Thị trường bất động sản phân hóa rõ rệt

Thị trường căn hộ trầm lắng

Theo báo cáo quí 3 của Công ty DKRA, chỉ có 18 dự án được mở bán được mở bán trong 3 tháng qua, tính cả dự án mới và dự án mở bán giai đoạn kế tiếp. Nguồn cung mới chỉ có 7.152 căn, bằng 79% so với quí trước, tỷ lệ tiêu thụ khoảng 83%, bằng 81% so với quí trước.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng C (căn hộ bình dân, giá rẻ) không có nguồn cung mới. Theo số liệu thống kê từ DKRA, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B. Thậm chí, có những tháng, căn hộ hạng C không có nguồn cung mới. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị trường trong quí 1, 29% trong quí 2 thì sang quí 3 nguồn cung ghi nhận bằng 0%.

Tình hình khan hiếm căn hộ hạng C có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo. Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ra các quận vùng ven do quỹ đất ở các quận trung tâm khan hiếm.

“Ở thời điểm năm 2016-2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9… Tuy nhiên, hiện tại, các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một số khu vực ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa mấy đồng bộ. Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ hạng C cũng được đánh giá là kém hấp dẫn do các yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà… còn hạn chế”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, nhận định.

Các chuyên gia cho rằng số lượng căn hộ bán được trong 3 tháng qua sụt giảm do các chủ đầu tư tránh tháng ngâu và thực hiện các hoạt động tiền bán hàng rất sôi nổi vào giai đoạn cuối quí như tuyển đội ngũ nhân viên kinh doanh, huấn luyện dự án và thu thập đặt chỗ chuẩn bị cho các đợt bung hàng lớn (dự kiến) vào cuối năm. Trong khi đó, người mua cũng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong tháng này.

Trong 3 tháng tới, theo DKRA, nguồn cung mới dao động ở mức 8.000-10.000 căn và căn hộ hạng A, hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, căn hộ hạng C không có nhiều dự án mới. Nguồn cung căn hộ khu vực phía Đông có xu hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Sức cầu của thị trường có thể tăng nhẹ so với quí 3 do tâm lý người dân và xu hướng dòng tiền trong thời gian cuối năm.

Trong những tháng còn lại của năm 2018, các dự án trung cấp quy mô lớn như Vincity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Bình Tân) được cho là sẽ lần lượt chào hàng. Phân khúc hạng sang với các dự án có mức giá chào trên 7.000 đô la Mỹ mỗi mét vuông đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường nhiều khả năng cũng sẽ lộ diện vào cuối năm 2018. Việc các sản phẩm có giá 160 triệu đồng mỗi mét vuông được chào hàng có thể khiến cho mặt bằng giá căn hộ toàn thành phố bị đội lên đáng kể trong thời gian tới.

Đất nền phát triển nóng

Tương tự thị trường căn hộ, phân khúc biệt thự, nhà phố, cũng ghi nhận tình trạng sụt giảm. Theo DKRA, thị trường chỉ có một dự án ra mắt giai đoạn tiếp theo với số lượng 17 căn nhà và đã tiêu thụ thành công 100%. Theo đó, nguồn cung quí 3 chỉ đạt 3% và tỷ lệ tiêu thụ bằng 4% so với quí trước.

Nguồn cung nhà phố dự báo tiếp tục khiêm tốn trong 3 tháng tới, dao động ở mức 200-300 căn. Khu vực phía Đông tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Sức cầu thị trường không có nhiều đột biến.

Trong khi đó, đất nền tiếp tục phát triển “nóng” trong thời gian qua. DKRA ghi nhận có 6 dự án nổi bật được mở bán trong quí 3(bao gồm dự án mới và dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), cung ứng ra thị trường khoảng 759 nền, bằng 157% nguồn cung trong quí 2; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 97%, bằng 180% so với quí trước. Khu vực phía Bắc tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung (58%) và tỷ lệ tiêu thụ (57%) trên toàn thị trường.

Tuy thanh khoản vẫn duy trì sự ổn định trên thị trường sơ cấp nhưng điểm đáng chú ý là giao dịch thứ cấp sụt giảm so với quí trước. Giá bán thứ cấp một số khu vực có dấu hiệu đi ngang sau một thời gian tăng trưởng nóng.

Bất động sản nghỉ dưỡng cạnh tranh gay gắt

Trong quí 3, các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng không có nguồn cung mới và sức cầu sụt giảm. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp đến từ những dự án trước đó và tập trung vào các địa phương như Bà Rịa-Vũng Tàu, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Nam.

Trong khi đó, phân khúc condotel chứng kiến cả nguồn cung và lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh. Trong quí 3, thị trường đón nhận một dự án mới mở bán, cung ứng 42 căn condotel, bằng 2% so với quí trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 76% (32 căn), bằng 4% so với quí trước. Sức cầu của thị trường khá thấp, ngoại trừ một vài dự án có lợi thế nổi bật ở Khánh Hòa.

Theo CBRE, tính tới thời điểm này, nguồn cung lũy kế của condotel tại 4 thị trường lớn gồm Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã lên tới 30.000 căn, trong đó, khoảng 90% đã tiêu thụ hết. Tuy nhiên, theo CBRE, so với những điểm đến khác trong khu vực Đông Nam Á như Phuket (Thái Lan), tổng số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn thấp và tiềm năng tăng trưởng vẫn còn rất lớn.

Bên cạnh đó, cũng có khoảng 5.500 căn biệt thự nghỉ dưỡng đã được tung ra thị trường, và tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 90%. Phân khúc nghỉ dưỡng được tung ra rầm rộ và trở thành sản phẩm đầu tư làm nóng thị trường bất động sản trong khoảng 5 năm trở lại đây.

Cùng cạnh tranh với condotel và khách sạn, căn hộ cho thuê trên Airbnb đang tăng nhanh về số lượng. Dữ liệu từ AirDNA (website theo dõi hiệu quả hoạt động của Airbnb) cho thấy tính tới tháng 8-2018, Hà Nội và TP HCM ghi nhận 21.994 phòng đăng ký cho thuê trên Airbnb.

“Tại thị trường Việt Nam, nền tảng này đang cạnh tranh trực tiếp với khách sạn 3 sao hoặc thấp hơn do có sự tương đồng trong mức giá, nhưng chưa tạo nhiều thách thức cho phân khúc 4-5 sao”, CBRE nhận định.

Ông Lê Minh Dũng, Phó giám đốc điều hành BIM Group, cho biết các nhà đầu tư đã nhìn thấy tín hiệu tích cực về thương hiệu du lịch Việt Nam nói chung và các điểm đến như Hạ Long, Phú Quốc, Đà Lạt, Quảng Bình, Sapa, Ninh Thuận, Hải Phòng nói riêng. Theo ông Dũng, mặc dù các chương trình cam kết lợi nhuận gần đây được xem là một trong những công cụ bán hàng hiệu quả để thu hút người mua nhưng các chủ đầu tư đang thể hiện sự cẩn trọng trong việc áp dụng các chương trình này.

Ông Robert McIntosh, Giám Đốc Điều Hành của CBRE Hotels Châu Á-Thái Bình Dương, cũng chỉ ra rằng các dự án có chất lượng tốt, được xây tại vị trí phù hợp, có tiềm năng hút khách du lịch khi đi vào hoạt động thì khả năng thu hút khách sẽ vẫn cao khi không có các chương trình cam kết lợi nhuận. Song song đó, các yếu tố kích cầu vĩ mô kết hợp với chiến lược marketing phù hợp của các chủ đầu tư, và sự đa dạng hóa trong sản phẩm của các dự án sẽ giúp duy trì được sự tăng trưởng cho thị trường bất động nghỉ dưỡng Việt Nam.