincity Tây Mỗ Đại Mỗ… giúp cho phân khúc này dẫn đầu thị trường, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung chào bán mới năm 2018.

Nguồn cầu bước vào năm thứ 4 chu kỳ mới của thị trường từ sau năm 2015. Bởi từ 2015, thị trường tăng trưởng tốt, nhu cầu nội tại về nhà ở, nhà ở mới, nhu cầu đổi chỗ ở… vẫn còn rất dồi dào. Sự dịch chuyển nhân khẩu từ nông thôn lên thành thị là lực cầu tốt cho nhu cầu về nhà ở. Đây là tiềm năng của thị trường và là lý do để thị trường tăng trưởng.

“Dự kiến dài hạn đường giá bán có xu hướng đi lên, nhưng tăng vừa phải, không có biến động lớn như thời kỳ trước”, bà An cho hay.

Nhà ở gắn liền với đất được nhận định sẽ có nhiều triển vọng, nguồn cung có nhiều diễn biến, kỳ vọng có nhiều sản phẩm nằm ở khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội, cụ thể ở các địa điểm như quận Long Biên, huyện Đông Anh, phường Đại Mỗ, Tây Mỗ…