English
普通话
Đạt được lợi nhuận trong năm 2012 và tiếp tục khẳng định có lợi nhuận vào năm 2013, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) có phải hiện tượng lạ?
SCR là doanh nghiệp có vốn hóa lớn trên thị trường chứng khoán và nằm trong top đầu doanh nghiệp bất động sản. Gần đây, với thông tin Hoàng Anh Gia Lai rút lui khỏi thị trường bất động sản thì việc SCR kinh doanh có thành công hay không càng thu hút sự chú ý của thị trường.
Lợi thì có
Phải nói rằng, giai đoạn từ 2010 – 2012, khoảng thời gian thị trường bất động sản đi vào thời kỳ đóng băng thì SCR đều đạt được lợi nhuận. Đỉnh điểm là vào năm 2010, SCR đạt doanh thu 1.117 tỷ đồng với lợi nhuận sau thuế là 426 tỷ đồng. Sau đó là giai đoạn trượt dốc với doanh thu trong năm 2011 và 2012 lần lượt là 554 tỷ đồng và 586 tỷ đồng với lợi nhuận sau thuế là 16 tỷ đồng và 88 tỷ đồng. Sự sụt giảm một nửa cả về doanh thu lẫn lợi nhuận so với năm 2010 cũng là lẽ thường khi thị trường bất động sản ngày càng khó khăn.
Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào bản chất, năm 2010, doanh thu đến từ thực hiện thành công một số dự án lớn, và một phần từ doanh thu tài chính là 1.243 tỷ đồng do chuyển nhượng phần sở hữu 65,49% Celadon City.
Năm 2011và 2012, doanh thu hoạt động tài chính vẫn là khoản thu nhập khá thường xuyên của SCR, lần lượt là 502 tỷ đồng và 381 tỷ đồng, chiếm một nửa tổng doanh thu, chủ yếu từ chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư cấp 2 và thanh lý chứng khoán đầu tư ngắn hạn. Năm 2013, SCR đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.422 tỷ đồng, bằng 132% so năm 2012, lợi nhuận trước thuế đạt 150 tỷ đồng, bằng 118% so với năm 2012.
Để đạt được kế hoạch trên, có thể thấy, SCR có nguồn thu từ bán căn hộ và chuyển nhượng, trong đó doanh thu bán căn hộ chiếm 80%, chủ yếu là từ dự án Belleza, đóng góp vào doanh thu khoảng 850 tỷ đồng trong năm tài chính 2013. Ngoài ra, thực hiện đầu tư tài chính dài hạn cũng mang nguồn thu lớn, như thoái vốn tại Celadon City với khoảng 200 tỷ đồng và khoản thanh toán 488.235 USD từ Công ty Đầu tư bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng trong năm 2013 cho khoản chênh lệch từ tiền sử dụng đất của Celadon City mà SCR được hưởng lợi.
Trong năm 2013, SCR tập trung triển khai 4 dự án trọng điểm gồm: Belleza, Carillon, Arista Villas và Jamona City với kỳ vọng giúp gia tăng dòng tiền, tăng tính thanh khoản. Theo đó, dự án Belleza đã triển khai bàn giao nhà từ tháng 11/2012 và đang hoàn thiện pháp lý cho các căn chuyển đổi để triển khai bán hàng trong quý 2/2013. Đối với dự án Carillon, hiện công ty đang lên kế hoạch bán các căn nhà ở xã hội, dự kiến sẽ bàn giao nhà trong quý 4/2013. Dự án Arista Villas đã triển khai bán hàng trong quý 2/2013. Dự án Jamona City dự kiến triển khai bán hàng trong quý 3/2013.
Có thể thấy, SCR còn có nhiều yếu tố thuận lợi khác để đạt được kế hoạch lợi nhuận do tỉ lệ đất sạch cao – gần 600 ha, các dự án của SCR chủ yếu tập trung vào phân khúc sản phẩm trung bình, giá thấp và luôn hoàn thành đúng tiến độ như cam kết với khách hàng.
Nhưng có đến đích?
Tuy nhiên, mục tiêu đạt lợi nhuận của SCR đang có nguy cơ khó thành khi 6 tháng đầu năm đã xuất hiện khoản lỗ 55 tỷ đồng (quý 2 lỗ đến 56 tỷ đồng), trong khi cùng kỳ năm 2012 SCR lãi trên 96 tỷ đồng.
Theo giải trình của SCR, có sự chênh lệch đó là do sự trầm lắng của thị trường và chi phí tài chính tăng cao. Nếu nhìn kỹ hơn trên báo cáo tài chính thì khoản lỗ còn có sự đóng góp của chi phí lãi vay lên đến 65 tỷ đồng. Chi phí bán hàng, chi phí quản lý gia tăng đã khiến cho SCR lỗ ròng trong sáu tháng đầu năm.
Tính đến cuối quý 2/2013, tổng nợ vay phải trả lãi của SCR là 2.495 tỷ đồng; trong đó vay nợ ngắn hạn là 2.058 tỷ đồng và vay nợ dài hạn là 437 tỷ đồng. Theo đánh giá của các tổ chức tài chính thì tỷ lệ nợ vay này là cao so với các doanh nghiệp cùng ngành. SCR ngày càng phụ thuộc vào khoản vay từ các cá nhân lên đến 1.286 tỷ đồng, mặc dù các khoản vay này có lãi suất thấp khoảng 13 – 13,5%/năm, nhưng thời gian đáo hạn lại trong năm nay và năm 2014 nên sức ép phải trả khoản vay này rất lớn, nhất là nếu tình hình tiêu thụ bất động sản không khả quan. Trong khi đó, vay từ ngân hàng ngày càng ít, chỉ khoảng 437 tỷ đồng với lãi suất từ 15 – 17%/năm và thời hạn đáo hạn đến năm 2015 – 2017. Điều đó cho thấy các nguồn vốn được tài trợ bởi ngân hàng của SCR ngày càng thu hẹp.
Tính đến cuối tháng 6/2013, tổng giá trị hàng tồn kho của SCR là hơn 3.253 tỷ đồng, giảm nhẹ gần 4% so với con số cuối năm 2012; dự phòng giảm giá hàng tồn kho là 5,5 tỷ đồng. Giá trị hàng tồn kho tập trung vào Dự án Bắc Rạch Bà Bướm, Dự án Phú Mỹ Belleza, Chung cư Carillon, Khu đô thị mới Tân Thắng… Trong khoản tồn kho 3.253 tỷ đồng thì hai dự án Belleza và Carillon đã chiếm khoảng 1.000 tỷ đồng, nhưng thực chất đã bán trên 95% và thu tiền đúng tiến độ.
Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hơn cả, dòng tiền thu được chủ yếu lại đến từ dự án Belleza vốn có từ năm 2012 do chưa được ghi nhận doanh thu nên mới chuyển sang năm nay, còn dự án Carillon lại ghi nhận doanh thu vào năm 2014. Theo ban lãnh đạo SCR, trong bối cảnh hiện nay tình hình bán hàng sẽ không mấy được cải thiện, ngoại trừ dự án Carillon bán tốt, các dự án còn lại đều rất khó bán. Chưa hoàn tất thủ tục pháp lý cũng ảnh hưởng một phần đến công tác bán hàng của một số dự án. Việc thanh lý các bất động sản tồn cũng không đạt kế hoạch đề ra do các đối tác thận trọng trong việc đầu tư vào thời điểm hiện tại.
Mặc dù SCR có quỹ đất sạch lớn, nhưng hàng tồn kho lúc này lại là gánh nặng lớn cho chính SCR bởi áp lực trả nợ. Do đó, SCR cũng đang trông chờ vào việc chuyển nhượng phần vốn góp (34,51%) tại Celadon City để cải thiện lợi nhuận trong năm 2013.
Theo thông tin từ SCR, thủ tục chuyển nhượng phần vốn góp này đã gần như hoàn tất, lợi nhuận dự kiến sẽ vào khoảng 200 tỷ đồng. Chính vì vậy, theo tính toán của Công ty Chứng khoán Bảo Việt, nếu không có khoản thu nhập tài chính từ thương vụ này, SCR sẽ bị lỗ khoảng 71 tỷ đồng trong năm nay. Vì vậy, có thể nói rằng, lợi nhuận của SCR trong năm 2013 trước hết sẽ phụ thuộc vào khoản tiền đến từ doanh thu tài chính và bán hàng từ năm 2012 chuyển sang là chính.