Nguy cơ bong bóng đất nền vùng ven

Ngay từ những ngày đầu năm 2018, thị trường đất nền vùng ven TPHCM và các tỉnh giáp ranh vô cùng sôi nổi, với hàng loạt dự án mở bán/công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương.

DKRA Việt Nam nhận định, nguồn cung này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới, bởi bầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. 

Tuy nhiên, đa số là khách hàng mua đầu tư (chiếm khoảng 70-80%), vì kỳ vọng tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền. Có nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven. Đầu tiên là tư duy tâm lý “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua.

Thứ hai, thường sau Tết là thời điểm sử dụng các thành quả/lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh).

Thứ ba, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác.

Thứ tư, thị trường đất nền tại khu vực TPHCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư, trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao.

Thứ năm, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TPHCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.

Tuy nhiên, theo DKRA Việt Nam, cơn sốt này sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát.  Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền, đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng.

Việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ. Làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp.

Về lâu dài, đây là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TPHCM. Từ đó giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông… cho TPHCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các tỉnh giáp ranh TPHCM.

Tuy nhiên, để có những tác động tích cực nêu trên, cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan chức năng nhà nước, có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư.