Thế chấp nhà ở trong tương lai – Rất nhiều rủi ro

Hôm nay (27/5), Quốc hội thảo luận ở tổ về Dự án Luật nhà ở (sửa đổi). Theo quy định tại Điều 144 của dự thảo Luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở. 

 

 

Đại biểu Nguyễn Thị Thanh Bình (đoàn Bến Tre): Cho vay vốn thế chấp ở tài sản hình thành trong tương lai thì độ rủi ro thế nào, mất khả năng thanh toán ra sao, cần có nghiên cứu kỹ. Trên thực tế, tài sản hình thành trong tương lai mang thế chấp vay vốn độ rủi ro rất cao, không thu hồi vốn được. Anh cho vay 1 thì tài sản đảm bảo phải gấp đôi, gấp rưỡi thì còn có khả năng thu hồi vốn. Dù mục tiêu huy động thế nào thì cũng phải có nguyên tắc bất biến của ngân hàng là đảm bảo an toàn vốn chứ không thể vung tiền dễ dãi, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Đem thế chấp tài sản trong tương lai nếu xảy ra tranh chấp thì xử lý cái chưa có trong thực tế. Xử lý tài sản không được thì NH mới được kiện ra tòa. Bên vay bây giờ, nhất là với các dự án lớn, chúng tôi đã giải quyết nhiều việc. Họ “uốn éo” tới hàng chục cuộc thỏa thuận rồi đợi NH “hớ” một câu thì túm lấy bảo NH chưa thỏa thuận. Thời gian qua, việc bảo vệ tài sản của NH trong hợp đồng thế chấp bất động sản cực kỳ phức tạp, khó khăn.

 

Tài sản chưa hình thành trong tương lai nếu đem thế chấp thì khi định giá tài sản rất khó. Thực tế, nhiều dự án thiết kế dự án xây dựng nhà qui mô có thể 10 tỷ để thế chấp vay vốn nhưng khi làm nhà giá trị chỉ 1-2 tỷ. Đến khi xử lý tài sản thế chấp vay lúc này là không được. “Độ rủi ro cao nên tôi không thống nhất với dự thảo luật” – Đại biểu Thanh Bình nói.

 

Không nên vội vã đưa vào luật

 

Cùng chia sẻ quan điểm này, đại biểu Cao Sỹ Kiêm (đoàn Thái Bình) cho rằng: Đây là giải pháp tình thế đối phó với tình huống thị trường hiện nay. Chúng ta chưa thực hiện việc này bao giờ mà đưa vào luật ngay thì vội quá vì chưa có kinh nghiệm, còn nhiều thứ phải  giải quyết đằng sau. “Cần có thời gian thử nghiệm, đánh giá, tổng kết đã. Cho thí điểm xem nếu sai đúng thì lùi tiến dễ. Hiện chúng ta đang làm theo qui định của chính phủ và NHNN” – Đại biểu Cao Sỹ Kiêm nói.

 

Đại biểu Trần Văn Minh (đoàn Quảng Ninh) cho rằng, Đây là qui định mở, thông thoáng, là điều kiện cho NHTM cung cấp vốn nhưng có tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đại biểu Trần Văn Minh cho rằng, qui định như dự thảo Luật là không chặt chẽ. Đại biểu dẫn chứng: “Khoản 1 cho phép chủ dự án được thế chấp dự án. Khoản 2 cho phép người mua được thế chấp nhà ở đã mua. Cùng 1 dự án nhà ở cả chủ đầu tư và người mua được thế chấp đi vay, tất nhiên có điều kiện giải chấp nhưng thực thế khó kiểm soát”.

 

Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở mà chủ đầu tư đã bán. Trong khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp. 

 

 

Còn theo đại biểu Nguyễn Minh Quang (đoàn Hà Nội), Luật cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua rất dễ nảy sinhh tranh chấp. Vì thế, đại biểu kiến nghị ban soạn thảo cần có quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua.

 

Về quy định bảo lãnh thì đây là quy định mới, hạn chế rủi ro cho khách hàng. Nhưng đại biểu cho rằng tính khả thi không cao bởi: Như vậy là chuyển rủi ro từ khách hàng sang ngân hàng. Đối với chủ đầu tư chưa có uy tín, lần đầu triển khai dự án thì việc chi trả chi phí bảo lãnh sẽ phát sinh chi phí cho DN, đẩy giá BĐS lên, hạn chế phát triển thị trường.

 

Về phía ngân hàng, khi chủ đầu tư phá sản, không triển khai được dự án, khi đó NH phải tổ chức xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Nhưng điều này gây khó khăn cho ngân hàng. “Khi thị trường đi xuống, DN phát sản thì NH có khả năng tiếp tục triển khai dự án hay không?” đại biểu Minh Quang băn khoăn.

 

Cũng theo đại biểu Nguyễn Minh Quang, quy định bắt buộc bảo lãnh sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS phụ thuộc vào ngân hàng, DN muốn bán BĐS phải chạy theo ngân hàng để được bảo lãnh. Có thể nghiên cứu phương án khác như là mua bảo hiểm, kỹ quỹ với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại ngân hàng đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình.