Thị giá tăng 50%, rủi ro ẩn trong CTCP Phát triển công nghiệp số 2 (D2D)

Hoạt động trong các lĩnh vực khu công nghiệp (Nhơn Trạch 2, Châu Đức…), kinh doanh chợ (Chợ Long Thành…), khu dân cư (Khu dân cư phường Thống Nhất, Khu dân cư Lộc An, Khu dân cư Long Khánh…), Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp số 2 (D2D) được biết đến như là “đại gia” về khu công nghiệp tại Biên Hòa, Đồng Nai.

Trong đó, dự án Nhơn Trạch 2 đã cho thuê hết, Chợ Long Thành đang được đẩy mạnh việc cho thuê và mang lại doanh thu chưa thực hiện ngày càng lớn cho D2D (tính đến cuối năm 2018, D2D có 653 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn). Các dự án của D2D đều có vị trí đắc địa và đang được hưởng lợi từ nhu cầu thuê đất tại khu công nghiệp ngày một gia tăng.

 Cơ cấu tài sản, nguồn vốn của D2D.

Nhìn vào báo cáo tài chính những năm gần đây của D2D, nhà đầu tư có thể sẽ thỏa mãn trước những chỉ tiêu tài chính tích cực, cũng như triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp này. Chẳng hạn, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận trung bình (CARG) trong giai đoạn 2014-2018 ở mức 2 con số, đạt 13,3%/năm. Cơ cấu tài chính lành mạnh do không sử dụng nợ vay, trong khi đang có lượng tiền mặt lên đến 912 tỷ đồng vào cuối quý IV/2018, chiếm 57% tổng tài sản.

 Kết quả kinh doanh của D2d (đơn vị: tỷ đồng)

Nếu tính trung bình lượng tiền mặt trên mỗi cổ phiếu (CPS), chỉ tiêu này đạt 85.588 đồng/cổ phiếu. Các dự án gối đầu đều được đánh giá tiềm năng như dự án Khu dân cư Lộc An và Khu dân cư phường Thống Nhất giai đoạn II (dự kiến tiếp tục triển khai trong giai đoạn 2019-2020)…

 Diễn biến giá cổ phiếu D2D từ năm 2016 đến nay.

Tuy nhiên, ẩn sau các con số đẹp là những rủi ro và chỉ có thể nhận ra khi bóc tách từng khoản mục bên trong. Thứ nhất, hoạt động kinh doanh cho thuê sạp, ki-ốt Long Thành thua lỗ kéo dài. Báo cáo tài chính năm 2018 cho thấy, duy nhất quý II hoạt động này mang lại lợi nhuận gộp 1,2 tỷ đồng, trong khi lỗ đều ở 3 quý trong năm và tạo ra khoản lỗ gộp 9,2 tỷ đồng trong cả năm. Đáng chú ý, D2D ghi nhận lỗ 20 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh chính trong quý II, phải nhờ đến khoản lợi nhuận tài chính hơn 42 tỷ đồng để lợi nhuận trước thuế trong kỳ không âm.

Thứ hai, hoạt động chuyển nhượng nhà, đất kém hiệu quả. Đơn cử, tại dự án Khu dân cư phường Thống Nhất nằm ở vị trí trung tâm TP. Biên Hòa, tổng mức đầu tư dự kiến là gần 855 tỷ đồng chia thành 2 giai đoạn với tổng diện tích 34,18 ha. Hiện giá đất tại đây đang được các môi giới chào từ 30 – 60 triệu đồng/m2 (thông qua trang batdongsan.com.vn). Tiềm năng là vậy, song hiệu quả khai thác trên thực tế lại không như kỳ vọng, lợi nhuận hạch toán từ dự án biến động bất thường: Lợi nhuận gộp trong quý I/2018 đạt 18,3 tỷ đồng, nhưng quý II ghi nhận lỗ 18,9 tỷ đồng…

Thứ ba, dấu hỏi về việc chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết. Như đã nêu ở trên, lợi nhuận quý II/2018 được bù đắp bằng khoản lợi nhuận tài chính đến từ việc thoái toàn bộ vốn khỏi Công ty TNHH Berjaya. Việc thoái vốn giúp D2D thu về 115,6 tỷ đồng, cũng như hoàn nhập khoản trích lập đối với khoản đầu tư này là gần 6 tỷ đồng. So với khoản đầu tư cách đây 10 năm, D2D thu được khoản lãi tài chính 30,3 tỷ đồng (chênh lệch giá bán và giá gốc khoản đầu tư là 83,7 tỷ đồng).

Câu hỏi được đặt ra là, giá trị của khoản đầu tư tại Berjaya liệu có dừng ở con số 115,6 tỷ đồng mà D2D đã công bố? Lý do bởi vào năm 2009, D2D đã góp 2,5 ha đất tại phường Thống Nhất, TP. Biên Hòa (được định giá 8,6 triệu USD tại thời điểm năm 2009) để cùng Tập đoàn Berjaya (Malaysia) thành lập liên doanh. Đối tác Malaysia đã hoàn trả 3,6 triệu USD chênh lệch giá trị đất và vốn góp cho D2D, tương ứng với việc D2D chỉ còn góp 1,45 ha vào liên doanh và được định giá 5 triệu USD vào năm 2009.

Như vậy, với mức định giá khi thoái vốn là 115,6 tỷ đồng (tương ứng 5,02 triệu USD vào năm 2018), giá của bất động sản trong công ty liên kết Berjaya mà D2D định giá tương ứng 8 triệu đồng/m2. Nếu so sánh giá thị trường tại thời điểm quý II/2018 với giá hiện tại, rõ ràng mức định giá đối với phần đất D2D đã góp để thành lập Berjaya có mức chiết khấu rất lớn.

Với cấu trúc tài chính an toàn khi không sử dụng nợ vay, lượng tiền mặt chiếm hơn 50% tổng tài sản, tiềm năng từ các dự án hiện hữu và sắp triển khai, cộng thêm chính sách cổ tức ở mức cao (trung bình 30% bằng tiền mặt trong 3 năm gần nhất), kết hợp với làn sóng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp trong thời gian vừa qua, cơ hội để cổ phiếu D2D tăng trưởng là có.

Tuy nhiên, khả năng khai thác hiệu quả các dự án, cũng như việc bán rẻ vốn góp tại Công ty TNHH Berjaya đang tạo ra những rủi ro khó định lượng trong tương lai, khi khả năng xuất hiện những quý lỗ từ hoạt động kinh doanh chính có thể lặp lại, tác động tiêu cực đến thị giá cổ phiếu như đã từng xảy ra trong quá khứ.