English
普通话
Đang đầu tư bất động sản trung – cao cấp tại TP HCM, bà Mai (ngụ quận Bình Thạnh) đột ngột chuyển sang một phân khúc siêu rẻ ít ai ngờ tới. Nhà đầu tư này gom 4 căn chung cư mini ở gần sông Đồng Nai thuộc tỉnh Bình Dương, giáp ranh Sài Gòn.
Đặc điểm của loại chung cư mini này là có giá khá mềm, bình quân 16 -17 triệu đồng mỗi m2, đã bao gồm thuế phí, tức khoảng 560 – 600 triệu đồng một căn 33 – 35m2. Nhà rộng 45 – 50 m2 cũng chỉ vào khoảng 760 – 850 triệu đồng một căn, tức dưới ngưỡng một tỷ đồng. Trong rổ hàng 4 căn đã đầu tư, bà Mai bán 2 căn, lãi 120 – 150 triệu đồng một căn. Biên lợi nhuận trên 20% trong 6 – 9 tháng.
Bà Mai làm phép so sánh với căn hộ rẻ nhất Sài Gòn hiện nay 1,3 – 1,5 tỷ đồng một căn, nếu chiếu theo tiến độ đóng tiền tương đương 35 – 40% giá trị hợp đồng, thì tỷ suất sinh lời của căn hộ siêu rẻ tại Bình Dương tương đương các căn hộ bình dân tại TP HCM trong khi vốn đầu tư lại ít hơn.
Cũng săn lùng chung cư giáp ranh Sài Gòn giữa tháng 7 âm lịch, ông Hòa cho biết đã cậy nhờ mối quen biết lâu năm mới có suất mua được 2 căn hộ mini 33 – 35m2 gần trạm metro Dĩ An, Bình Dương,giáp quận Thủ Đức, TP HCM. Giá bán của dự án này chưa được công bố nhưng dự kiến khoảng 19 triệu đồng mỗi m2, ông Hòa ước tính khoảng 627 – 665 triệu đồng mỗi căn.
Nhà đầu tư này giải thích, sở dĩ ông phải bon chen săn lùng căn hộ này vì giá quá rẻ, giao thông kỳ vọng thuận tiện trong tương lai và mật độ dân cư khu vực này đông đúc nhờ xung quanh có nhiều trường đại học, khu công nghiệp, lại còn tiếp giáp Sài Gòn.
Ông Hòa nhẩm tính, thay vì đầu tư căn hộ ở Thủ Đức, quận 9 thuộc địa phận TP HCM hiện nay loại rẻ nhất cũng đã lên đến 1,5 – 1,7 tỷ đồng một căn, giá thuê được thị trường chấp nhận 8 triệu đồng một tháng. Còn với dòng tiền 1,2 – 1,3 tỷ đồng mua được 2 căn hộ mini tại Bình Dương giáp ranh Sài Gòn, vốn ít hơn nhưng vẫn đạt được giá thuê tương đương.
Theo tiết lộ của ông Đoàn, môi giới căn hộ ở Bình Dương và địa bàn giáp ranh Sài Gòn, từ đầu năm 2018 đến nay, gần 3 quý tròn, chỉ có 2 dự án căn hộ siêu rẻ dưới một tỷ đồng được tung ra thị trường phía Nam. Tổng rổ hàng 2 dự án này chỉ có chưa tới 1.800 căn, quá ít ỏi so với nhu cầu ở thật và đầu tư của cả thị trường TP HCM và Bình Dương.
Dự án thứ nhất nằm gần sông Đồng Nai, thuộc huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương, cách ranh quận 9 và Thủ Đức của TP HCM 15 phút di chuyển nhưng đã hết sạch hàng từ quý I/2018. Hiện dự án xây được đến tầng 6 và đã ra hợp đồng mua bán cho khách hàng. Người mua căn hộ này đang bán chênh lệch trên thị trường thứ cấp trung bình 120-160 triệu đồng một căn.
Dự án còn lại gần Suối Tiên, giáp ranh với TP HCM qua Làng đại học Thủ Đức, tuy chưa mở bán, chưa chốt giá chính thức, chỉ mới nhận đặt chỗ nhưng cũng đã hết sạch hàng vì nhà đầu tư có nhu cầu quá lớn. Có nhiều trường hợp một người mua vài căn theo thói quen đầu tư bầy đàn theo anh em, họ hàng, bè bạn. Do cung không đủ cầu nên các thỏa thuận mua, hứa bán chênh lệch trên thị trường thứ cấp đang có xu hướng tăng lên.
“Điều gây chú ý là ngoài một số ít dân địa phương hoặc người nhập cư là quản lý cấp trung và chuyên gia khu công nghiệp mua, căn hộ giá nửa tỷ đến dưới một tỷ đồng một căn đang hút khách hàng TP HCM đổ xô về đây đầu tư rầm rộ”, ông Đoàn cho hay.
Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, Ngô Quang Phúc cho biết, có nhiều lý do khiến căn hộ “siêu rẻ”, giá từ 600 triệu đến dưới một tỷ đồng một căn tại địa bàn giáp ranh Sài Gòn cháy hàng.
Thứ nhất, nhu cầu nhà ở giá rẻ luôn rất lớn. Đặc biệt tai những đô thị có mật độ dân cư đông đúc và tốc độ đô thị hóa nhanh như TP HCM và các tỉnh thành giáp ranh, nhu cầu nhà ở giá rẻ càng trở nên bức thiết.
Thứ hai, nguồn cung sản phẩm này luôn ít ỏi, không đáp ứng kịp nhu cầu nên rổ hàng ra đến đâu hết sạch đến đó. Thứ ba, giá nhà thuộc địa phận TP HCM quá đắt đỏ sau những cơn sốt đất, cộng thêm chi phí xây dựng tăng cao đã khiến cho các căn hộ siêu rẻ ở vị trí giáp ranh trở thành vùng trũng, hút các dòng vốn đầu tư đổ vào dòng sản phẩm này.
Thứ tư, khát vọng an cư, sở hữu tài sản của người nhập cư tại các đô thị phát triển ngày càng mạnh mẽ. Đây chính là nguyên nhân vì sao các tài sản dù ở mức siêu rẻ, giá trị không quá cao nhưng luôn trở thành mục tiêu phấn đấu của nhiều người.
“Phân khúc nhà ở dưới một tỷ đồng hội tụ được 4 tiêu chí vàng: nhu cầu lớn, nguồn cung khan hiếm, giá cả cạnh tranh, giao thông thuận tiện nên nó trở thành kênh đầu tư lý tưởng nhất hiện nay là điều có thể hiểu được”, ông Phúc nói.
Tuy nhiên, chuyên gia này không quên khuyến cáo người mua chung cư siêu rẻ cần lưu tâm đến uy tín chủ đầu tư và rà soát kỹ các cơ sở pháp lý của dự án để bảo toàn danh mục đầu tư.
Còn Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi (DKR), Nguyễn Lộc Hạnh nhận xét, có không ít vấn đề các dự án căn hộ siêu rẻ sẽ phải đối mặt. Đầu tiên là nhu cầu cực đại trong khi nguồn cung khan hiếm, hàng tung ra không đáp ứng nổi nhu cầu quá lớn nên dễ xảy ra tình trạng bị đội giá rất cao vì qua quá nhiều tay trung gian.
Kế đến là các sản phẩm giá rẻ thường buộc chủ đầu tư (đơn vị tạo lập dự án) phải cân não giải quyết bài toán cân bằng giữa chi phí và giá thành. Chi phí thấp, thì giá thành mới thấp. Một khi chi phí thấp đồng nghĩa với việc chất lượng xây dựng công trình bị thách thức rất lớn hoặc phải áp dụng công nghệ đặc biệt để cải tiến sản phẩm.
Cuối cùng là khó khăn về quỹ đất cho căn hộ siêu rẻ. Theo ông Hạnh, thực tế cho thấy sau những năm sốt đất vừa qua, giá đất đã bị đội lên rất nhiều lần không chỉ tại TP HCM mà còn xảy ra kịch bản tương tự ở các tỉnh giáp ranh, vùng phụ cận.
Điều này khiến cho cơ hội ra đời của các dự án chung cư siêu rẻ giáp ranh Sài Gòn ngày càng ít lại do biên lợi nhuận của nhà giá rẻ thường không cao, buộc các chủ đầu tư chuyển hướng sang làm căn hộ trung cao cấp để đảm bảo doanh thu, lợi nhuận.