Thị trường bất động sản Hà Nội: Chờ đợi sự bùng nổ trong quý IV

Thị trường căn hộ chững lại

Theo báo cáo của CBRE, thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2018 ghi nhận khoảng trầm khá rõ rệt ở phân khúc chung cư. Cả quý có gần 5.000 căn hộ được chào bán từ 24 dự án. Thanh khoản đạt 4.300 căn. So với quý II/2018, cả nguồn cầu và nguồn cung đều giảm đáng kể dù số dự án chào bán có tăng.

Trước đó, trong quý II, đã có 6.534 căn hộ chung cư mới được chào bán từ 19 dự án, số căn bán thành công đạt 5.900 căn.

Mặc dù có sự trầm lắng nhất định về nguồn cung, cầu và thanh khoản, nhưng quý III lại ghi nhận mức tăng giá từ 0,1 – 1,5% theo quý. Riêng với các dự án vừa hoàn thiện và có nhiều tiện ích, bước tăng giá còn cao hơn, từ 3 – 5%. Phân khúc trung cấp vẫn chiếm ưu thế và dẫn dắt thị trường với khoảng trên 60% nguồn cung.

Trong đó, khu vực phía Tây và Nam chiếm ưu thế khi có tới trên 70% nguồn cung đến từ các khu vực này. Ngoài ra, thị trường cũng cho thấy xu hướng “xê dịch” ra ngoài trung tâm với các dự án mới ở huyện Thanh Trì và Hoài Đức.

Lý giải về khoảng lặng thị trường trong quý III/2018, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, đó là diễn biến quen thuộc của thị trường qua nhiều năm. Mặt khác, nhiều khách hàng cũng đang chờ đón các dự án lớn mở bán vào dịp cuối năm. Bằng chứng là dù lượng giao dịch không nhiều, nhưng tại nhiều dự án chuẩn bị mở bán, lượng đặt chỗ là khá lớn.

Nhiều phân khúc duy trì mức tăng ổn định

Trong khi phân khúc chung cư chững lại, thì một số phân khúc khác vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định. Trong đó, phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong quý III ghi nhận nguồn cung mới đạt 646 căn, thanh khoản đạt 521 căn, tăng 255% về nguồn cung và 133,6% về thanh khoản so với quý II (quý II/2018 nguồn cung chỉ là 182 căn, thanh khoản 223 căn). Mức giá biệt thự cũng tăng khoảng 2%, đạt 3.600 USD/m2. Mức tăng giá chủ yếu đến từ các dự án thuộc khi phía Tây, quận Hà Đông, huyện Đông Anh.

Trong khi đó, căn hộ dịch vụ quý III được bổ sung thêm 200 căn và giá tăng ở cả hai phân khúc hạng A và hạng B. Hạng A tăng 4,2% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 33,8 USD/m2/tháng, hạng B tăng 0,9% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, về tỷ lệ lấp đầy, hai phân khúc hạng A và hạng B lại có những diễn biến trái chiều. Nếu không tính Dự án Roygent Parks Hanoi mới được khai trương, thì tỷ lệ lấp đầy phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê hạng A giảm 0,8% so với cùng kỳ, còn 84,4%, trong khi ở hạng B lại tăng nhẹ 0,5%, lên mức 81,6%.

Dự báo về diễn biến thị trường căn hộ dịch vụ năm 2019, đại diện CBRE cho biết, năm sau, thị trường sẽ có thêm 724 căn hộ dịch vụ từ 4 dự án. Với nguồn cung tương đối cao như vậy, rất có thể, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ xuất hiện nhiều hơn áp lực cạnh tranh do nguồn cầu chưa có sự chuyển biến rõ rệt.

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, do không có thêm nguồn cung mới, mức giá và tỷ lệ lấp đầy các phân khúc đều tăng. Hạng A tăng 4,2% theo năm, đạt 25 USD/m2/tháng (chưa gồm VAT và phí dịch vụ). Giá thuê văn phòng hạng B đạt 13,7 USD/m2/tháng, tăng 0,3% theo năm.

Tỷ lệ trống ở cả 2 phân khúc đều giảm đáng kể. Ở phân khúc hạng A là 6,2% (so với 12% cùng kỳ), hạng B đạt 11,4% (so với 17% cùng kỳ năm ngoái).

Khu vực phía Tây đang là khu vực mới nổi và là nơi cung cấp nguồn cầu lớn cho thị trường. Dự kiến trong quý tới, sẽ có thêm 4 dự án đi vào hoạt động, trong đó chỉ có 1 dự án hạng A ở khu vực trung tâm, còn 3 dự án hạng B đều nằm ở khu phía Tây.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam cho biết, quý IV/2019, mặc dù nguồn cung hạng A có bổ sung, nhưng không nhiều, nên mức giá sẽ giữ khoảng 25 – 26 USD/m2 vào cuối năm nay và năm 2019. Đến năm 2020, có thể mức giá sẽ tăng lên 27 – 28 USD/m2/tháng. Hạng B do nguồn cung ổn định, nên mức giá vẫn nằm trong khoảng 13 – 14 USD/m2/tháng.

Quý IV sẽ sôi động

Theo bà Nguyễn Hoài An, trong quý IV, phân khúc trung cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đặc biệt, với việc xuất hiện nhiều nguồn cung lớn, rất có thể, số căn bán được sẽ tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và khách mua để ở (gồm cả khách nước ngoài và khách trong nước).

“Với phân khúc trung cấp, đây là phân khúc đại bộ phận người mua có khả năng chi trả. Mặt khác, đây cũng là phân khúc có nhu cầu sử dụng thực cao. Ngoài ra, hiện nhiều chủ đầu tư cũng coi đây là phân khúc quan trọng, chủ lực và nhắm đến. Do đó, theo tôi, phân khúc này sẽ vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường”, bà An đánh giá.

Thực tế, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nhiều chủ đầu tư đã xây dựng cho mình kế hoạch bung hàng vào quý IV nhằm đón mùa mua nhà cuối năm.

Chẳng hạn, đại diện Vietracimex, chủ đầu tư Dự án Hinode City (201 Minh Khai, Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, trong tháng 10, Công ty sẽ ra mắt Toà Asahi Tower, Hinode City. Asahi Tower là nơi đầu tiên của Hinode City đón những tia nắng ban mai. Đây cũng là tòa đẹp nhất dự án, sở hữu nhiều mặt thoáng nhất và chỉ bao gồm 226 căn hộ, 11 căn/sàn, trong đó có tới 5 căn góc. Diện tích trung bình từ 69,86 – 105,02 m2/căn hộ 2 – 3 phòng ngủ.

“Các căn hộ của Asahi Tower được trang bị các thiết bị như khóa cửa vân tay, bếp từ, hệ sàn gỗ, thiết bị vệ sinh… đều được nhập khẩu từ các thương hiệu cao cấp như Grohe, Toto, Hafele, Winsonart, điều hòa Daikin Inveter multi âm trần… Chúng tôi hy vọng rằng, việc ra mắt trong tháng 10 sẽ thực sự mang đến những lựa chọn chất lượng cho khách hàng, nhà đầu tư”, đại diện Vietracimex cho biết thêm.

Đại diện một chủ đầu tư khác là Tập đoàn TMS cũng cho biết, quý IV luôn là quý thị trường bất động sản sôi động nhất. Để đón sóng đầu tư, cuối tháng 9, TMS đã tổ chức mở bán tổ hợp khách sạn và căn hộ du lịch 5 sao TMS Luxury Hotel & Residence Quy Nhon (Bình Định) tại Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai, TP. Pleiku, tỉnh Gia Lai. Thời gian tới, Công ty sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn để tăng lực đẩy.

Hiện TMS Group đang áp dụng chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi lớn như: Gói nội thất trị giá trên 220 triệu đồng, xe SH 150i, 4 cây vàng, iphone X trị giá 25 triệu đồng, gói điều hòa trị giá 20 triệu…

Còn với Phục HưngHolding, chủ đầu tư Dự án Florence Mỹ Đình, ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cho biết: “Dù quý III, thị trường khá trầm lắng, nhưng lượng bán hàng của chúng tôi vẫn ổn định. Một mặt chúng tôi tập trung vào thi công, đảm bảo tiến độ, chất lượng cho dự án, mặt khác vẫn chào đón các khách hàng, nhà đầu tư quan tâm. Dù mới mở bán chưa lâu và không thực hiện nhiều chương trình truyền thông, marketing bán hàng, nhưng kết quả rất khả quan. Trong quý IV, chúng tôi sẽ đẩy mạnh hơn hoạt động bán hàng. Mục tiêu đề ra là kết thúc quý IV sẽ bán được 70% lượng hàng”.