Nếu đầu tư, thị trường đất nền vẫn là số một

Thị trường căn hộ, cung giảm, giá tăng

Theo số liệu vừa được Công ty CBRE công bố, trong quý II/2018, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM đạt 6.109 căn, giảm 36% so với năm trước. Tuy nhiên, tổng số căn hộ chào bán trong nửa đầu năm 2018 vẫn tăng 5% so với cùng kỳ.

Lượng giảm nhiều nhất được ghi nhận tại phân khúc trung cấp, với mức giảm 62% theo quý. Nguyên nhân, theo CBRE, có thể là do dư âm của các vụ cháy chung cư từ cuối tháng 3, dẫn tới các biện pháp đảm bảo an toàn cho chung cư được chú trọng hơn và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn.

Thêm vào đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường.

Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, các chủ đầu tư dần chuyển hướng sang những kênh tiếp cận vốn khác. Một số chủ đầu tư đã niêm yết hoặc chuẩn bị niêm yết trên sàn chứng khoán như Vinhomes, Văn Phú Invest, CENLAND, hoặc huy động vốn trên thị trường trái phiếu nước ngoài như Novaland.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc cao cấp đứng đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp đứng thứ hai, chiếm 42% tổng nguồn cung. Quý II/2018 ghi nhận một dự án hạng sang được giới thiệu là Tòa tháp Cove Residence của Dự án Empire City với 40 căn.

Trong khi đó, tình hình tiêu thụ khả quan được ghi nhận tại các phân khúc với trên 80% sản phẩm được tiêu thụ tại các dự án chào bán, dù tổng số căn bán được giảm so với quý I.

Cụ thể, trong quý II/2018, có 6.947 căn hộ được tiêu thụ, giảm 25% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Dù thanh khoản giảm, nhưng giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý II/2018 ghi nhận ở mức 1.580 USD/m2, tăng 3% so với quý trước nhờ một số dự án hạng sang có vị trí đắc địa tăng giá ấn tượng. Giá tăng từ 3 – 5% được ghi nhận tại một số quận như quận 4, quận Bình Tân và quận Tân Phú.

Dự đoán trong năm 2018, sản phẩm trung cấp được kỳ vọng tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhờ một số dự án quy mô lớn dự kiến được chào bán trong nửa cuối năm. Các hoạt động tiền mở bán ở một số dự án hạng sang trong 6 tháng vừa qua cho thấy, thị trường vẫn rất quan tâm tới phân khúc này.

Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong nửa cuối năm, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.

Về lượng tiêu thụ, tỷ lệ bán cao được kỳ vọng tại các dự án chào bán trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, chất lượng hoàn thiện căn hộ, tiện ích và chất lượng quản lý là các vấn đề chủ đầu tư cần quan tâm để đảm bảo niềm tin của người mua và tạo sự khác biệt.

Đất nền vẫn là số một, nhưng nên thận trọng

Với phân khúc thị trường đất nền, phân khúc liên tiếp tạo nên những cơn sốt trong suốt thời gian qua, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, theo bản đồ tăng trưởng giá đất tại TP HCM năm 2016 do CBRE công bố, từ cách đây 2 năm, giá đất ở nhiều khu vực tại TP.HCM đã leo thang chóng mặt.

Cụ thể, khu vực trung tâm quận 1 giá đất tăng 100%, quận 4 và Phú Nhuận tăng 50%, trong khi khu Thanh Đa tăng 100%.

Dịch chuyển ra khỏi khu lõi trung tâm TP.HCM, giá đất quận 2, trục Xa lộ Hà Nội tăng 50-80%, khu Thủ Thiêm và Thạnh Mỹ Lợi tăng 100-150%. Đặc biệt, giá đất vẫn tiếp tục xu thế đi lên, kéo dài từ năm 2016 đến năm 2017 và những tháng đầu năm 2018.

Theo bà Dung, thị trường nhà ở đang đứng trước thách thức rất lớn do giá đất ngày càng tăng cao. Cơn sốt đất khiến cho các chủ đầu tư mới ngày càng khó gia nhập thị trường hơn.

Còn theo khảo sát của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý II/2018, thị trường đất nền đã có dấu hiệu giảm nhiệt, cả nguồn cung và sức cầu đều giảm đáng kể so với quý trước. Cụ thể, trong quý II, thị trường ghi nhận chỉ có khoảng 5 dự án (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó) cung ứng ra thị trường khoảng 483 nền, bằng 50% so với nguồn cung quý trước (970 nền trong quý I/2018). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84%, bằng 51% so với quý trước (807 nền trong quý I/2018).

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam, thị trường đất nền thời gian qua đã có sự tăng nóng và đang có dấu hiệu tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho các thành phần tham gia vào thị trường. Dù vậy, với thực tế khan hiếm của nguồn cung, cùng với tâm lý thích sở hữu mặt đất hơn không gian, phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và có khả năng sinh lợi cao nhất. Tuy nhiên, sự thận trọng trong đầu tư lúc này là rất cần thiết của các bên tham gia thị trường.

Để phòng tránh, hạn chế rủi ro đến mức tối thiểu cho các bên, DKRA Việt Nam khuyến nghị những giải pháp đầu tư an toàn.

Cụ thể, với chủ đầu tư, đơn vị phân phối sản phẩm, cần đẩy mạnh xây dựng uy tín thương hiệu, hoạt động giao dịch rõ ràng, minh bạch; hoàn thiện chất lượng sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án trên thị trường; linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, chính sách bán hàng, phương thức thanh toán, chương trình khuyến mãi, ưu đãi… dễ tiếp cận với người mua, thúc đẩy sức cầu; hợp tác với các đơn vị phân phối uy tín, hoạt động chuyên nghiệp, có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với khách hàng (nhà đầu tư cá nhân, đầu tư thứ cấp, khách mua ở thực…), cần động định hướng mục tiêu đầu tư, xác định loại hình bất động sản phù hợp, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư, bài toán tài chính, không sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo dõi tình hình biến động của thị trường, tích lũy kiến thức đầu tư bất động sản và những văn bản pháp lý liên quan. “Chọn mặt gửi vàng” vào các chủ đầu tư, thương hiệu phân phối uy tín, chuyên nghiệp, công khai thông tin dự án/sản phẩm một cách rõ ràng và minh bạch.