Ông Đặng Hùng Võ: Không thể để đất nền là ‘vua’ được!

Dự báo về BĐS công nghiệp chỉ là về cầu

– Tình hình thị trường năm 2019 được dự báo là sẽ chịu những tác động nhất định từ các vấn đề của kinh tế thế giới và khu vực như chiến tranh thương mại, tham gia các FTA… Ông nhìn thấy cơ hội và thách thức như thế nào?

– Tất cả những điều này chỉ có lợi cho thị trường BĐS Việt Nam mà không hề có bất cứ tổn hại nào. Chẳng hạn, Trung Quốc với Mỹ xảy ra chiến tranh thương mại thì người có lợi là Việt Nam nếu chúng ta biết làm, biết tận dụng. Còn nếu không biết làm thì có nghĩa là chúng ta đang lãng phí cơ hội. Xem chi tiết CPTPP hay EV FTA, có thể thấy không chỉ buôn bán mà các vấn đề thể chế, vấn đề lao động, nguồn lực, môi trường, công nghệ đều được quy định rõ ràng.

Tất cả đều là cơ hội nhưng liệu chúng ta có hút được lao động nước ngoài đến đây hay không và hút kiểu lao động gì, đơn giản hay những người nhiều tiền. Thu hút được những lao động nhiều tiền thì vào họ sẽ tìm đến phân khúc giá cao, còn nếu đơn giản thì họ sẽ tìm đến chung cư. Chẳng có lao động nào đến Việt Nam cả thì câu chuyện lại khác.

Có đủ một môi trường để thu hút lao động nước ngoài hay không là cả một vấn đề được đặt ra, quan trọng là chúng ta chuẩn bị gì để đón các hiệp định thương mại tự do đó.

–Năm nay, người ta nhìn thấy tiềm năng từ các loại hình như BĐS công nghiệp, nhưng cũng có những dự báo liên quan đến các thách thức đối với một số loại hình mà trên thị trường đang cho rằng thừa cung như BĐS nghỉ dưỡng, condotel… Góc nhìn của ông?

– Khi Việt Nam sắp tham gia các FTA, rồi phải hoàn chỉnh hệ thống công nghiệp, đặc biệt là công nghiệp phụ trợ, chúng ta đưa ra dự báo rằng BĐS công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển. Tôi cho rằng đó là dự báo đúng. Thế nhưng, dự báo về BĐS công nghiệp chỉ là về cầu, còn cơ chế nào phát triển cung nhằm đáp ứng cái cầu đó thì hoàn toàn là việc khác.

Từ trước đến nay, Chính phủ là người quyết định các khu công nghiệp rồi giao cho các nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Sau đó, các nhà đầu tư làm hạ tầng và cho thuê lại mặt bằng sản xuất cộng với hạ tầng. Nhưng theo tôi, cứ làm theo kiểu này thì thị trường BĐS công nghiệp khó phát triển, khi nhà đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp chỉ là người làm nhiệm vụ xây dựng hạ tầng chứ không phải người cung trực tiếp. Cứ như vậy thì sức phát triển của thị trường sẽ không nhanh, thậm chí còn làm cho cung không hợp với cầu của những nhà đầu tư công nghiệp phụ trợ.

Nhà đầu tư nhà ở, khu đô thị cũng như BĐS nghỉ dưỡng được gọi vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, tức là kiểu đầu tư phi truyền thống. Liệu BĐS công nghiệp có làm được như thế hay không. Như vậy, việc chúng ta nói rằng việc tham gia vào các FTA thực chất mới chỉ là điều kiện cần cho BĐS công nghiệp phát triển, chứ chưa phải là điều kiện đủ.

BĐS nghỉ dưỡng có thể dư cung ở Quy Nhơn, Thanh Hoá

– Còn ý kiến BĐS nghỉ dưỡng dư cung thì sao?



– Dư cung thì chưa phải là dư. Chỉ có 2 vấn đề làm tạm nghẽn thị trường này là vấn đề về pháp lý và lợi ích.

Ở một số địa phương, đất đai BĐS nghỉ dưỡng được giao sử dụng lâu dài giống như đất ở, tuy nhiên điều này lại trái với Luật Đất đai, tức là chưa được giải quyết về mặt pháp lý hay nói cách khác là rủi ro pháp lý vẫn còn tồn tại. Điều này làm cho các nhà đầu tư thứ cấp cảm thấy lo ngại nên chưa muốn đổ tiền vào. Cung tăng chưa kịp với cầu về du lịch nhưng lại thiếu cầu về nhà đầu tư thứ cấp, tức là nhà đầu tư cấp 2 đến giờ vẫn còn do dự, chưa muốn dồn tiền cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ hai, người ta vẫn đang hồ nghi rằng nhà đầu tư ở một số dự án hứa rằng việc cho thuê lại có thể mang về lãi suất từ 8-12% chỉ là lời hứa suông bởi với tình hình hiện nay, hoạt động cho thuê không thể mang lại lợi nhuận đến 12% được.

Bên cạnh đó, trong phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, tôi cho rằng cung có thể dư so với cầu ở một số tỉnh chẳng hạn Quy Nhơn, Thanh Hoá… Đó là các tỉnh mà sức hút du lịch chưa đủ lớn. Còn ở một số trung tâm du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long thì không phải là dư cung, nhìn vào thực tế thì thấy các khách sạn năm sao vẫn kín chỗ.

Tóm lại, để khẳng định dư cung hay chưa thì tôi khẳng định là chưa dư. Cũng có thể một số nơi nhà đầu tư dự án đang cảm thấy hụt hơi khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chưa đổ tiền vào, và họ có thể có cảm giác như đang có chuyện chẳng lành khi bắt họ chịu đựng với lãi suất ngân hàng cao như hiện nay.

– Ông thấy như thế nào về dự báo năm 2019 đất nền vẫn là “vua”?

– Không thể để đất nền là “vua” được!

Nghị định 181 cấm hoàn toàn chuyện chia lô bán nền. 2 năm sau, Nghị định 84 quy định chỉ cấm chia lô bán nền đối với các dự án từ đô thị mới từ cấp 3 trở lên, còn đô thị dưới cấp 3 thì vẫn cho phép… rồi cuối cùng giao cho UBND các tỉnh có quyền quyết định.

Tôi nghĩ chúng ta không nên cấm cơ chế chia lô bán nền, nhưng phải rất cẩn thận trong trường hợp dự án chia lô bán nền. Ở các nước, họ chỉ dùng cơ chế chia lô cho bán nền để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Còn bây giờ, nếu chúng ta phát triển cơ chế chia lô bán nền thì sẽ phá hết đô thị.

Tôi cho rằng nếu chia lô bán nền là cơ chế tạo sốt BĐS thì các nhà quản lý nên tự kiểm điểm, không thể để một thị trường BĐS mà cơ chế chia lô bán nền tạo sốt được thị trường được.

– Năm 2007, GDP tăng trưởng rất cao lên đến trên 8,4% nên bong bóng đất nền xảy ra. Năm 2018, sau 11 năm thì mức GDP cũng cao kỷ lục, người ta cũng lo ngại có nguy cơ bong bóng?

– Tôi vẫn cho rằng không nên nói đến đất nền. Đất nền sốt là khuyết điểm. Còn về bong bóng, tôi vẫn cho rằng chưa thể xảy ra bong bóng ở Việt Nam. Nếu chúng ta quản lý tốt, thị trường sẽ không bao giờ xảy ra bong bóng cả.

Bong bóng có nghĩa là gì. Là mức độ tăng giá BĐS lên quá cao do sốt giá, tức sốt giá có gia tốc. Là khi có bất động sản được mọi người dồn tiền vào mua, ví dụ các đặc khu vừa rồi hay như trước đó có đất ở Ba Vì. Còn bình thường BĐS tăng giá theo tỷ lệ lạm phát của đồng tiền, hoặc tăng giá theo tỷ lệ dân số thì đó là bình thường. BĐS lúc nào cũng phải tăng giá, không bao giờ có chuyện xuống giá cả. Hiện nay chưa có dấu hiệu nào mà có thể nói là bong bóng cả.

Từ trước đến nay, bong bóng chỉ xuất hiện vào giai đoạn 2007-2008. Trước đó, có 2 giai BĐS tăng giá mạnh là 1990-1992 và 2000-2002, tuy nhiên 2 giai đoạn này cũng không phải là bong bóng. Đó là giai đoạn mà đất nước chuyển từ cơ chế bao cấp sang kinh tế thị trường, bất động sản buộc phải tăng giá, đuổi giá với nhiều thành phố như Jakarta, Bangkok..

– Cảm ơn ông.