English
普通话
Kết thúc năm tài chính 2017, có 50 /100 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết đạt mức tăng trưởng doanh thu trung bình 26%.
“Bền vững” bám đáy
Tuy nhiên, NVT không có may mắn ấy. Mặc dù có vốn điều lệ 905 tỷ đồng và được xếp vào hàng “đại gia”, nhưng cổ phiếu của Cty này vừa bị Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM đưa vào diện kiểm soát từ ngày 3/4/2018. Sở dĩ cổ phiếu của NVT bị kiểm soát là do do lợi nhuận sau thuế của cổ đông Cty mẹ năm 2017 âm 479 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối năm 2016 cũng âm 209 tỷ đồng.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán 2017, biên lợi nhuận gộp của NVT tăng lên mức 50,4% so với mức 47,8% của năm 2016, đây là mức khá cao. Tuy nhiên, tổng chi phí tài chính, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp của NVT quá lớn, gấp hơn 5 lần lợi nhuận gộp, khiến doanh nghiệp này bị rơi vào tình trạng thua lỗ nặng.
497 tỷ đồng là khoản lỗ sau thuế của CTCP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay trong năm 2017.
Sở dĩ chi phí tài chính của NVT tăng mạnh là do chuyển nhượng khoản đầu tư vào Cty con- Cty TNHH Hai Dung, lỗ 60,7 tỷ đồng; thanh lý Cty liên kết- CTCP Thương mại và Dịch vụ Danh Việt, lỗ 19,8 tỷ đồng,… Ngoài ra, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng là do NVT chuyển nhượng công nợ về phải thu và cho vay tại CTCP Du lịch Tân Phú bị lỗ 246 tỷ đồng,….
Trong suốt năm 2017 và đầu 2018, NTV không “ngoi” lên được trên mức 10.000đ/cp. Nhìn lùi về quá khứ, cổ phiếu NVT cũng gần như duy trì dưới mệnh giá trong nhiều năm liên tục kể từ đầu năm 2011.
Nguyên nhân chính khiến NVT đi ngược dòng cổ phiếu nhóm ngành địa ốc, ngoài kết quả lỗ lũy kế, thì NVT cũng chưa thể hiện được lợi thế, năng lực gì để thay đổi, nhen nhóm kỳ vọng của nhà đầu tư đối với cổ phiếu này.
Huy động vốn cách nào?
Trong số các nội dung dự kiến trình Đại hội cổ đông vào tháng 4 này, HĐQT NVT dự kiến trình cổ đông thông qua việc huy động vốn và tăng vốn đầu tư của Cty vào Cty TNHH Du lịch Sinh thái Cồn Bắp để đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch sinh thái Cồn Bắp theo hình thức góp vốn. Cùng với đó còn có nội dung dự kiến trình cổ đông thông qua việc cấp các khoản cho vay cho Công ty TNHH Du lịch Sinh thái Cồn Bắp để duy trì hoạt động của dự án Du lịch sinh thái Cồn Bắp.
Trong Nghị quyết 01/2017, NVT cũng đã lên kế hoạch rót 4 tỷ đồng đầu tư cho Emeralda Hội An thuộc Cty TNHH Du lịch Sinh thái Cồn Bắp. Đến hết kỳ 31/12/2017, báo cáo tài chính hợp nhất của NVT thể hiện đây là Cty liên kết mà NVT nắm 40,29% quyền biểu quyết. Với hiện trạng những tài sản mang doanh thu chính đã không còn thuộc quyền chi phối lợi ích của NVT, cộng thêm thực tế đã san lấp giải phóng mặt bằng của Emeralda Hội An, không khó để nhận ra lối thoát của NVT sẽ dồn vào dự án ở Hội An.
Trên thực tế, có một điểm khá khó hiểu là, NVT chỉ đề cập đến Emeralda Hội An trong các bản công bố thông tin. Trong khi đó trên website của NVT, mục dự án sẽ triển khai không xuất hiện dự án này mà chỉ có Ana Mandara Hội An với dự kiến tổng vốn đầu tư trên 50 triệu USD. Như vậy rất có thể hai dự án chỉ là một và việc đòi hỏi vốn tự có theo dự toán trên 400 tỷ đồng với NVT tại thời điểm này, là quá khó.
Có cơ hội “trở mình”?
Theo cơ cấu tổ chức được nêu trong báo cáo tài chính của NVT, tại thời điểm 31/12/2017, NVT có 1 Cty con là CTCP Du lịch Hồng Hải. Cty con này có vốn điều lệ 90 tỷ đồng, NVT nắm giữ 51% cổ phần có quyền biểu quyết. Tỷ lệ sở hữu chi phối so với cuối kỳ 2016 không đổi. Du lịch Hồng Hải cùng với Cty TNHH Hai Dung là 2 Cty con đã được hợp nhất trước thời điểm NVT lên sàn, cũng là 2 nguồn mang doanh thu chính về cho doanh nghiệp này.
Tuy nhiên, để trả khoản nợ trái phiếu đến hạn thanh toán, giữa năm 2017, sau nhiều ngày đánh tiếng bán dự án quan trọng có tổng vốn đầu tư bằng đúng vốn điều lệ của NVT là Six Senses Saigon River tại Đồng Nai (rao bán từ 2015 và điều chỉnh quy hoạch 2016), Cty đã ra quyết định chuyển nhượng 90% cổ phần tại Cty TNHH Hai Dung, đơn vị triển khai dự án.
Trên thực tế, NVT chỉ có 2 nguồn sản phẩm là Six Senses Ninh Vân Bay tại Khánh Hòa và Emeralda Ninh Bình. Trong đó, Emeralda Ninh Bình vốn thuộc CTCP Du lịch Tân Phú – Cty thành viên của NVT (nắm giữ 51% vốn điều lệ – trước 12/2017). Tại thời điểm 31/12/2017, NVT cũng đã thoái vốn khỏi Du lịch Tân Phú và chỉ còn nắm giữ 12,24%.
Căn cứ vào các khoản góp vốn với các bên còn nắm giữ như Hồng Hải, Tân Phú, CLB Ninh Vân Bay, CTCP EMG,… thì NVT chỉ còn kỳ vọng với Emeralda Hoi An đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, san lấp và Khu du lịch sinh thái Lạc Việt New Marina Resort and Spa tại Bình Thuận với quy mô 80 ha.
Trong bối cảnh NVT cạn kiệt tài chính, khả năng đẩy sớm các sản phẩm “hoành tráng” này sớm đi vào vận hành ghi nhận doanh thu là rất thấp. Không loại trừ kịch bản NVT sẽ phải bán nốt những tài sản căn cơ cốt lõi của doanh nghiệp.
Nợ vay đe dọa khả năng tồn tại
Đầu tư dàn trải và bằng nguồn nợ vay (trái phiếu + ngân hàng) trong khi doanh thu ở các dự án bất động sản nghĩ dưỡng không đủ bù đắp khiến nợ nần cứ kéo dài triền miên, là vòng xoáy hệ lụy của NTV.
Ngay cả trong thời kỳ công ty có lãi năm 2016, kiểm toán cũng có ý kiến nhấn mạnh về nợ vay trái phiếu với dư nợ gốc 230 tỷ đồng cần thanh toán vào tháng 11/2017, lỗ thuần cho hoạt động kinh doanh hơn 5 tỷ đồng và lỗ lũy kế 212,9 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng dư nợ ngắn hạn của NVT đã lên tới 252,9 tỷ, vượt tổng tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao, cho thấy “sự tồn tại của các yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể gây ra sự nghi ngờ đáng kể về khả năng tiếp tục hoạt động liên tục của công ty”. Kết quả kinh doanh thua lỗ và cổ phiếu NVT bị đưa vào diện kiểm soát từ cuối năm 2017 đến năm 2018 cũng phần nào cho thấy điều này.
NVT có thể không rơi vào cảnh chia tay nhà đầu tư trên sàn niêm yết và có thể không bị rơi vào thảm cảnh phá sản, nếu những giả định của NVT trong báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán 2017 trở thành hiện thực. Những giả định đó “phụ thuộc vào việc thu được lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của Cty con trong tương lai và/ hoặc thu xếp nguồn tài chính để phục vụ cho việc trả nợ”.