Nhiều cảnh báo về condotel

Cách đây 2 – 3 năm, nhiều khách hàng đã tố một chủ đầu tư condotel ở Nha Trang không trả lợi nhuận cho khách hàng, mặc dù trước đó, khi khách hàng mua dự án được hứa trả 9 – 10% lợi nhuận/năm.

Theo lý giải của chủ đầu tư này, do lượng khách không đạt đủ công suất nên không có lợi nhuận, và chỉ có thể có lợi nhuận từ năm thứ 3, 4 đi vào vận hành. Nhiều nhà đầu tư đành “ngậm bồ hòn làm ngọt”, vì họ đã trao tất cả niềm tin và tài sản cho chủ đầu tư quản lý, vận hành.

Niềm tin đặt đúng chỗ?

Theo nhận định của công ty kiểm toán nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường), kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… với phân khúc condotel, khách sạn 4 – 5 sao, chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40 – 45% thì việc trả lợi nhuận ở mức 8 – 12% cho khách đã nằm trong tầm tay.

Bàn về vấn đề lợi nhuận của condotel, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho biết hiện tượng chủ đầu tư chưa thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng trong nhiều dự án condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng là có. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

Theo ông Châu, hiện tại, quy chuẩn lớn nhất khi đầu tư vào loại hình condotel là niềm tin của khách hàng đặt vào chủ đầu tư. “Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, bảo đảm đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận”, ông Châu nói.

Theo các chuyên gia, tại các dự án kinh doanh condotel ở Việt Nam, chủ đầu tư thường dùng đòn bẩy cam kết lợi nhuận để thu hút nhà đầu tư, khách hàng. Cam kết lợi nhuận theo hợp đồng ký kết giữa hai bên ở mức rất cao, 8 – 12%/ năm, thậm chí cá biệt có trường hợp cam kết được đẩy lên mức 14%/năm. Thời hạn thực hiện cam kết từ 8 đến 12 năm.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation, đã phát biểu tại một Diễn đàn về bất động sản du lịch biển Việt Nam cho rằng cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 – 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

“Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người nước ngoài mua hàng đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro cho hay.

Cần quan tâm tính pháp lý

Một số chuyên gia cho rằng ngoài cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư cần quan tâm đầy đủ tính pháp lý của dự án trước khi ký kết hợp đồng và xuống tiền mua condotel. Nhiều chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư trước khi cân nhắc “chọn mặt gửi vàng” vào các chủ đầu tư.

Thứ nhất là rủi ro pháp lý. Condotel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thuộc nhóm second home (căn nhà thứ hai như nhà liền kề, biệt thự biển) được xem là sản phẩm mới, có pháp lý chưa rõ ràng và chưa được xác định cụ thể trong luật. Riêng condotel hiện chưa có sản phẩm nào được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và cơ quan quản lý nhà nước vẫn đang trong quá trình xem xét, nghiên cứu.

Thứ hai, cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng second home và đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên.

Theo các chuyên gia này, không có cơ sở nào bảo đảm các cam kết này được thực thi. Ngoài ra, sau thời gian cam kết, không ai biết sản phẩm sẽ được vận hành ra sao. Các nhà đầu tư thứ cấp cần phải đầu tư thông minh, tránh chạy theo cảm xúc đám đông, nhằm hạn chế các rủi ro.

Thứ ba, sở hữu có thời hạn. Hiện nay, các bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chỉ được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất có thời hạn trung bình đến 50 năm. Chính vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, tính toán sao cho hiệu suất đầu tư cao nhất trong khoảng thời gian nhanh nhất, đồng thời có kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sở hữu.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo không phải bây giờ chúng ta mới biết được nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện được cam kết lợi nhuận. Việc cam kết lên tới 12 – 15% là quá khó khăn vì lợi nhuận của condotel và du lịch biển chủ yếu từ khách thuê phòng.

“Đầu tư cũng là quyền lợi của khách hàng, đồng nghĩa phải chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng lớn”, ông Hà nhấn mạnh.