English
普通话
Theo TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight, trễ nhất là tới ngày 1/1/2020, toàn bộ hệ thống ngân hàng ở Việt Nam áp dụng chuẩn mực quản trị Basel II, khi đó dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản càng khó… Theo ông Tín, tín hiệu lạc quan về vốn, nếu có, sẽ nằm ở thị trường chứng khoán hay kênh FDI.
Trước những bài học “xương máu” của nhiều năm trước, các ngân hàng cũng tỏ ra e ngại về việc tín dụng bất động sản tăng mạnh và bắt đầu tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực này, bất chấp đây vốn là một thị trường “béo bở”.
Nhiều ngân hàng cho biết, hiện mức lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 12%/năm đối với vay trung hạn, còn vay dài hạn là từ 12,5%/năm, tức tăng 1-2%/năm so với trước đó vài tháng.
Đơn cử, Eximbank áp dụng biểu lãi suất cho vay ngắn hạn mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm, còn vay dài hạn là 12,5%/năm, tức tăng 0,7-0,9%/năm. Tại ACB, lãi suất dao động từ 8,5-10%/năm tuỳ từng đối tượng khách hàng. Viet A Bank đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất là 12,38%/năm. Sacombank với các trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân là 12,5%/năm.
Tham khảo tại một số ngân hàng khác, được biết trước hiện tượng giá bất động sản tăng nóng bất thường hơn một năm qua, nhiều nhà băng đang nâng chuẩn cho vay, thẩm định cũng khắt khe hơn, theo hướng sẽ không cho vay hơn 70% giá trị tổng tài sản, đồng thời tính toán khá chặt chẽ nguồn trả nợ của khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng hai cuộc khủng hoảng “bong bóng” bất động sản năm 2007 – 2008 và năm 2010 có nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến hơn 37%, trong đó một phần rất lớn đổ vào bất động sản.
Vị này còn cho rằng có tình trạng các ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, tình hình hiện nay đã khác nhiều.
Theo đó, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng một nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.
“Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt; đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán. Đây là những động thái tích cực ngăn ngừa bong bóng bất động sản quay trở lại”, ông Châu cho hay.
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng chính sách tăng lãi suất cho vay mua nhà nhằm thực hiện mục tiêu điều chỉnh thị trường BĐS nhưng vô tình lại đang ảnh hưởng rất lớn đến người mua nhà có nhu cầu ở thực. Vấn đề ở đây, theo ông Phúc, Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý lãi suất cơ bản. Tuy nhiên, một khi siết room tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS sẽ dẫn đến việc các ngân hàng cho vay ngày càng khó khăn hơn rất nhiều.
Ông Phúc cho biết thêm các ngân hàng thương mại khi cho vay BĐS có 2 đối tượng chính. Đó là khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. “Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở ngày đang khan hiếm nguồn cung”, ông Phúc nói thêm.
“Thực tế, hiện nhiều khách hàng dành dụm được một số tiền, dự tính sẽ mua nhà sau một thời gian dài tìm hiểu và chờ đợi một mức giá tốt. Tuy nhiên, khi tìm được nhà để mua thì khó mà vượt được “ải” các ngân hàng vì giờ họ thẩm định hồ sơ rất mất thời gian, đòi hỏi nhiều thủ tục giấy tờ hơn trước đây”, chị Mai Xuân Hà, quê Ninh Thuận đang ở trọ tại đường Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh) cho biết.
Một khách hàng khác cũng cho rằng không nhiều người có đủ tiền tỷ để mua được một căn nhà mơ ước, đa phần phải vay mượn từ nhiều nguồn mà chính vẫn là tiền từ ngân hàng thương mại. Với chiều hướng lãi suất cho vay mua nhà tăng như vậy thì phải tiếp tục chờ đợi để dành dụm thêm tiền. “Khả năng mua được nhà của chúng tôi bao lâu nay rơi vào thế khó, nếu như không muốn nói là đang xa rời tầm tay vì chi phí ngày một tăng cao”, vị này nói thêm.
Nói thêm về vấn đề này, ông Phúc cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.
Đối với các ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư. “Việc này sẽ không khó với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi thẩm định hồ sơ của khách hàng và cần ưu đãi lãi suất vay”, ông Phúc góp ý.