Siết tín dụng tạo cơ hội để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Siết tín dụng, lợi nhiều hơn hại

Theo giới phân tích, việc Ngân hàng Nhà nước thông báo tới các ngân hàng thương mại thực hiện chính sách siết các khoản vay liên quan tới bất động sản được tiến hành từ năm 2017 đã được cơ quan điều hành chính sách tiền tệ nghiên cứu rất kỹ.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho biết, việc siết dần tín dụng với bất động sản là dựa trên việc tăng trưởng của thị trường địa ốc trong những năm qua, đặc biệt là từ các cuộc khủng hoảng thị trường những năm trước đó.

“Trong các năm 2007 và 2010, việc các ngân hàng thả nổi cho vay bất động sản là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản lâm vào khủng hoảng, từ đó dẫn tới việc thị trường mất kiểm soát. Kết quả, khi thị trường bất động sản đóng băng, các ngân hàng mang gánh nặng nợ xấu”, ông Lệnh cho biết.

Chính vì vậy, theo ông Lệnh, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết, khi các chỉ số đều cho thấy có dấu hiệu của việc thị trường nóng sốt. Hiện Việt Nam có đến trên 70% các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản, nếu không kiểm soát sẽ dẫn tới cảnh khủng hoảng bong bóng thị trường như đã từng xảy ra trong giai đoạn trước đó.

Ông Lệnh cho biết thêm, để ngăn ngừa rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng với nhiều chính sách ràng buộc để siết cho vay bất động sản, như nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%… Bởi vậy, tín dụng bất động sản sụt giảm rất mạnh, nếu khoảng 10 năm trước, tín dụng vào bất động sản thường xuyên ở mức cao trên 30%, thì 3 năm trở lại đây, đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, ngay từ đầu năm 2018, có nhiều văn bản liên quan đến tín dụng dành cho bất động sản đã được ban hành. Cụ thể, Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 1/1/2018 của Chính phủ chỉ rõ, sẽ kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Theo đó, Chính phủ chỉ đạo theo dõi sát diễn biến, thường xuyên cập nhật thông tin về tình hình thị trường bất động sản. Nghiên cứu và thực hiện có hiệu quả các công cụ, giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý, bảo đảm tính công khai minh bạch của thị trường.

Cùng với chỉ đạo trên, một số biện pháp khác cũng đã được Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai, như giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn; tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản. Điều này đồng nghĩa với nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị hạn chế dần.

Cũng theo ông Châu, việc thắt chặt vốn vào bất động sản, cùng với giá đất tăng trong giai đoạn vừa qua khiến các chủ đầu tư, đặc biệt là các đơn vị thực hiện dự án mới từ năm 2018, rất khó khăn. Từ đó, làm giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Châu, đó là những động thái cần thiết để giảm bớt rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Bởi khi chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, nếu dự án hoặc thị trường có biến động tiêu cực, sẽ khó tránh khỏi khủng hoảng, đổ vỡ.

Đồng thời, thắt chặt tín dụng còn giúp thúc đẩy tính chuyên nghiệp của các chủ đầu tư. Họ sẽ phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, cũng như phương án đầu tư, thực hiện tái cơ cấu hoạt động… trước khi triển khai dự án để đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

“Từ những yếu tố trên cho thấy, việc nhiều ý kiến cho rằng ngân hàng siết tín dụng khiến bất động sản bị sụt giảm là không chính xác. Thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng cho bất động sản là tất yếu để phát triển nền kinh tế vững mạnh, tạo dựng môi trường kinh doanh chuyên nghiệp”, ông Châu đánh giá.

Buộc doanh nghiệp phải tự chủ tài chính

Theo nhiều chuyên gia, việc siết tín dụng bất động sản sẽ giúp các doanh nghiệp phải chủ động tài chính cho mình, thay vì dựa vào tài chính từ phía ngân hàng. Sau giai đoạn khủng hoảng 2007 – 2013, thị trường bất động sản đã từng bước hồi phục, nhưng những hậu quả của nó vẫn chưa giải quyết hết.

Nhiều dự án vẫn đang là những món nợ xấu khó giải quyết với nhiều ngân hàng. Đến nay, người dân vẫn mòn mỏi chờ đợi và chẳng biết đến bao giờ mình có thể nhận nhà. Đây là một bài học lớn mà thị trường đã nhìn thấy rõ.

“Việc thắt chặt tín dụng, theo tôi, có nhiều điều tích cực: Thị trường sẽ bớt nóng, bớt bong bóng hơn, thay vào đó là những dự án thực chất, những nhà đầu tư có tiềm lực, có uy tín. Người dân cũng đỡ phải lo lắng hơn khi bỏ tiền đầu tư bất động sản hay mua nhà.

Ngược lại, những chủ đầu tư theo kiểu ‘tay không bắt giặc’ sẽ khó có thể tham gia và trụ vững ở thị trường nếu chỉ trông chờ vào vốn vay ngân hàng hoặc vốn huy động theo kiểu lách luật từ người dân”, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết.

Cũng theo bà Hương, khi nguồn vốn tín dụng bị hạn chế, doanh nghiệp có lượng tài chính dồi dào không phải lo ngại, nhưng những đơn vị không đủ khả năng, không bán được hàng có thể bị phá sản.

Để không quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã hướng tới các nguồn vốn khác như liên doanh, liên kết, hợp tác với đối tác ngoại, đặc biệt là đẩy mạnh kế hoạch lên sàn chứng khoán.

Thực tế, từ đầu năm 2018 tới nay, đã có nhiều doanh nghiệp lên sàn chứng khoán như Vinhomes, Hải Phát Invest, Netland, Kosy…, nâng số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán lên khoảng 60 doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích CTCK Yuanta cho biết, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản sẽ khiến thị trường này khó có bong bóng. Vì thế, cơ hội lướt sóng với cổ phiếu đầu cơ sẽ khó khăn và cổ phiếu của những doanh nghiệp tốt, có tính dẫn dắt thị trường là một lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư.

“Năm 2018, triển vọng kinh tế vĩ mô tiếp tục tốt, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân đặt mục tiêu kiểm soát dưới mức 4%, Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu tăng trưởng 6,7%… Đây được coi là những tín hiệu tốt hỗ trợ thị trường chứng khoán, bất động sản tiếp tục đi lên”, ông Minh nhận định.