Tại sao khan hiếm nhà ở giá rẻ?

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay, diện tích nhà ở bình dân khoảng 4 triệu m2, đạt gần 40% theo mục tiêu. Điều này cho thấy tiềm năng của phân khúc này còn rất lớn, hàng năm nhu cầu tiếp tục gia tăng tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. HCM.

Theo các chuyên gia, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ một mặt là do rào cản tín dụng, mặt khác do doanh nghiệp đang quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi.

Không nên chỉ trông chờ Nhà nước

Sau khi gói 30.000 tỷ đồng cho nhà thu nhập thấp kết thúc, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý bổ sung gói 2.000 tỷ đồng. Nhưng nguồn vốn này là quá ít so với nhu cầu thực tế của thị trường nên vẫn chưa thể tạo thành lực đẩy mạnh để phân khúc nhà thu nhập thấp có những biến chuyển mới trong năm qua.

Tại Việt Nam, khách hàng đa phần có mức thu nhập vừa phải và có nhu cầu sống trong căn hộ diện tích nhỏ, tiện nghi, giá bán hợp lý. Đặc biệt, nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng trở nên bức thiết bởi nước ta bước vào thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động.

Đánh giá về vấn đề này, Ts. Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng năm 2018 dù áp đảo về tổng nhu cầu thị trường nhưng nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%. Loại căn hộ có diện tích 60m2 và giá bán tầm 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%. Khoảng 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và có giá bán thấp nhất trên thị trường.

Lý giải hiện tượng trên, Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng tín dụng Việt Nam đang là rào cản khiến việc phát triển nhà giá rẻ Việt Nam nhiều năm qua vẫn dậm chân tại chỗ.

Chi phí tín dụng cho các dự án bất động sản ở Việt Nam đang rất cao do sử dụng tín dụng thương mại. Trên thực tế, tín dụng thương mại có lãi suất cao khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%. Trong khi đó, ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ ở mức 2%.

Theo Gs. Võ, riêng nhà ở thương mại giá rẻ tại Việt Nam chưa thấy một chính sách phát triển nào cụ thể nào ngoài việc được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi của Nhà nước.

Tuy nhiên, đối lập với các ý kiến trên, khá nhiều chuyên gia nhận định để phát triển nhà giá rẻ, doanh nghiệp cần tự thân vận động, không nên quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước.

Tuân thủ cung – cầu

Bàn về ưu đãi dành cho nhà thu nhập thấp, Gs. Đặng Hùng Võ cho rằng tín dụng có vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Trên thế giới, nhiều nước không dùng tín dụng ưu đãi do nhà nước cấp mà dùng những chính sách tín dụng rất mở của nhiều ngân hàng mang tính xã hội.

Ở một góc nhìn khác, Ts. Cấn Văn Lực cho rằng để thúc đẩy nhà thu nhập thấp phát triển, cần các chính sách tín dụng ưu đãi và các chính sách này cần dài hạn, từ 20 đến 30 năm.

Tại nhiều quốc gia trên thế giới, việc thành lập quỹ nhà ở xã hội và quỹ tiết kiệm nhà ở cùng với quỹ tín thác đầu tư đã giúp mô hình nhà thu nhập thấp được triển khai thành công. Việt Nam có thể học hỏi mô hình này.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Viện Tài chính, lại cho rằng với nhà ở xã hội cần có những chính sách ưu đãi riêng của Nhà nước. Nhưng với loại hình nhà ở thương mại giá rẻ, các doanh nghiệp không nên đòi hỏi các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước mà nên tuân thủ cơ chế cung-cầu của thị trường.

Ông Thịnh cũng chỉ ra một nghịch lý là các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ được hưởng ưu đãi của Nhà nước nhưng lợi nhuận từ việc bán nhà thì doanh nghiệp đó bỏ túi.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Bộ Tài Chính, cho rằng để nhà ở bình dân thực sự khởi sắc, các doanh nghiệp không nên chỉ kêu gọi sự hỗ trợ từ Nhà nước mà cần phải dựa trên nguyên tắc thị trường.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà giá rẻ tại Việt Nam đang có một bất cập là đi ngược với bài toán kinh tế thị trường. Theo nguyên tắc kinh tế thị trường, giá cả của một sản phẩm là do thị trường đó quyết định. Nhưng ở phân khúc căn hộ giá rẻ tại Việt Nam thì giá cả lại quyết định nguồn cung và nguồn cầu.

Hiện Nhà nước quy định nhà giá rẻ là khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ với giá bán 15-20 triệu đồng/m2. Như vậy, chúng ta đang đưa ra một mức giá trước, từ đó dẫn tới việc phải điều chỉnh cung – cầu, đây thực sự là một thách thức lớn.

Bên cạnh đó, Ts. Ánh cũng chỉ ra một bất cập nữa của nhà giá rẻ, đó là không ít người giàu bỏ tiền mua nhà giá rẻ để kinh doanh cho thuê lại. “Do đó, nếu có chính sách ưu đãi cho phân khúc này thì cần xác định được đúng và giám sát chặt chẽ đối tượng mua nhà”, Ts. Vũ Đình Ánh nói.