Siết tín dụng bất động sản, ai ảnh hưởng?

Theo số liệu thống kê của công ty CP Chứng khoán Tp. HCM (HSC), tính đến ngày 20/6/2018, tín dụng cho lĩnh vực vay tiêu dùng, bất động sản… tăng 6,35% so với đầu năm 2018, giảm mạnh so với mức 7,54% của cùng kỳ năm 2017.

Điều này cho thấy sự thận trọng của Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo các ngân hàng thương mại siết tín dụng hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro cao như cho vay tiêu dùng, cho vay mua nhà và cho vay chủ đầu tư bất động sản do lo ngại lạm phát và tỷ giá tăng trước những diễn biến phức tạp trên thế giới.

Doanh nghiệp chịu lãi suất cao

Theo HSC, trong một số trường hợp, lãi suất cho vay chủ đầu tư đã tăng 0,5%, lãi suất cho vay các chủ đầu tư lớn như Novaland, CTCP Đầu tư Nam Long, công ty CP Dịch vụ và xây dựng Địa ốc Đất Xanh tại các ngân hàng thương mại lớn vẫn giữ nguyên hoặc trong một số trường hợp tăng khoảng 0,5%, lên 10-11%/năm.

Do đó, về các khoản nợ của chủ đầu tư, HSC cho rằng các công ty này có thể gặp hai rủi ro chính. Thứ nhất, một số chủ đầu tư có các khoản nợ bằng ngoại tệ sẽ chịu rủi ro tỷ giá. Thứ hai, cả các khoản vay ngân hàng và trái phiếu phát hành có lãi suất thả nổi sẽ làm tăng chi phí lãi vay nếu lãi suất tăng.

Bên cạnh đó, quy định của Ngân hàng Nhà nước đối với việc hạn chế cho vay ngành bất động sản khi nâng hệ số rủi ro cho vay từ ngày 2/2/2018 từ 150% lên 200%, các ngân hàng có hệ số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản đã ở mức cao sẽ khó mở rộng cho vay các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, tỷ trọng cho vay chủ đầu tư bất động sản và các công ty xây dựng trong năm 2017 là khoảng 15,8% dư nợ (tăng 12,2%) và giảm từ mức 17,1% trong năm 2016. Trong đó, tỷ trọng cho vay các công ty xây dựng là 9,9% và cho vay bất động sản là 5,9% tổng dư nợ.

Do đó, tỷ lệ này chưa đến mức cao để gây ảnh hưởng đáng kể đến cho vay chủ đầu tư bất động sản nói chung và cho vay tiêu dùng nói riêng.

Bên cạnh đó, thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn xuống 45% từ ngày 1/1/2018 và xuống 40% từ ngày 1/1/2019.

Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ này ở các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước là 31,32% còn của các ngân hàng thương mại cổ phần là 34,49% tính tại thời điểm tháng 2/2018. Do đó, dù có áp dụng tỷ lệ 40% trong năm sau thì ngành ngân hàng nói chung vẫn còn dư địa để cho vay mua nhà.

Sắp tới, một số ngân hàng thương mại có tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn dùng để cho vay trung dài hạn cao sẽ hạn chế dần cho vay lĩnh vực bất động sản trong một thời gian nhất định. Song những ngân hàng thương mại như Vietcombank, ACB, MBBank, HDBank vẫn còn nhiều dư địa để đẩy mạnh cho vay lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có thương hiệu mạnh và tình hình tài chính tốt vẫn có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu thường với lãi suất thấp hơn nhiều lãi suất vay ngân hàng để huy động vốn.

Nếu như lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư tăng 0,5% thì lãi suất cho vay mua nhà trong nhiều trường hợp trên thực tế đã tăng 1 – 2%, lên 11 – 12%, áp dụng cho các khoản vay mua nhà trung dài hạn.

Người mua nhà lãnh đủ

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà tăng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu trên thị trường bất động sản. Đặc biệt là đối với nhu cầu mua nhà cho thuê của các nhà đầu tư.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội trung bình hiện nay dao động 4 – 6%, thấp hơn mức lợi nhuận ngân hàng.

Do đó, nhiều khả năng việc thắt chặt tín dụng sẽ khiến người mua nhà tính toán, cân nhắc kỹ hơn về khả năng vay ngân hàng để mua nhà đầu tư cho thuê. Hơn nữa, nhiều người lao động có thu nhập trung bình khá cũng sẽ khó tiếp cận được vốn vay để mua nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng đến cục diện chung của thị trường bất động sản, trong khi các chủ đầu tư tiếp tục bung hàng.

“Trước việc chịu lãi suất cao, các nhà đầu tư cũng sẽ xem xét đến khả năng tăng giá của sản phẩm bất động sản theo thời gian, song quyết định mua nhà của người dân chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng”, bà Hằng nhận định.

Ở khía cạnh khác, báo cáo của HSC cũng cho rằng hầu hết các dự án bất động sản tại Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn rất lớn do khách hàng mua nhà nộp tiền theo tiến độ. Chính vì vậy, việc khách hàng mua nhà bị hạn chế do tăng lãi suất sẽ khiến các chủ đầu tư bị ảnh hưởng.

Trước đó, tại một cuộc họp báo, công ty TNHH CBRE cho biết con số thống kê về thị trường bất động sản quý II/2018 cho thấy lượng hàng được chào bán tại Hà Nội và Tp. HCM giảm từ 20% đến 36%.

“Điều này càng đặc biệt đáng chú ý hơn khi nhìn vào kế hoạch mở bán dự kiến đầy tham vọng trong 6 tháng cuối năm. Nhu cầu trên thị trường nhiều khả năng sẽ giảm so với thời gian trước, tuy nhiên rủi ro này ở mức vừa phải”, HSC cho hay.