Thị trường bất động sản, dư địa phát triển còn rất lớn

Nhận diện bức tranh thị trường

Thị trường bất động sản thời gian qua đang diễn ra hai thái cực khác nhau. Trong khi thị trường căn hộ vẫn không có nhiều thay đổi về giá lẫn thanh khoản, thì thị trường đất nền lại có mức tăng trưởng khá mạnh, đặc biệt là các quận, huyện vùng ven TP.HCM.

Tại Hội thảo “Sốt bất động sản, cơ hội và rủi ro” do Tạp chí Cafeland tổ chức cuối tuần qua tại TP.HCM, nhiều chuyên gia và các cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra những lời cảnh báo về việc giá bất động sản quá cao sẽ dễ xảy ra rủi ro cho tất cả các bên tham gia vào thị trường, đồng thời khiến người dân càng khó có điều kiện tiếp cận và tạo lập nhà ở.

Theo các chuyên gia, thời gian qua, thị trường địa ốc quả thực đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, cơn sốt này diễn ra mạnh nhất ở phần khúc đất nền tại các khu vực vùng ven như tại các xã ven Dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai), các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM.

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh cho rằng, muốn biết thị trường bất động sản nguy cơ đến mức nào cần nhìn vào các chỉ số là thanh khoản, giá, giao dịch diễn ra mạnh ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp.

Trong đó, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thanh khoản thị trường bất động sản TP.HCM tốt nhất cho đến thời điểm này vẫn là nhà ở thương mại có giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Về giá, nếu giá tăng và giảm quá 30% là một vấn đề lớn, nhưng nhìn vào thị trường trong thời gian qua, đà tăng mạnh chỉ diễn ra ở phân khúc đất nền tại một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng, giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Về giao dịch, khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét, nhưng bây giờ đã chững lại.

“Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng, nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành nói.

Cũng theo ông Thành, hiện có nhiều chính sách đang tác động đến thị trường bất động sản. Đầu tiên là tầm nhìn về quy hoạch, vốn đang cho thấy tính bất định khá cao. Việc giải quyết những tồn đọng về quá khứ rất phức tạp, câu chuyện Thủ Thiêm là một ví dụ.

Vấn đề lớn thứ hai là phân lô bán nền, trong đó có nhiều dự án lớn. Việc phân lô bán nền như hiện nay rất khó để hình thành các đô thị xanh, sạch đẹp với các dịch vụ công cộng, công ích tốt, nhưng lại gây nên áp lực rất lớn lên hạ tầng.

“Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang phát triển nhanh hơn các biện pháp chúng ta có thể ứng xử rất nhiều, trong đó condotel là một ví dụ. 

Condotel bùng nổ rất nhanh, nhưng hiện nay khung pháp lý cho loại hình bất động sản này vẫn chưa có. Thị trường cũng đã phát triển rất mạnh, nhưng vẫn còn khuyết rất lớn ở mảng dịch vụ, nên chính sách đào tạo, thay đổi chính sách về dịch vụ là điều cốt yếu”, ông Thành nói thêm.

Cơn sốt chỉ mang tính cục bộ

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, không phủ nhận thời gian qua, trên thị trường bất động sản đã hình thành những cơn sốt, nhưng đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh “lướt sóng” kiếm lời.

“Thủ phạm chính” là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương. Tuy nhiên, với thị trường căn hộ chung cư, là phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. Điều này có thể khẳng định, cơn sốt của thị trường chỉ mang tính cục bộ.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Công ty CBRE, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ 10 năm kể từ sau giai đoạn khủng hoảng diễn ra năm 2008. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong 4 năm vừa qua, sự phát triển của thị trường bất động sản khá tốt. Tại TP.HCM và Hà Nội có khoảng 40.000 căn hộ và mức tiêu thụ trung bình khoảng 30.000 – 35.000 căn mỗi thị trường. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhiều nhất vẫn là phân khúc căn hộ tầm trung. Đây là nhu cầu rất thật trên thị trường và điều này cho thấy, thị trường đang có giao dịch rất lành mạnh.

Với phân khúc đất nền, theo bà Dung, đâu đó có những dự án có hạ tầng tốt có mức giá tăng 30 – 40%, nhưng đây chỉ là những trường hợp cá biệt, không mang tính đại diện cho thị trường. Còn phần lớn các dự án khác có mức giá tăng trung bình từ 5 – 7% trong một năm, điều này là hết sức bình thường và không đáng lo ngại.

“Thị trường bất động sản thời điểm hiện nay có sự khác biệt lớn nhất so với thị trường trước đây là không có sự xuất hiện tình trạng đầu tư đám đông, mà nhà đầu tư hiện tại rất thông minh, có sự đầu tư, tính toán khá kỹ”, bà Dung nhấn mạnh và cho rằng, cơn sốt của thị trường thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản, thị trường vẫn đang có dự địa phát triển, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng.

Còn theo phân tích của Công ty Savills, tính đến thời điểm hiện nay, tại các quận có quy hoạch tốt của TP.HCM, giá bán đất nền tăng 5 – 15% theo quý và 15 – 25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung. Với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Theo Savills, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật.

Về những lo ngại, liệu thị trường có bị vỡ “bong bóng” hay không, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đúng là trên thị trường hiện vẫn còn có tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng (condotel) và đang “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực, trong đó có bàn tay thổi giá của giới đầu cơ, nhưng hai yếu tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt cục bộ, nhất thời, chứ không thể gây ra “bong bóng” trên toàn bộ thị trường bất động sản.

“Trong năm 2018, không có khả năng xảy ra ‘bong bóng’ bất động sản do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả các công cụ về thuế,  tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu ‘bong bóng'”, ông Châu nhấn mạnh.