“Phập phù” cổ phiếu bất động sản

Tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản”, do Tạp chí Thương Gia, Công ty CP Chứng khoán KIS vừa tổ chức tại TPHCM, các đại biểu cho rằng năm 2019, tài chính bị thắt chặt, nguồn cung dự án không có nên thị trường bất động sản sẽ không có bong bóng nhưng sẽ không mấy thuận lợi, doanh nghiệp phải tận dụng hết nội lực để có thể vượt qua khó khăn.

Thách thức

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhận định 2019 sẽ là năm đầy thách thức đối với thị trường bất động sản do nguồn cung dự án sụt giảm, hiện đã giảm hơn 15%. Số lượng sản phẩm cũng sụt giảm. Đáng quan ngại sản phẩm vừa túi tiền giảm đến 69%. Chưa kể, từ ngày 1-1-2019, theo quy định thì các ngân hàng thương mại chỉ được dùng 40% vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, thay vì 45% nên sẽ rất khó để doanh nghiệp tiếp cận tín dụng. Theo ông Châu, tình hình thị trường 2019 sẽ có rất nhiều thách thức bên cạnh cơ hội từ cuộc chiến tranh thương mại Trung- Mỹ… là sự dịch chuyển dòng vốn từ các nước, Việt Nam hưởng lợi ở các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và dịch vụ đi kèm.

Cũng thừa nhận thách thức từ nguồn vốn do chính sách thắt chặt tiền vào bất động sản, chứng khoán nhưng TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, lại đưa ra một thách thức nữa cho thị trường bất động sản đó là quỹ đất sạch. Theo ông Khương câu chuyện tỉ lệ 40%-45% dòng tiền huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn chỉ là một phần nhỏ, không phải quá lo cho các doanh nghiệp bất động sản, mà vướng mắc chủ yếu là đền bù giải tỏa, là quỹ đất mà doanh nghiệp có để thực hiện dự án trong thời gian tới. Bởi chỉ vì vướng một chút xíu thủ tục, một chút xíu quy định cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp. Hiện nay, ngay cả dự án da beo cũng tốn rất nhiều thời gian để hoàn thành. “Câu chuyện làm sao có sản phẩm sạch trong 2-3 năm tới là vấn đề nan giải. Tôi cho rằng đó là lý do khiến cho một giao dịch mua bán sáp nhập thời gian này và sắp tới sẽ rất khó khăn, trong khi nhu cầu và khuynh hướng của nhà đầu tư là rất lớn” – ông Khương thừa nhận.

Né “bão”

Hầu hết chuyên gia tại hội thảo đều nhận định thị trường bất động sản năm 2019 sẽ không có bong bóng, bởi không có nguồn cung, doanh nghiệp không có quỹ đất sạch để triển khai và sẽ không có hàng hóa để “thổi giá”.

Nói về quỹ đất, nguồn cung, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG chia sẻ, để giữ an toàn, năm 2019-2020 LDG chắc chắn sẽ hạn chế tối đa đầu tư bất động sản tại TP HCM. Công ty sẽ dịch chuyển ra các tỉnh lân cận.

Tuy nhiên, cũng theo ông Khang, hiện nay thị trường dự án ở các tỉnh cũng khá hỗn loạn vì các doanh nghiệp đạp chân lên nhau để tìm quỹ đất. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức – Thuduc House (TDH), cho rằng nhu cầu bức thiết nhà ở tại TP HCM là rất lớn. TDH cũng xác định phân khúc cho người có thu nhập trung bình, quỹ đất cũng như các dự án của TDH chủ yếu ở khu vực cửa ngõ TP, vùng ven nên giá tương đối tốt đã phần nào giảm khó so với doanh nghiệp khác. Đặc biệt, công ty cũng đã đưa ra kế hoạch đầu tư cho 1-5 năm tiếp theo.

Ông Sử Ngọc Khương cho rằng nếu có chiến lược dài hạn, dịch chuyển ra khỏi TP HCM, ra vùng ven, thì doanh nghiệp có thể vượt qua được khó khăn trong vài năm tới. Khi đó, cổ phiếu sẽ có thể hấp dẫn hơn so với các doanh nghiệp làm 1-2 dự án rồi im luôn. Cổ phiếu của các doanh nghiệp này chắc chắn sẽ không sáng sủa.

Đặc biệt, trên thực tế khi doanh nghiệp không có nhiều dự án thì các cổ phiếu ngành xây dựng bất động sản cũng “phập phù” theo.

Nói về lựa chọn cổ phiếu, ông Trương Hiền Phương, đại diện Công ty CP Chứng khoán KIS, cho rằng nếu để đầu tư 1 cổ phiếu bất động sản giai đoạn này, ngoài xét 2 chỉ số tài chính thuần là P/E (hệ số giá trên lợi nhuận của một cổ phiếu) và P/B (giá cổ phiếu trên giá ghi sổ sách), cao hơn 1 thì có thể mua nhưng các nhà đầu tư cần đi sâu vào phân tích hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, dựa trên nhiều tiêu chí, trong đó có việc phát triển dự án, định hướng phát triển kinh doanh chứ không chỉ chỉ tiêu tài chính.

Theo ghi nhận của chúng tôi, trong vòng 1 tháng trở lại đây, giá cổ phiếu ngành bất động sản đã có sự sụt giảm đáng kể, dù thị trường có tăng có giảm, nhưng tỉ lệ “đỏ” sàn của nhóm cổ phiếu bất động sản chiếm đa số. Nhiều mã ngành xây dựng, bất động sản đã giảm 20%-30% trong vòng 1 tháng trở lại.