Thị trường bất động sản TP.HCM vắng bóng nhà giá rẻ

Thị trường diễn biến bất ngờ

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cho biết, trong quý III/2018, ngoại trừ nguồn cung phân khúc đất nền gia tăng và có tỷ lệ tiêu thụ tốt, các phân khúc còn lại, bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, DKRA Vietnam ghi nhận có 6 dự án nổi bật được mở bán trong quý III/2018 (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng ra thị trường khoảng 759 nền, bằng 157% nguồn cung trong quý II. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 97%, bằng 180% so với quý trước. Khu vực phía Bắc tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung (58%) và tỷ lệ tiêu thụ (57%) trên toàn thị trường.

Còn ở phân khúc căn hộ, phân khúc hạng sang và trung cấp có lượng hàng mới ra áp đảo, nhưng điểm đáng chú ý là không có nguồn cung mới căn hộ nhà giá rẻ.

“Trong quý III/2018, theo ghi nhận của DKRA Vietnam, thị trường có 18 dự án căn hộ được mở bán (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng 7.152 căn, bằng 79% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ ước khoảng 83%, bằng 81% so với quý trước. Nếu như ở quý II/2018, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông, thì đến quý III/2018, nguồn cung mới đã dịch chuyển sang khu vực phía Nam với tỷ lệ 49%”, ông Lâm cho biết.

Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự, theo ông Lâm, có sự phát triển chậm khi cả nguồn cung, lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh. Trên thị trường chỉ có 1 dự án trước đó ra mắt giai đoạn tiếp theo với số lượng 17 căn nhà phố/biệt thự và được tiêu thụ 100%.

Đây cũng là nhận định trong báo cáo thị trường của Công ty JLL. Theo đơn vị này, số lượng nguồn cung mới mở bán trong quý III/2018 khá hạn chế.

Đánh giá về triển vọng thị trường, đại diện JLL cho rằng, lượng mở bán mới của căn hộ năm 2018 có thể sẽ ở mức tương đương năm 2017, năm thị trường đạt đỉnh về nguồn cung, nhưng theo chiều hướng bền vững hơn với sự mở rộng của các phân khúc giá thấp.

Quý IV vẫn khát nhà giá rẻ

Cả JLL và DKRA Vietnam đều cho rằng, thị trường đang chờ đợi quý IV khởi sắc hơn. Trong đó, JLL cho biết, sẽ có khoảng 840 biệt thự/nhà phố dự kiến chào bán vào quý IV/2018, hầu hết từ các khu vực ngoại ô. Tỷ lệ bán dự kiến sẽ đạt 70% đối với căn hộ và 90% đối với biệt thự/nhà phố, giữ mức cao như các quý gần đây.

Còn theo dự báo của ông Lâm, quý IV/2018, đất nền tiếp tục tăng trưởng và là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu của nhà đầu tư. Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dao động ở mức 8.000 – 10.000 căn. Trong đó, căn hộ hạng sang và trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, còn căn hộ giá rẻ không có nhiều dự án mới.

Về khu vực, theo ông Lâm, nguồn cung căn hộ khu vực phía Đông có xu hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Sức cầu của thị trường có thể tăng nhẹ so với quý III do tâm lý người dân và xu hướng dòng tiền trong thời gian cuối năm.

“Nguồn cung nhà phố không có nhiều đột biến, dự báo dao động ở mức 200 – 300 căn. Trong đó, khu vực phía Đông tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Sức cầu thị trường không có nhiều đột biến”, ông Lâm cho biết thêm.

Cũng theo số liệu thống kê từ DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ giá rẻ có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng cao cấp và trung cấp, thậm chí có những tháng không có nguồn cung mới.

“Nếu như nguồn cung căn hộ giá rẻ chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, 29% trong quý II/2018, thì sang quý III/2018, nguồn cung ghi nhận bằng 0%. Tình hình khan hiếm căn hộ giá rẻ theo dự báo có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo”, ông Lâm nói.

Cũng theo ông Lâm, cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ giá rẻ cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm 2016 – 2017, căn hộ giá rẻ có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9, thì hiện tại, các dự án căn hộ giá rẻ đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận/huyện ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt.

Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ giá rẻ cũng được đánh giá là kém hấp dẫn với người dân bởi một số yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà…

“Từ những ghi nhận trên, DKRA Vietnam nhận định, thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ giá rẻ phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn lại, vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua”, ông Lâm đánh giá.

Cũng theo ông Lâm, hiện nay, Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ chiếm đa số và có mức thu nhập không cao, hướng đến căn hộ giá rẻ với nhu cầu mua nhà lần đầu để ở. Đồng thời, trong quá trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư cũ, tái định cư nhà ở ven kênh rạch, căn hộ giá rẻ được xem là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và điều kiện tài chính của người dân.

Ông Lâm kiến nghị, để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha như hiện tại, Nhà nước và các bộ, ngành đóng vai trò rất quan trọng trong việc ban hành, triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông…

Về phía chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức giá hợp lý và tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ giá rẻ đến tay khách hàng, từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thật.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản quý III/2018 đã trải qua 3 tháng vất vả trong việc ra hàng và tiêu thụ. Tuy nhiên, quý IV sẽ tạo đà cho thị trường, bởi đây là thời điểm chạy đua về doanh số bán hàng, cũng như ra hàng và giao nhà cho khách hàng.