English
普通话
Khó làm thì trả?
Gần như ngay lập tức, sau khi UBND thành phố Hà Nội cho công bố kế hoạch thu hồi một loạt dự án và diện tích đất đã giao cho các doanh nghiệp, trong đó có dự án Khu đô thị Thạch Thất của Tập đoàn Nam Cường, tập đoàn này đã phát đi thông điệp rằng họ đã chủ động giao trả dự án cho thành phố.
Động thái này đã gây sốc cho một số người, nhưng với những ai am hiểu về thị trường bất động sản Hà Nội, nó đã góp phần phơi bày một thực tế của thị trường trong bối cảnh khó khăn.
Dự án Khu đô thị mới Thạch Thất được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao làm chủ đầu tư vào tháng 7/2008. Kể từ đó, theo Tập đoàn Nam Cường, chủ đầu tư đã “tập trung phối hợp với các cơ quan, ban ngành hoàn thiện các thủ tục pháp lý và triển khai các nội dung như lập phương án đền bù, đo đạc, lập bản đồ tổng thể và bản đồ tỷ lệ 1/1000 phục vụ công tác thu hồi đất…”.
Tuy nhiên, sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng tiến hành rà soát toàn bộ các dự án khu đô thị thuộc địa giới Hà Nội mở rộng, tập đoàn này vẫn chưa được nhận bàn giao mặt bằng khu đô thị mới Thạch Thất để triển khai thực hiện.
Do đó, toàn bộ diện tích dự án khu đô thị mới Thạch Thất “vẫn thuộc sự quản lý của chính quyền địa phương và nhân dân vẫn thực hiện canh tác, sản xuất bình thường”, theo thừa nhận của Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cương, ông Trần Oanh.
Tập đoàn Nam Cường nói vậy, nhưng những tín hiệu từ thị trường thì không minh chứng cho điều đó. Nhà đầu tư, trong mọi lĩnh vực và mọi thời điểm, luôn phải lấy mục tiêu lợi nhuận làm đầu. Nếu các điều kiện thị trường không thuận lợi, việc “tái cơ cấu” hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh là bình thường.
Trong câu chuyện của Nam Cường, quy hoạch chỉ là cái cớ. Việc từ bỏ dự án này có thể coi là một hoạt động cơ cấu lại danh mục đầu tư, điều mà các nhà đầu tư khôn ngoan phải làm.
Thị trường bất động sản vẫn dẫm chân tại chỗ mà chưa thấy lối ra. Vào thời điểm này thì, ngay cả các dự án đã có đất sạch, quy hoạch đâu ra đấy còn khó có thể sinh lợi, thì nói gì đến những dự án mà ở đó “nhân dân vẫn thực hiện canh tác, sản xuất bình thường”. Với thực tế của thị trường bất động sản hiện nay, một dự án chưa có đất thì hoàn toàn có thể coi đó là một dự án trên giấy!
Thạch Thất thì không hấp dẫn lắm đối với nhà đầu tư. Bám theo trục đại lộ Thăng Long và quốc lộ 32, còn đó một loạt dự án nằm gần hơn rất nhiều như Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Kim Chung Di Trạch… về cơ bản đã có hạ tầng nhưng vẫn đang “ngủ đông”, thì cơ hội nào cho những dự án xa hơn như Khu đô thị mới Thạch Thất?
Mười năm qua, dù kinh tế tăng trưởng tốt, bán kính đô thị hóa cũng chỉ nới thêm được khoảng trên dưới 10km so với phần lõi của Hà Nội. Không có một “cơn điên loạn” khác của thị trường, những vị trí như Khu đô thị Thạch Thất còn xa mới trở thành đô thị. Mà các điều kiện kinh tế vĩ mô nói chung, các điều kiện của thị trường bất động sản nói riêng, không hề ủng hộ cho một “cơn điên loạn” như vậy, ít nhất trong vòng 5 năm nữa.
Với bất kỳ nhà đầu tư nào trong thời điểm này thì yếu tố quan trọng nhất vẫn là vốn. Không thiếu những lô đất vàng, thậm chí ở khu vực trung tâm đã hoàn thiện hạ tầng, đang được rao bán với giá “hợp lý”, thậm chí là rẻ. Không thiếu những nhà đầu tư đã và đang rao bán toàn bộ hoặc một phần dự án. Tiền khôn phải được đổ vào đấy hơn là đi về những dự án ở khu vực như Thạch Thất.
Nam Cường cũng như một gia đình đông con, hàng loạt dự án khác đã và đang triển khai dang dở cũng rất cần vốn để triển khai tiếp. Quan trọng hơn, Nam Cường có thật sự “trường vốn” và đủ tự tin như những tuyên bố gần đây của Ban lãnh đạo Tập đoàn này, có lẽ chính họ biết rõ nhất!
Hay quản lý có vấn đề?
Chuyện của Nam Cường cũng có thể được hiểu theo một hướng khác: Phải chăng khả năng “quản lý nhà nước” của thành phố Hà Nội đối với các chủ đầu tư lớn như Nam Cường là có vấn đề?
Một khi Nam Cường đã chủ động trả lại dự án, vì sao Hà Nội không biết mà vẫn ra quyết định thu hồi?
Nỗ lực thu hồi những diện tích đất không được sử dụng hợp lý là thông điệp mà lãnh đạo thành phố gửi đến người dân, rằng thành phố không vô cảm, trái lại rất có trách nhiệm trong vấn đề quản lý đất đai.
Hàng trăm ngàn mét vuông đất trong khu vực nội thành bỏ hoang nhiều năm nay là thực tế không vui vẻ gì, trong bối cảnh những người dân thủ đô vẫn chỉ mới có thu nhập bình quân trên 2.000 USD/năm, số tiền chỉ đủ mua trung bình 1m2 đất nền hoặc 2m2 chung cư ở các dự án nằm ngoài đường vành đai III.
Hà Nội có không ít “kỷ niệm” không vui về chuyện thu hồi đất. Quyết định ban ra nhiều, nhưng thu hồi chẳng được bao nhiêu. Lần này nữa, dù có quyết tâm đến mấy, chưa chắc thành phố có thể lấy lại được những diện tích đã giao. Và như đã phân tích, nếu việc thu hồi dự án Khu đô thị Thạch Thất là không có ý nghĩa nhiều trên thực tế, thì con số hơn 800 ha đất của dự án này có lẽ chỉ để làm đẹp các báo cáo.
Nam Cường cũng không đến mức “hồn nhiên” khi trả lại dự án. Vẫn theo ông Trần Oanh, vì dự án đường trục phát triển kinh tế xã hội Bắc – Nam là trục phát triển quan trọng phía Tây Thủ đô Hà Nội, đến nay tập đoàn này đã đầu tư gần 1.000 tỷ đồng cho dự án, vì vậy, “kiến nghị UBND Thành phố quan tâm sớm giao các dự án đối ứng để triển khai giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư”.
“Ông đưa chân giò, bà thò chai rượu”, trong các kiến nghị tới đây của Nam Cường, việc trả lại dự án Khu đô thị mới Thạch Thất có thể được coi như một “thành tích” chăng?
Hà Nội không chỉ có Nam Cường, từ trường hợp Thạch Thất, nhà đầu tư nào gặp dự án “khoai” và không có khả năng thực hiện cũng trả lại và xin được ưu ái cho dự án khác thì còn đâu kỷ cương và trật tự về quản lý đầu tư?
Đừng quên, các quy định hiện hành về đầu tư và đầu tư có gắn với giao đất đều đã đưa ra các chế tài nghiêm ngặt đối với các dự án chậm triển khai mà nếu soi chiếu vào đó, UBND thành phố Hà Nội có thể “thổi còi” những dự án này bất cứ lúc nào!