Nhà ở xã hội vẫn trong vòng luẩn quẩn

Nhà ở xã hội ngoài tầm với

Trong căn phòng trọ chật hẹp tại một con hẻm quận Thủ Đức (TPHCM), anh Hoàng vẫn thổn thức với ước mong về một tổ ấm đích thực. Anh cho biết hai vợ chồng đã bươn chải ở Sài Gòn hơn 10 năm, ý định mua một căn hộ để ổn định cuộc sống luôn thường trực. Tuy nhiên, khi đem mức thu nhập của mình so sánh với giá nhà hiện nay, đôi vợ chồng này đành gác lại giấc mơ.

“Cả hai vợ chồng đều là nhân viên văn phòng có tổng mức thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ tiền ăn uống, thuê phòng, tiền học cho con thì cũng gần hết. Với số tiền tích lũy ít ỏi, tôi không dám nghĩ tới việc mua nhà, dù đó là một dự án nhà ở xã hội”, anh Hoàng nói.

Anh Hoàng cho biết bản thân cũng đã từng lân la đến hỏi thông tin nhiều dự án nhà ở xã hội. Trong đó, có một dự án ở quận 7 anh rất ưng ý. Tuy nhiên, môi giới cho biết số lượng căn hộ nhà ở xã hội trong dự án này không nhiều. Muốn mua, khách cũng phải đóng một khoản tiền ban đầu không nhỏ. Bên cạnh đó là các thủ tục xét duyệt, vay tiền ngân hàng rối rắm vì phải chứng minh thu nhập, tình trạng nhà ở…

Thực tế, câu chuyện của anh Hoàng cũng là điển hình của rất nhiều người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn hiện nay. Thống kê của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy thành phố hiện có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số. Trong khi đó, thành phố cũng có hơn 400.000 sinh viên, hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Dự báo, từ nay đến năm 2020 khoảng 81.000 hộ dân tại TPHCM có nhu cầu về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung về nhà ở xã hội hiện nay đang rất hạn chế.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội của cả nước trong giai đoạn từ năm 2011-2020 khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TPHCM cần khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn… Tuy nhiên đến nay, các địa phương mới đáp ứng được khoảng 30% kế hoạch đề ra.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết nhu cầu về nhà ở xã hội hiện đang rất lớn, tập trung vào đối tượng thu nhập thấp ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TPHCM. Theo Chiến lược Nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030, trong hai năm tới, cả nước cần một triệu căn nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, ông Ninh cũng thừa nhận chính sách nhà ở xã hội hiện còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Với một quốc gia có tốc độ đô thị hóa 37,5% như Việt Nam, làm sao để có quỹ nhà ở giá rẻ phù hợp, đặc biệt cho đối tượng thu nhập thấp là một bài toán đang cần lời giải.

Nút thắt nằm ở đâu?

Tổng giám đốc một doanh nghiệp lớn chuyên đầu tư các dự án nhà ở xã hội tại TPHCM chia sẻ nhiều doanh nghiệp hiện nay không mặn mà đầu tư vào nhà ở xã hội. Nguyên nhân là thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở xã hội tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư. Trong khi đó, lợi nhuận định mức lại bị khống chế ở mức 10% và tiềm ẩn nhiều rủi ro vì chủ đầu tư không được tự quyết định về giá bán.

Ngoài ra, các chính sách ưu đãi nhà ở xã hội chưa đủ sức bật, các gói ưu đãi về tín dụng chủ yếu và có tính quyết định thì lại không được duy trì thường xuyên và có định hướng rõ ràng. Cụ thể gói 30.000 tỉ đồng kết thúc nhưng các gói hỗ trợ tiếp theo vẫn chưa được triển khai khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiện nay có khoảng có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích 8.435.000 mét vuông đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc thiếu nguồn vốn tín dụng, đặc biệt, kể từ khi gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng hết hiệu lực.

Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch M.I.K Group, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng rất nhanh, hàng năm, các đô thị lớn đón hàng trăm nghìn người đổ về làm việc, kéo theo nhu cầu về nhà giá rẻ rất lớn.

Tuy nhiên, việc tạo nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập của những đối tượng này không hề dễ dàng. Những dự án nhà ở xã hội thường có vị trí nằm cách khá xa trung tâm thành phố. Ngoài ra, để sở hữu được nhà ở xã hội, người mua cũng phải trải qua rất nhiều thủ tục khó khăn. Đối với các doanh nghiệp đầu tư, họ cũng mất nhiều thời gian để làm thủ tục, phải qua nhiều bước mới có thể xây dựng được dự án, nên họ cần có một tỷ lệ phần trăm căn hộ trong dự án để kinh doanh, bù vào phần bán cho người thu nhập thấp.

Ông Trân cũng lưu ý rằng mặc dù nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập thấp nhưng vẫn phải đảm bảo về chất lượng và các yếu tố xã hội cơ bản của cuộc sống.

Để giải được bài toán nhà ở xã hội, ông Châu của HoREA cho rằng cần tháo gỡ khó khăn của người mua và chủ đầu tư hiên nay. Về phía người mua, nên thống nhất những quy định về lãi suất cho vay cũng như thời hạn được vay mua nhà ở xã hội.

Ông Châu lấy ví dụ, về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội hiện nay là 4,8%/năm (lãi suất quá hạn 130% lãi suất vay) khi vay tại Ngân hàng chính sách xã hội; và 5%/năm (lãi suất quá hạn 150% lãi suất vay) khi vay tại 4 ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định là chưa hợp lý, mà nên thống nhất cùng một mức lãi suất vay, cùng mức lãi suất quá hạn, và cùng thực hiện tiết kiệm nhà ở xã hội như nhau.

Đối với các doanh nghiệp, cần xem xét lại các quy định pháp luật khi thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư của tất cả các dự án nhà ở thương mại phải có trách nhiệm dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Đây là nguồn lực rất lớn để phát triển nhà ở xã hội, cần được sử dụng hiệu quả.

Tuy nhiên, quy định dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải xây nhà ở xã hội trong dự án có thể chưa phù hợp với tất cả dự án lớn. Đối với những dự án này, ông Châu cho rằng nên để chủ đầu tư lựa chọn các phương thức như xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Nguồn tiền thu được này sẽ được đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch của địa phương.

Bên cạnh đó, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư không hấp dẫn nhà đầu tư và cần được xem xét, sửa đổi.