Sóng bất động sản sẽ về đâu?

Đất nền chiếm lĩnh ngôi vua

Cuối tuần qua, Công ty DKRA Việt Nam (DKRA) đã có buổi báo cáo về tình hình thị trường bất động sản với 2 phân khúc chủ đạo là căn hộ và đất nền tại TP.HCM.

Về thị trường căn hộ, theo DKRA, trong quý I/2018, nguồn cung tiếp tục dồi dào, cung cấp ra thị trường khoảng 10.431 căn, bằng 135% nguồn cung cùng kỳ 2017. Lượng tiêu thụ cũng rất khả quan, thanh khoản ước khoảng 8.946 căn (hấp thụ 86% lượng cung), bằng 166% so với quý 1/2017. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B và C tiếp tục dẫn dắt, chiếm 72% nguồn cung toàn thị trường.

Đồng thời, khu Tây dẫn đầu về lượng cung hàng khi chiếm tới 39% lượng cung toàn thị trường. Phân khúc hạng siêu sang không ghi nhận dự án mới. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng A vẫn có nguồn cung dồi dào với 2.903 căn và lượng tiêu thụ khá ấn tượng, đạt khoảng 91% lượng chào bán.

Theo DKRA, diễn biến thanh khoản đáng chú ý nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM trong quý I là giao dịch tại phân khúc đất nền. Trong quý I/2018, có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, nguồn cung chỉ bằng 44% so với quý trước đó (khoảng 2.211 nền trong quý IV/2017). Khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100%.

Trong khi đó, theo báo cáo của CBRE Việt Nam về thị trường đất nền cho thấy, giá bán trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) của nhà liền thổ dự án tại TP HCM đã tăng ngoạn mục trong 3-12 tháng qua. Cụ thể, giá bán biệt thự tăng 35% theo quý và tăng 37% theo năm.

Giá nhà phố tăng 21% theo quý và tăng 35% theo năm. Trong khi đó, đáng chú ý nhất là shophouse (các căn nhà phố thương mại hoặc căn hộ tầng trệt trong dự án) có biến động mạnh nhất. Nhóm tài sản này đã tăng giá 59% theo quý và tăng vọt đến 261% theo năm trên thị trường thứ cấp.

Thống kê của đơn vị này cho thấy, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM hiện khá hạn chế. Trong quý I, toàn Thành phố chỉ ghi nhận 4 dự án chào bán, nhưng các chủ đầu tư thường chỉ tung hàng nhỏ giọt với động thái thăm dò, rổ hàng nhiều nhất chỉ có 339 căn và thấp nhất vỏn vẹn 50 sản phẩm/dự án.

Trong khi đó, ghi nhận trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán ra lần đầu), giá các căn shophouse thấp nhất ghi nhận 1.470 USD/m2 và cao nhất 3.500 USD/m2. Tuy nhiên, do đặc thù nguồn hàng tung ra thị trường khá ít (chỉ có 635 căn được tung ra trong quý I), những người nắm giữ không “nhả” hàng vì vẫn kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Đây cũng là một trong những nguyên nhân đẩy mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp tăng rất mạnh do khan hiếm nguồn cung.

Đất nền vùng ven, chờ con sóng mới

Từ các số liệu thu thập được trong quý I vừa qua, DKRA Việt Nam đã đưa ra dự báo về làn sóng đầu tư trên thị trường bất động sản trong năm 2018 dựa trên đặc điểm về phân khúc, khu vực và chủ đầu tư. Theo đó, một trong những phân khúc sẽ “lên ngôi” trong thời gian tới sẽ là phân khúc đất nền vùng ven.

Theo ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, trong năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM sẽ tạo cơn sóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua.

Ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã sôi nổi với hàng loạt dự án mở bán/công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương…

với hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua.

Trong đó, đa số là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70 – 80% giao dịch) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như quý I/2017, qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.

Theo ông Lâm, có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc thị trường đất nền vùng ven tạo sóng. Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng không nhỏ đến khách mua.

Thứ hai, thường sau Tết Nguyên đán là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh).

Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền thường cao hơn so với các phân khúc khác.

Thứ tư, thị trường đất nền tại khu vực TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư.

Trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven.

Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP.HCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.

Một yếu tố khác cũng góp phần tác động đến tâm lý của khách đầu tư, đó là với lãi suất tiền gửi ngân hàng khá ổn định ở mức trung bình, khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao và khả năng sinh lợi tốt hơn như bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.

Tuy nhiên, theo DKRA Việt Nam, cơn sốt này có thể dẫn đến những nguy cơ tiềm ẩn nếu tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng.

Việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Hoạt động mua đi bán lại nhiều lần của nhà đầu tư sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.

“Làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp. Cụ thể, thị trường bất động sản địa phương đó sẽ sôi động về trước mắt, tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm.

Về lâu dài, đây là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TP.HCM. Từ đó giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông… cho TP.HCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các tỉnh giáp ranh TP.HCM”, ông Lâm nói.

Ông Lâm cho biết thêm, để có những tác động tích cực nêu trên thì cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan quản lý, sự minh bạch của các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư, sự thận trọng và thông minh của người đầu tư.

Làn sóng khu vực giáp ranh TP.HCM, không chỉ đất nền mà phân khúc nhà phố, biệt thự cũng đang hấp dẫn khách mua cả để ở và đầu tư.